ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
73000, м. Херсон, вул. Горького, 18
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
19.02.2008 Справа № 1/51-ПД-08
Господарський суд Херсонської області у складі судді Губіної І.В. при секретарі О.С.Бєловій, розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Продексім ЛТД", м. Херсон
до відповідача-1 Каховської районної державної адміністрації
до відповідача-2 ЗАТ “Кримська фруктова компанія” в особі її Каховської філії
3-особа на стороні відповідача: Каховський районний відділ Херсонського регіонального центру Державного земельного кадастру, м. Каховка
3-особа на стороні відповідача: Відділ земельних ресурсів у Каховському районі Херсонської області, м. Каховка
про визнання недійсним договору оренди та скасування реєстрації договору оренди
за участю:
представників сторін:
від позивача - Кузьома В.В. - представник, дор. від 04.10.07р., Апостол А.В. - представник, дор. від 04.10.07р.
від відповідача-1 - Нечпал А.Л. - начальник юридичного відділу, дор. № 3-1.15/7 від 09.01.08р.
від відповідача-2- Астащенко О.В. - представник, дор. № 7 від 30.01.08р., Кучина Ю.І. - представник, дор. № 12 від 16.01.08р.
3-особа - Каховський районний відділ Херсонського регіонального центру Державного земельного кадастру - не прибули
3-особа на стороні відповідача: Відділ земельних ресурсів у Каховському районі Херсонської області - не прибули
У справі приймав участь представник Каховського державного аграрного технікуму - Різаханова О.Г. - ю/к, дор. від 06.02.08р.
Сутність спору. ТзОВ “Продексім ЛТД” звернулось до суду до Каховської райдержадміністрації з позовом про визнання недійсним договору оренди земельних ділянок, укладеного 12.10.2007 року Каховською філією ЗАТ “Кримська фруктова компанія”. В процесі розгляду справи ТОВ “Продексім ЛТД” уточнило свої вимоги у зв’язку із залученням до участі у справі в якості другого відповідача ЗАТ “Кримська фруктова компанія” в особі її Каховської філії і вимагає визнати недійсним і додаткову угоду про внесення змін до спірного договору, яка укладена з ЗАТ “Кримська фруктова компанія” 22.11.2007 року.
Крім того, товариство вимагає зобов'язати райцентр ДЗК скасувати державну реєстрацію спірних договорів.
Свої вимоги позивач мотивує тим, що земельна ділянка загальною площею 2134,36 га була передана 10.11.2007 року Каховським державним аграрним технікумом із свого постійного користування до земель резервного фонду Коробківської сільської ради. Вже 12.10.2007 року райдержадміністрація уклала з Каховською філією ЗАТ “Кримська фруктова компанія” договір оренди спірної земельної ділянки, який належним чином був зареєстрований 17.10.2007 року. А 15.10.2007 року до Каховської райдержадміністрації надійшла заява від ТОВ “Продексім ЛТД” про надання вказаної земельної ділянки в оренду товариству. При укладені спірного договору не було враховано, що на земельних ділянках, які були передані в оренду Каховській філії ЗАТ “Кримська фруктова компанія” знаходився незібраний врожай сільськогосподарських культур, які рішенням господарського суду від 15.11.2007 року визнані власністю ТОВ “Продексім ЛТД”. Це рішення не оскаржено і набрало законної сили. Крім того, було відсутнє погодження Міністерства аграрної політики України на відчуження від аграрного технікуму з постійного користування спірної земельної ділянки, наявність якого передбачена п.3 наказу Міністерства від 29.12. 2006 р. № 841. Не була здійснена і публікація у друкованому органі, а саме у газеті “Каховська зоря” про наявність вільних земель, у порядку, передбаченому п.2.5 та п.2.6 Положення про порядок передачі в оренду земель сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення, розташованих на землях за межами населених пунктів, яке затверджено рішенням Каховської районної ради за №103 від 16.03.2007 та не був проведений конкурс. Позивач також вважає, що слід було до укладення договору розробити проект відведення земельної ділянки у користування на умовах оренди. Позивач вважає, що було змінено цільове призначення земельної ділянки, так як вона із земель сільськогосподарського призначення після відмови від її користування Каховським аграрним державним технікумом переведена до резервного фонду Коробківської сільської ради розпорядженням голови Каховської РДА за № 714 від 12.20.2007 року. Відсутні встановленням меж земельної ділянки на місцевості. В обґрунтування своїх вимог позивач посилається і на те, що перший договір укладений не з юридичною особою, що є порушенням ст. 93 Земельного кодексу України.
Відповідач-1 –Каховська райдержадміністрація проти позову заперечує. Нею пояснено, що дійсно від позивача по справі 15.10.2007 року до моменту реєстрації договору оренди земельної ділянки, укладеного нею з Каховською філією ЗАТ “Кримська фруктова компанія” надійшла заява про надання йому на умовах оренди земельної ділянки, що визначена у цьому договорі. А оскільки вже було розпорядження голови райдержадміністрації про надання дозволу на укладення договору оренди на цю земельну ділянку з Каховської філією ЗАТ “Кримська фруктова компанія” і договір оренди землі був вже сторонами підписаний, то райдержадміністрація не знайшла необхідним розглядувати по суті заяву ТОВ “Продексім ЛТД”. Погодження з Міністерством аграрної політики надійшло 15.10.2007 р., тобто до моменту реєстрації спірного договору оренди земельної ділянки.
Відповідач –2 ЗАТ “Кримська фруктова компанія" проти позову також заперечує. Вона вважає, що ТОВ “Продексім ЛТД” взагалі не є належним позивачем по справі, так як цей договір не стосується його інтересів. Договір укладений у відповідності з чинним земельним законодавством. На його думку не змінилось цільове призначення спірної земельної ділянки, яка виділена йому на умовах оренди для ведення сільськогосподарської діяльності, а тому не було підстав для розробки проекту відведення земельної ділянки. Крім того, наказом Міністерства аграрної політики України наказом від 19.06.2007 року за №427 було доведено, що підприємствам, що належать до сфери управління Мінагрополітики необхідно переглянути договір про спільну діяльність за яким використовується нерухоме майно, що перебуває у господарському віданні чи оперативному управлінні державного підприємства. Позивачу аграрним технікумом було запропоновано переглянути договір підряду на виробництво сільгосппродукції, але заходів до цього товариством зроблено не було. Тому слід вважати, що договір підряду, який фактично є договором про сумісну діяльність, слід вважати розірваним.
Заслухавши представників сторін, вивчивши матеріали справи, суд
в с т а н о в и в:
Між ТОВ "Продексім ЛТД" (замовник) та Каховським державним аграрним технікумом (підрядник) 20.07.2005 року укладений договір підряду на виробництво сільгоспкультур.
Умовами договору передбачено наступне.
Замовник поручає, а підрядник зобов'язується виконати, на свій ризик, роботи по вирощуванню сільгоспкультур на земельних площах, належних підряднику своїми засобами з використанням матеріалів замовника.
Характер робіт, який зобов'язаний виконати підрядник, зазначений р. 2 договору.
Розділом 3 (п.1) договору визначено, що предметом підряду договору є сільськогосподарська продукція врожаю поточного року вирощена за період дії договору, яка виростає на посівних площах підрядника і належить замовнику на праві власності у будь-який період її вирощування.
Договором передбачено, що він набирає чинності з моменту підпису його сторонами і діє до закінчення робіт по збиранню і первісній обробці сільгосппродукції врожаю до 2010 року.
Але, Каховський державний аграрний технікум ( надали –технікум) 10.10.2007 року звернувся до Каховської райдержадміністрації з листом –проханням про вилучення з його постійного користування земельної ділянки площею 2600 га з переведенням її до земель резервного фонду Коробківської сільської ради. Розпорядженням голови Каховської райдержадміністрації №714 від 12.100.2007 року з постійного користування Каховського державного аграрного технікуму вилучена земельна ділянка загальною площею 2134,36 га з переведенням її до земель резерву Коробківської сільської ради.
У цей же день Каховською райдержадміністрацією прийнято розпорядження № 715, яким надано дозвіл Каховській філії ЗАТ “Кримська фруктова компанія” на оформлення договору оренди на земельну ділянку із земель державної власності (землі резервного фонду), яка розташована на території Коробківської сільської ради для вирощування сільськогосподарських культур загальною площею 2134,36 га, із зобов’язанням філії замовити у районному відділі земельних ресурсів всю необхідну документацію для оформлення договору оренди земельної ділянки. Але, не чекаючи виконання філією цих дій райдержадміністрація у той же день, 12.10.2007 року, уклала з філією договір оренди земельної ділянки. на визначену вище площу.
Пізніше, а саме 27.11.2007 року, був укладений договір оренди цієї земельної ділянки з юридичною особою –ЗАТ “Кримська фруктова компанія”, із змісту якого випливає, що він укладений з метою внесення змін до договору від 12.10.2007 року.
Суд розглядає справу по суті і вважає, що ТОВ “Продексім ЛТД" по даній справі є належним позивачем, так як він звернувся до суду з позовом про захист своїх інтересів, оскільки на спірній земельній ділянці знаходиться врожай 2007 та 2008 років, який належить йому на праві власності з підстав, викладених у рішенні суду від 15.11.2007 р. по справі №1/395 пн-07, яке набрало законної сили
Статтею 15 Закону “Про оренду землі” встановлені умови договору оренди землі і зазначено, що невід’ємною частиною договору оренди землі є:
план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її користуванні та встановлення земельних сервітутів;
акт приймання-передачі об’єкта оренди;
проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.
Фактично межі земельних ділянок виділені в натурі відповідно до меж, встановлених під час отримання Каховським аграрним технікумом цих земель у постійне користування. Саме земельна ділянка №31 (державний акт на право постійного користування ЯЯ 3326716 –Держакт) –101,46 на, земельна ділянка №32 (Держакт ЯЯ №326719) 96,45 га, земельна ділянка №33 (Держакт ЯЯ № 26720) –97,93 га. Тобто у зв’язку із тим, що в оренду були передані земельні ділянки (їх частки) за номерами 31-33 не на всю площу, а межі цих ділянок встановлені на всю площу, то слід вважати, що у даному випадку наявний акт відсутності визначених у натурі (на місцевості) меж земельних ділянок, що є предметами спірних договорів їх оренди. Теж саме відноситься і до кадастрового плану земельної ділянки, який використовувався при вирішенні питання щодо надання аграрному технікуму земельних ділянок у постійне користування. Суд вважає, що у сторін не було часу для складення вказаної вище документації, так як відразу після прийняття від аграрного технікуму земель з постійного користування, з переведенням їх до резервного фонду Коробківської сільської ради вони були передані Каховській філії ЗАТ “Кримська фруктова компанія” з укладенням договору. Крім того, як зазначено судом вище у розпорядженні № 715, яким надано дозвіл Каховської філії ЗАТ “Кримська фруктова компанія” на оформлення договору оренди на земельну ділянку із земель державної власності (землі резервного фонду), яка розташована на території Коробківської сільської ради для вирощування сільськогосподарських культур загальною площею 2134,36 га, орендар зобов’язаний був замовити у районному відділі земельних ресурсів всю необхідну документацію для оформлення договору оренди земельної ділянки. Але, не чекаючи виконання філією цих дій райдержадміністрація у той же день, 12.10.2007 року, уклала з нею договір оренди земельної ділянки.
Статєю 24 Закону “Про оренду землі" передбачені права та обов’язки орендодавця серед іншого, нею передбачено, що орендодавець зобов’язаний передати земельні ділянки в оренду, забезпечивши відповідно до закону реалізацію права третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки і не вчиняти дії, які б перешкоджали орендареві користуватися спірною земельною ділянкою. Але, ці обов’язки держадміністрацією, як орендодавцем, порушені.
Цей факт відображено у судовому рішенні від 15.11.2007 р. по справі №’/395 пн-07, яке набрало законної сили і не потребує додаткового доказування.
Ця земельна ділянка використовувалась Каховським аграрним технікумом для виробництва сільгоспкультур для ТОВ “Продексім ЛТД” і на ній були і є посіви сільгосппродукції, власником яких є товариство. Той факт, що вказана земельна ділянка, що передана на умовах оренди Каховській філії ЗАТ "Кримська фруктова компанія", засіяна сільгоспкультурами, за виключення 199,49 га, підтверджено у судовому засіданні по розгляду справи №1/395 пн-07 представником Каховської філії. Рішенням по цій справі суд заборонив ЗАТ “Кримська фруктова компанія" в особі її Каховської філії за спірними договорами проводити будь-які сільськогосподарські роботи на орендованих земельних ділянках. Тобто, саме з вини райдержадміністрації і Каховського аграрного технікуму були порушені права ТОВ “Продексім ЛТД” зібрати врожаї 2007 –2008 років та обмежено право орендаря користуватися земельними ділянками, що надані були йому у користування на умовах оренди.
Рішенням Х сесії Каховської районної ради 5 скликання від 16.03.2007 року за №103 затверджено Положення “Про порядок надання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів району”.
Пунктом 2.5 цього Порядку зазначено, що інформація про перелік вільних або вивільнених з користування (строк оренди яких закінчився) земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення надається Каховською райдержадміністрацією щомісячно або по мірі необхідності та друкується в газеті “Каховська зоря”. Цей Порядок є діючим та не скасований у порядку, встановленому законодавством. Але, райдержадміністрацією п.2.5 цього Порядку порушений. Це призвело до того, що позивач по справі фактично був позбавлений права приймання участі і вирішенні питання щодо надання йому права на оренду спірної земельної ділянки. Дізнавшись про відмову технікуму від земельної ділянки, на якій є посіви сільгоспкультур належать йому на праві власності, позивач листом від 10.10.2007 року, яке зареєстровано райдержадміністрацією 15.10.2007 р. звернувся до неї з проханням про надання йому у користування на умовах оренди земельної ділянки площею 2134,36 га, тобто земельної ділянки яка є предметом спірних договорів її оренди. Не глядячи на те, що договір оренди від 12.10.2007 року не був ще зареєстрований, райдержадміністрація не розглянула по суті заяву ТОВ “Продексім ЛТД” і ні яким чином не повідомило товариство про результати її розгляду. Так як відповідно чинного законодавства орендар має право приступати до користування земельною ділянкою тільки після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, а до цього часу він є нечинним ( ст. 18 Закону “Про оренду землі"). Райдержадміністрація зобов’язана була при отримані заяв про оренду землі від двох суб’єктів господарювання, призначити конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки (ч.5 ст. 16 Закону “Про оренду землі).
Уклавши договори оренди земельної ділянки площею 2134,6 га спочатку з Каховською філією ЗАТ “Кримська фруктова компанія”, а потім безпосередньо із ЗАТ “Кримська фруктова компанія”, райдержадміністрація фактично порушила права власності ТОВ “Продексім ЛТД” на сільськогосподарські культури, які були засіяні на більшій частині цієї земельної ділянки Каховським аграрним технікумом на підставі договору підряду на виробництво сільгосппродукції від 20.06.2005 р., який до теперішнього часу є чинним, так як не прийняти будь-які заходи щодо його розірвання або визнання недійсним. А як випливає з цього договору, предметом договору підряду є сільськогосподарська продукція поточного року у період дії договору (до 2010 року), яка проростає на посівних площах технікуму і належить на праві власності ТОВ “Продексім ЛТД”. Право власності ТОВ “Продексім ЛТД” на ці сільгоспкультури у наступному було підтверджено і судовим рішення по справі №1/395-пн-07 від 15.11.2007 року. А відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами інтелектуальної і творчої діяльності. Ніхто не має бути протиправно позбавлений права власності, так як воно є непорушним. Примусове відчуження права власності може бути застосовано лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і у порядку, встановленому законом, та за умови попереднього і повного відшкодування ї вартості об’єкту власності..
Суд вважає, що відсутнє погодження Міністерства аграрної політики України на відчуження від аграрного технікуму з постійного користування спірної земельної ділянки, наявність якого передбачена п.3 наказу Міністерства від 29.12.2006р. №841 "Про покращення використання державного майна та підвищення ефективності діяльності державних підприємств, які входять до сфери управління Міністерства аграрної політики України " (п.3) яке на день прийняття розпорядження було відсутнє.
У матеріалах справи міститься лише копія погодження Міністерства аграрної політики України від 15.10.2007 р. № 31-11-3-13/7419, з якого випливає, що Міністерство не заперечує стосовно виведення земельної ділянки площею 2633 га з земель Каховського державного аграрного технікуму. Але, як пояснили у судовому засіданні представники держадміністрації та технікуму, у них відсутні оригінали цього листа, а тому його “копія” не є доказом отримання дозволу на виведення вказаної площі земельної ділянки із користування технікуму. Відсутність цього дозволу підтверджено і листом Міністерства від 31.10.07р, з якого випливає, що саме Каховському державному аграрному технікуму надана згода на укладення договору оренди земельної ділянки площею 2200 га з ЗАТ “Кримська фруктова компанія” з врахуванням того, що у технікуму відсутні кошти для ведення сільськогосподарського виробництва. При цьому у цьому листі йдеться про те, що ці землі товариство зобов’язано використовувати тільки за цільовим призначенням і надання можливості проходження практики студентами технікуму з обов’язковим відновленням (реконструкції) зрошувальних систем та поліпшення екологічного стану зрошувальних земель. Це лист свідчить і про те, що Каховський державний аграрний технікум не повідомив належним чином Міністерство про те, що він має намір відмовитися від користування спірною земельною ділянкою шляхом виведення її зі свого постійного користування.
Зазначені факти також свідчать про те, що розпорядження адміністрації про вилучення з постійного користування технікуму земельної ділянки і укладення на цю земельну ділянку договору оренди з відповідачем по справі проведено без згоди Міністерства аграрної політики України.
При укладенні договору оренди земельної ділянки райдержадміністрацією з Каховською філією ЗАТ “Кримська фруктова компанія” було допущено порушення Закону “Про оренду землі”, відповідно до якого орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіти і користуватися земельною ділянкою. Про укладення договорів оренди земельних ділянок з юридичними та фізичними особами зазначено і у ст. 124 Земельного кодексу України. Каховська філія ЗАТ “Кримська фруктова компанія не є юридичною особою. А тому, цей договір є недійсним з моменту його укладення, так як він суперечить вказаним вище нормам законодавства.
Всі вищевикладені судом факти є підставою вважати, що позовні вимоги ТОВ “Продексім ЛТД” про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 12.10.2007 року, укладеного Каховською райдержадміністрацією з Каховською філією ЗАТ “Кримська фруктова компанія” та договору від 27.11.2007 року укладеного вже безпосередньо ЗАТ “Кримська фруктова компанія”, як юридичною особою, предметом якого є внесення змін до договору від 12.10.2007 року у частині визначення орендаря, підлягають задоволенню.
При цьому суд не приймає доводи позивача про те, що при укладенні спірних договорів порушені вимоги ст. 15 Закону “Про оренду землі” та статті 118 і 123 Земельного кодексу України, так як у даному випадку є необов’язковим розробка проекту відведення земельної ділянки, оскільки її цільове призначення не змінилось.
Не підлягають задоволенню вимоги позивача про спонукання Каховського райвідділу Херсонського регіонального центру Державного земельного кадастру скасувати реєстрацію договорів оренди земельної ділянки №153 від 12.10.2007 року та №1/61 від 27.11.2007 року. По перше, цей позов є адміністративним і він не може розглядатися в межах розгляду справи у порядку господарського судочинства. По -друге визнання судом цих договорів недійсним є підставою для скасування їх державної реєстрації.
З урахуванням викладеного, керуючись ст. 44, 49, 82, 84, 85 ГПК України, суд
в и р і ш и в:
1.Позов задовольнити частково.
2.Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 1/53 від 12.10.07р., який укладений Каховською районною державною адміністрацією з Каховською філією ЗАТ "Кримська фруктова компанія" на земельну ділянку площею 2134,36 га із земель державної класності (землі резервного фонду), яка розташована на землях Коробківської сільської ради для вирощування сільськогосподарських культур та договір оренди цієї земельної ділянки № 1/61 від 27.11.07р., укладений Каховською районною державною адміністрацією з ЗАТ "Кримська фруктова компанія", предметом якого визначено "внесення змін до договору № 1/53 від 12 жовтня 2007 року зареєстрованого 17 жовтня 2007року..."
3.В решті позову відмовити.
4.Стягнути на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Продексім ЛТД", юридична адреса: м. Херсон, вул. Кірова, 24, поштова адреса: м. Херсон вул. Дзержинського 12, р.рахунок 2600501691853 ХО "Укрексімбанк" МФО 352639 код ЄДРПОУ 31006594 з:
- Каховської районної державної адміністрації м. Каховка вул. К.Маркса, 103, р.рахунок 35211001000247 ГУДКУ Херсонської області МФО 352703 код ЄДРПОУ 04060097 судові витрати на загальну суму 101(сто одна)грн. 50 коп.;
- ЗАТ "Кримська фруктова компанія" Автономна республіка Крим, Червоногвардійський район, сел. Петрівка, р.рахунок 26009301539879 в ТВБВ в АРК Іллічевського ГВ УАКА ПІБ м. Маріуполя МФО 334442 код ОКПО 32644372 судові витрати на суму 101(сто одна)грн. 50 коп.
5.Накази видати з дня набрання рішенням законної сили.
Суддя І.В. Губіна
Дата підписання рішення 03.03.08р.
відповідно до вимог ст. 84 ГПК України