ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Запорізької області
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
26.05.11 Справа № 9/5009/1627/11
Суддя Боєва О.С.
За позовом Запорізького природоохоронного міжрайонного прокурора (69002, м. Запоріжжя, вул. Гоголя, 143) в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції в спірних правовідносинах –Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206)
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю “УПТ-Інвест” (69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 18)
про розірвання договору
Суддя Боєва О.С.
Представники:
Прокурор: Бабій Є.В. (посвідчення № 410 від 18.03.2008р.);
Від позивача: не з’явився;
Від відповідача: не з’явився
СУТНІСТЬ СПОРУ:
Заявлено позов про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 1,6283 га, укладений 11.12.2006р. між Запорізькою міською радою та ТОВ “УПТ-Інвест”, зареєстрований за № 040626101155 28.12.2006р. у ЗРФ ДП “Центр ДЗК при Держкомземі”.
Ухвалою господарського суду Запорізької області від 01.04.2011р. позовна заява прийнята до розгляду, порушено провадження у справі № 9/5009/1627/11, судове засідання призначено на 27.04.2011р. Ухвалою від 24.04.2011р. в порядку ст. 77 ГПК України розгляд справи відкладено на 26.05.2011р.
26.05.2011р. справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Справа розглянута без застосування засобів технічної фіксації судового процесу.
Прокурор підтримав позовні вимоги, викладенні у позові, зазначивши, зокрема, про наступне. 11.12.2006р. між Запорізькою міською радою та ТОВ “УПТ-Інвест” укладено договір оренди земельних ділянок загальною площею 1,6283 га, з призначенням відповідно до рішення міської ради № 6/234 від 20.08.2006р. “Про передачу в оренду земельної ділянки...” та умов цього договору –для розташування багатоповерхового житлового комплексу з об’єктами громадського призначення, цільове призначення ділянки –землі житлової та громадської забудови. Однак, у порушення умов договору та чинного законодавства відповідачем вказані земельні ділянки за цільовим призначенням не використовуються, роботи по будівництву багатоповерхового житлового комплексу з об’єктами громадського призначення на сьогоднішній день не проводяться. Вказаний факт підтверджується актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 19.08.2010р. Державної інспекції архітектурно-будівельного контролю в Запорізькій області та поясненням генерального директора товариства відповідача ОСОБА_1 Відповідно до п.30 договору оренди землі встановлено, що орендар зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором. Роботи по будівництву відповідачем не проводяться, отже земельна ділянка не використовується за її цільовим призначенням, умови використання ділянки не виконуються, що є істотним порушенням умов договору та приписів ст.25 Закону України “Про оренду землі”. На підставі ст.ст. 13, 14, 121 Конституції України, ч. 2 ст. 20, ст. 36-1 Закону “Про прокуратуру”, ст.ст. 141, 143 Земельного кодексу України, ст.ст. 1, 15, 32 ЗУ «Про оренду землі»просить позовні вимоги задовольнити.
У судове засідання 26.05.2011р. представник позивача не з’явився, витребувані судом документи не представив, в судовому ж засіданні 27.04.2011р. представник позивача по суті позовних вимог пояснень не надав (позовні вимоги не підтримав та і не заперечив проти них), усно зазначив лише про те, що йому не було відомо про намір прокуратури звернутись з даним позовом до суду.
Відповідач заявлені позовні вимоги не спростував, відзив на позов суду не надав, представник відповідача в судові засідання за викликом не з’явився. Про час та місце судового засідання відповідача повідомлено належним чином. Ухвали суду направлялись на адресу, вказану в позовній заяві та у довідці з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, а саме: 69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 18. Згідно з п. 3.6 Роз'яснень президії ВГСУ від 18.09.1997р. № 02-5/289 “Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України” (з наступними змінами та доповненнями) особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце її розгляду судом, якщо ухвалу про порушення провадження у справі надіслано за поштовою адресою, зазначеною у позовній заяві. У випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.
Згідно з ст. 75 ГПК України справу розглянуто за наявними матеріалами, які суд визнав достатніми для вирішення спору по суті.
Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення прокурора, суд
ВСТАНОВИВ:
Рішенням Запорізької міської ради № 6/234 від 20.09.2006р. “Про передачу в оренду ТОВ «УПТ-Інвест»земельних ділянок...” затверджено проект із землеустрою щодо відведення земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю “УПТ-Інвест” та вирішено передати в оренду терміном на 49 років земельні ділянки по проспекту Леніна/вул. Горького в районі торгового коледжу загальною площею 1,6283 га в межах згідно з планом за рахунок земель Запорізької міської ради, в тому числі:
- земельну ділянку (кадастровий номер 2310100000:01:005:0134) площею 0,2753 га (площа 0,0211 га –інші відкриті землі, будівництво на яких не розпочато, площа 0,2542 га – землі зелених насаджень загального користування) для розташування об’єкту громадського призначення;
- земельну ділянку (кадастровий номер 2310100000:01:005:0139) площею 1,3530 га (інші відкриті землі, будівництво на яких не розпочато) для розташування багатоповерхового житлового комплексу.
Пунктом 6 вказаного рішення, зокрема, зобов’язано ТОВ «УПТ-Інвест»у двомісячний термін укласти з міською радою договір оренди землі; виконувати обов’язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 Земельного кодексу України; виконувати вимоги, викладені у висновках служб міста, що погоджують відведення земельної ділянки; завершити будівництво об’єктів в термін 3 років після отримання договору оренди землі, у відповідності до умов викладених у висновку головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради.
11.12.2006р. між Запорізькою міською радою (орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю “УПТ-Інвест” (орендар, відповідач) був укладений договір оренди землі, за яким орендодавець, відповідно до рішення четвертої сесії п’ятого скликання Запорізької міської ради № 6/234 від 20.09.2006р. надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельні ділянки вільні від забудови для розташування багатоповерхового житлового комплексу з об’єктами громадського призначення, які знаходяться: м. Запоріжжя, проспект Леніна/вул. Горького в районі торгового коледжу (пункти 1, 3 договору).
Так, згідно з п. 2 договору, в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 1,6283 га, в тому числі земельна ділянка площею 0,2753 га для розташування об’єкту громадського призначення та земельна ділянка площею 1,3530 га для розташування багатоповерхового житлового комплексу. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: 4265418 грн. 38 коп. (в цінах 2006 року) (п. 5 договору). Договір укладено на сорок дев’ять років (п.8.).
Договір зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах”, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 28.12.2006р. за № 040626101155.
Земельні ділянки передані в користування орендарю за актом прийому-передачі, який підписаний сторонами 28.12.2006р.
Із змісту пунктів 14, 15, 16, 16.2 договору оренди землі слідує, що за цільовим призначенням земельні ділянки віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови та передані в оренду для розташування багатоповерхового житлового комплексу з об’єктами громадського призначення за умови збереження стану об’єкта оренди, а саме: земельні ділянки повинні зберігатися у належному стані, орендар зобов’язаний використовувати орендовані земельні ділянки відповідно до умов договору та виконувати вимоги викладені у пункті 30 даного договору.
Відповідно до пункту 30 договору, орендар зобов’язаний, зокрема: приступати до використання земельних ділянок в строки, встановлені договором; виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; своєчасно вносити орендну плату; використовувати земельні ділянки відповідно до їх цільового призначення та умов договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі. Цим же пунктом договору на орендаря покладений обов’язок завершити будівництво об’єктів в термін 3 років після отримання договору оренди землі, у відповідності до умов викладених у висновку головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради.
Згідно з положеннями пункту 27 договору оренди землі, орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельних ділянок за цільовим призначенням, згідно з договором.
Однією з підстав припинення дії договору, визначених в пункті 33, є його розірвання згідно з пунктом 34. Так, припинення дії договору шляхом розірвання згідно з пунктом 34 відбувається за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованих земельних ділянок, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Розірвання договору оренди землі допускається також у разі використання орендарем земельних ділянок не за цільовим призначенням, що вбачається з пункту 35 договору.
19.08.2010р. Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області на підставі вимоги Запорізької природоохоронної прокуратури № 111-998вих10 від 25.08.2010р. проведено перевірку дотримання вимог чинного законодавства у сфері містобудування об’єкту, замовником якого є ТОВ «УПТ-Інвест», розташованого по проспекту Леніна/вул. Горького м. Запоріжжя. В ході перевірки встановлено, що територія огороджена парканом. Всередині території частково виконанні будівельні роботи з улаштування котловану та частково виконані роботи по улаштуванню шпунтового огородження котловану з паль. На час перевірки будівельні роботи не виконувались. Замовник будівництва ТОВ «УПТ-Інвест», підрядник ТОВ «Гідроспецфундаментбуд». За результатами перевірки Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області складено акт.
Згідно пояснень генерального директора товариства відповідача ОСОБА_1 наданих природоохоронній прокуратурі 24.12.2010р., будівництво багатоповерхового житлового комплексу з об’єктами громадського призначення розпочато наприкінці 2008р. На об’єкті виконані усі підготовчі роботи, але з 2009р. в зв’язку з фінансовою кризою будівництво призупинено. Дане положення буде збережено до поновлення фінансування будівництва після ліквідації фінансової кризи в Україні.
Проаналізувавши норми чинного законодавства, оцінивши докази, суд вважає позовні вимоги про розірвання договору оренди землі такими, що підлягають задоволенню з наступних підстав.
Згідно зі ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Приписами ст.2 Закону України “Про оренду землі” встановлено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст.ст. 11, 509 ЦК України договір є підставою виникнення зобов`язання (правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку).
Згідно з ст.ст. 525,526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших правових актів, а за відсутності таких умов та вимог –відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається, крім випадків, передбачених законом.
Приписами ст. 629 ЦК України встановлено, що договір є обов’язковим для виконання сторонами. Якщо у зобов’язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч.1 ст. 530 ЦК України).
Відповідно до ч.2 ст. 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно коментованої статті Цивільного кодексу України, сторона має право вимагати розірвання договору також з інших підстав, що прямо встановлені законом, зокрема, законом, який регулює спірні земельні правовідносини, а також договором.
Статтями 31, 32 Закону України “Про оренду землі” встановлено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до приписів ст. 25 зазначеного Закону орендар земельної ділянки зобов’язаний приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Як вбачається з матеріалів справи, відповідач всупереч договору не використовує надані йому в оренду земельні ділянки згідно з умовами на яких їх було передано в оренду. Будівництво багатоповерхового житлового комплексу з об’єктами громадського призначення у визначені в договорі строки (в термін 3 років після отримання договору оренди землі, у відповідності до умов викладених у висновку головного управління архітектури та містобудування Запорізької міської ради) не здійснив. При цьому, термін дії дозвільних висновків, які надавалися уповноваженими установами міста (Головного управління архітектури та містобудування № 5525 від 17.07.2006р., Запорізької обласної інспекції по охороні пам’яток історії та культури № 699 від 06.06.2006р., Державної санітарно-епідеміологічної станції м. Запоріжжя № 41 від 13.06.2006р., Державного управління екології та природних ресурсів в Запорізькій області № 3198/11/14 від 14.07.2006р.) щодо відведення земельних ділянок в оренду під будівництво багатоповерхового житлового комплексу з об’єктами громадського призначення – від одного до трьох років.
Згідно з ст. 1 Закону України “Про державний контроль за використанням та охороною земель” невикористанням земельної ділянки, переданої під забудову є порушення особою встановлених при передачі у власність або у користування земельної ділянки граничних термінів її забудови; невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням –невикористання земельної ділянки, крім реалізації науково обґрунтованих проектних рішень, або фактичне використання земельної ділянки, яке не відповідає її цільовому призначенню, встановленому при передачі земельної ділянки у власність чи наданні в користування, в тому числі в оренду, а також недодержання режиму використання земельної ділянки або її частини в разі встановлення обмежень (обтяжень).
Пункт “а” частини 1 ст. 96 Земельного кодексу України передбачає обов’язок землекористувача забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.
Відповідно до п. ”ґ”, ”д” ст. 141, п. ”а” ст. 143 цього Кодексу, підставами припинення користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, систематична несплата земельного податку або орендної плати. Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку, зокрема, у разі: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
У пункті 9 договору оренди також встановлено, що орендна плата вноситься орендарем в розмірі 22285,69 грн. - на протязі будівництва об’єкта та у розмірі 42654,18 грн. - з дня введення об’єкту до експлуатації, за календарний рік в цінах 2006 року.
Судом встановлено, що відповідач не використовує земельну ділянку за цільовим призначенням починаючи з кінця 2009 року і фактично не може вказати час, коли будівництво буде продовжено та чи буде воно продовжено взагалі, що вбачається, зокрема, з письмових пояснень генерального директора товариства відповідача ОСОБА_1, які були надані Запорізькій природоохоронній прокуратурі 24.12.2010р.
Така бездіяльність згідно з вищевказаними умовами договору надає відповідачу можливість вносити орендну плату за землю в розмірі значно меншому, ніж передбачено після завершення будівництва та введення об’єкту до експлуатації, що призводить до недоотримання надходжень місцевим бюджетом.
Згідно з ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідач доводи прокурора не спростував, доказів в підтвердження належного виконання своїх зобов’язань за договором не надав.
Оскільки невиконання вищезазначених умов договору є істотним порушенням, вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки засновані на законі та підлягають задоволенню.
Згідно з ст. 49 ГПК України з відповідача на користь Державного бюджету України слід стягнути суму 85 грн. державного мита та суму 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, оскільки спір доведений до суду внаслідок його неправильних дій.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
ВИРІШИВ:
Позов задовольнити повністю.
Розірвати укладений між Запорізькою міською радою (код ЄДРПОУ 04053915) та Товариством з обмеженою відповідальністю “УПТ-Інвест” (код ЄДРПОУ 33755075) договір оренди землі від 11.12.2006р., який зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах”, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 28.12.2006р. № 040626101155, щодо надання в оренду земельних ділянок по проспекту Леніна/вул. Горького в районі торгового коледжу, загальною площею 1,6283 га.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “УПТ-Інвест” (69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 18, код ЄДРПОУ 33755075) на користь Державного бюджету України (отримувач: Державний бюджет Орджонікідзевського району м.Запоріжжя, банк отримувача: Головне управління Державного казначейства України у Запорізькій області, р/р№31119095700007, МФО 813015, код ЄДРПОУ 34677145, код бюджетної класифікації 22090200, символ банку 095) суму 85 грн. державного мита. Видати наказ.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю “УПТ-Інвест” (69035, м. Запоріжжя, вул. Лермонтова, 18, код ЄДРПОУ 33755075) на користь Державного бюджету України (отримувач: Державний бюджет Орджонікідзевського району м.Запоріжжя, банк отримувач: Головне управління Державного казначейства України у Запорізькій області, р/р31218264700007, МФО 813015, код ЄДРПОУ 34677145, код бюджетної класифікації 22050003, символ звітності банку 264) суму 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.
Суддя О.С. Боєва
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання. Повне рішення підписано 31.05.2011р.