ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 жовтня 2006 р. | № 16/38-06-1595 |
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого | Кривди Д.С., |
суддів: | Жаботиної Г.В., Уліцького А.М. |
розглянувши касаційні скарги | 1.Одеської міської ради 2.Одеського міського управління земельних ресурсів |
на постанову | від 27.06.2006 Одеського апеляційного господарського суду |
та на рішення | від 23.05.2006 |
у справі | №16/38-06-1595 |
господарського суду | Одеської області |
за позовом | ППФ “Ларіса” |
до | 1.Одеської міської ради 2.Одеського міського управління земельних ресурсів |
про | визнання договору оренди поновленим на новий термін |
за зустрічним позовом | Одеської міської ради |
до | ППФ “Ларіса” |
про | зобов’язання звільнити земельну ділянку |
за участю представників сторін |
від позивача: | Досковський В.Г., дов. |
від відповідача 1: | Нікішев О.В., дов. |
від відповідача 2: | у засідання не прибули |
ВСТАНОВИВ:
Приватне підприємство фірма “Ларіса” звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради та Одеського міського управління земельних ресурсів про визнання укладеного між позивачем та Одеською міською радою договору від 18.08.2000 оренди земельної ділянки (площею 388 м2 за адресою м. Одеса, Адміральський проспект, 1-г) поновленим на тих самих умовах з 14.09.2004 (з урахуванням уточнення).
Одеська міська рада звернулась до господарського суду Одеської області з зустрічним позовом до ППФ “Ларіса” про зобов’язання звільнити вказану земельну ділянку та не перешкоджати Одеській міській ради володіти, користуватися, розпоряджатися цією земельною ділянкою шляхом знесення нежитлової будівлі за власні кошти.
Рішенням від 23.05.2006 господарський суд Одеської області (суддя Желєзна С.П) первісний позов задовольнив, визнавши спірний договір оренди земельної ділянки поновленим на той самий строк і на тих самих умовах з 14.09.2004, а в задоволенні зустрічного позову відмовив.
Постановою від 27.06.2006 Одеський апеляційний господарський суд (колегія суддів у складі: Величко Т.А. – головуючого, Бойко Л.І., Жукової А.М.) рішення суду першої інстанції залишив без змін.
Ухвалою від 03.08.2006 Вищий господарський суд України призначив до розгляду клопотання про прийняття до касаційного провадження касаційної скарги Одеської міської ради, зобов’язавши скаржника надати суду належні докази надсилання копій касаційної скарги іншим сторонам у справі. Зважаючи на надання скаржником відповідних доказів, у судовому засіданні судова колегія дійшла висновку про прийняття касаційної скарги до провадження та розгляду її по суті.
Ухвалою від 19.09.2006 Вищий господарський суд України прийняв до касаційного провадження касаційну скаргу Одеського міського управління земельних ресурсів, в якій заявлені вимоги про скасування рішення і постанови у справі та прийняття нового рішення про відмову в задоволенні первісного позову та задоволення зустрічного позову.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, судова колегія вважає, що касаційні скарги підлягають задоволенню частково з наступних підстав.
Предметом позовних вимог за первісним позовом у даній справі позивачем визначено визнання укладеного між позивачем та Одеською міською радою договору від 18.08.2000 оренди земельної ділянки (площею 388 м2 за адресою м. Одеса, Адміральський проспект, 1-г) поновленим на тих самих умовах з 14.09.2004.
Приписи ст. 13 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.
Відповідно ст.ст. 142-145 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об’єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальної громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.
Статтею 116 ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
В силу ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, на підставі рішення Одеської міської ради №202-ХХІІІ “Про передачу юридичним особам земельних ділянок у власність та надання у користування” між позивачем та Одеською міською радою укладено договір від 18.08.2000 на право тимчасового користування на умовах оренди земельною ділянкою із земель міста площею 0,0388 га, за адресою: на розі Фонтанської дороги та Адміральського проспекту (5-а станція В.Фонтану), у тому числі земельну ділянку площею 199 м2 для експлуатації квіткового ринку і квіткового магазину та площею 189 м2 для благоустрою прилеглої території без права її огородження.
Пунктом 1.2 договору сторони обумовили, що земельна ділянка надана у тимчасове довгострокове користування строком на 5 років з моменту прийняття Одеською міською радою рішення №202-ХХІІІ від 14.09.1999, але не пізніше початку реконструкції Фонтанської дороги і Адміральського проспекту. Виходячи з умов даного пункту, як встановлено судами, строк дії даного договору необхідно обчислювати з 14.09.1999, тобто строк дії цього договору закінчився 14.09.2004.
Відносини найму (оренди) врегульовані главою 58 ЦК України, зокрема, ст. 764 визначено: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Відповідно до ч. 2 ст. 759 та ч. 2 ст. 792 ЦК України законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди), а відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Частиною 6 ст. 93 ЗК України також передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону України “Про оренду землі” строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. В силу ч. 1 ст. 31 цього закону договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Щодо поновлення договору оренди земельної ділянки Закон України “Про оренду землі” містить положення, які не є тотожними відповідним нормам ЦК України та ГК України.
Стаття 33 вказаного закону передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Тобто цією нормою не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню.
Разом з тим, відповідно до п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради –сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.
Таким чином, законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прийняття рішення сесії.
Як вбачається з рішення та постанови у справі, суди не встановили обставин прийняття Одеською міською радою рішення про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки.
Навпаки, суд першої інстанції встановив, що листом від 24.11.2005 №2348г Управління архітектури та містобудування у відповідь на запит заступника міського голови повідомило про недоцільність продовження терміну дії договору оренди для експлуатації квіткового ринку та квіткового магазину ПП “Ларіса” у зв’язку із запланованим розширенням Фонтанської дороги. З посиланням на даний висновок Одеське міське управління земельних ресурсів повідомило позивача про недоцільність продовження терміну дії договору оренди та запропонувало звільнити земельну ділянку до початку робіт з реконструкції Фонтанської дороги. Неприйняття радою відповідного рішення щодо поновлення або відмову в поновленні спірного договору протягом встановленого строку позивачем не оскаржено.
Зважаючи на те, що необхідною умовою укладення та поновлення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування, зобов’язання цього органу укласти або поновити договір оренди земельної ділянки за відсутності такого рішення є порушенням його виключного передбаченого Конституцією України права на здійснення права власності від імені українського народу та управління землями, яке підлягає захисту.
Порушені права землекористувачів підлягають захисту способами передбаченими ст. 152 ЗК України з обов’язковим дотриманням норм чинного законодавства. Згідно вказаної статті захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, в судовому порядку, що передбачено п. 2 ст. 77 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”.
Суди першої та апеляційної інстанції, задовольняючи позов ППФ “Ларіса”, дійшли висновку про те, що спірний договір оренди земельної ділянки вважається продовженим. З таким висновком судів не можна погодитись, оскільки він ґрунтується на довільному трактуванні ч. 3 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, яка не передбачає автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а також не передбачає зміну відповідного рішення ради, яке є підставою для надання в оренду земельної ділянки, щодо встановлених в ньому строків оренди.
Разом з тим, встановивши, що згідно з вказаним договором строк оренди визначено –5 років з моменту прийняття Одеською міською радою рішення №202-ХХІІІ від 14.09.1999, але не пізніше початку реконструкції Фонтанської дороги і Адміральського проспекту, суди першої та апеляційної інстанції належним чином на підставі відповідних доказів не дослідили обставини щодо початку вказаної реконструкції.
Крім того, Одеською міською радою заявлено у даній справі зустрічний позов про зобов’язання позивача звільнити спірну земельну ділянку та не перешкоджати Одеській міській ради володіти, користуватися, розпоряджатися цією земельною ділянкою шляхом знесення нежитлової будівлі за власні кошти.
Як встановлено судом першої інстанції, на спірній земельній ділянці за адресою: м. Одеса, Адміральський проспект, 1-г, розташована нежитлова будівля (квітковий ринок та магазин). Суд першої інстанції встановив, що право власності позивача на вказаний об’єкт зареєстровано у встановленому порядку КП Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості 20.03.2003, а Виконавчим комітетом Одеської міської ради видано позивачу Свідоцтво №023588 від 20.01.2003 про право власності на об’єкт нерухомого майна –квітковий ринок та магазин, розташований за вказаною адресою.
Тобто суд першої інстанції встановив обставини, які свідчать про розташування на спірній земельній ділянці належного позивачу об’єкту нерухомого майна, тобто об’єкту, переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни його цільового призначення (ст. 181 ЦК України). Одеська міська рада заявила вимоги про знесення цього об’єкту
В силу вимог ч. 4 ст. 13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом.
Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.
Стаття 321 ЦК України також передбачає, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою статті 353 цього Кодексу. Аналогічні положення містяться у ст.ст. 2, 48, 55 Закону України “Про власність”.
З аналізу вказаних норм вбачається, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, окрім випадків примусового відчуження об’єктів власності з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості.
Як вбачається з матеріалів справи, вимоги Одеської міської ради про знесення спірної нежитлової будівлі мотивовані лише закінченням дії договору оренди земельної ділянки, на якій ця будівля розташована. Обставини наявності передбачених законом підстав для примусового відчуження цього об’єкту з мотивів суспільної необхідності та дотримання порядку такого відчуження з попереднім та повним відшкодуванням його вартості Одеською міською радою не доводились.
За таких обставин суд першої інстанції дійшов висновку, що вимоги про знесення належної позивачу будівлі не відповідають приписам Конституції України, ЦК України та Закону України “Про власність”. У резолютивній частині рішення з приводу вимог Одеської міської ради зазначено наступне: у задоволенні зустрічного позову про зобов’язання звільнити земельну ділянку Одеській міській раді відмовити повністю. Проте з мотивувальної частини рішення вбачається, що вимоги зустрічного позову не були належним чином розглянуті в повному обсязі з огляду на наступне.
Як встановлено судами першої та апеляційної інстанції, згідно з рішенням Одеської міської ради №202-ХХІІІ від 14.09.1999 та укладеним на його підставі договором від 18.08.2000 позивачу надавалась в оренду земельна ділянка за адресою: на розі Фонтанської дороги та Адміральського проспекту, площею 0,0388 га, у тому числі: земельну ділянку, площею 199 м2 для експлуатації квіткового ринку та квіткового магазину, та земельну ділянку, площею 189 м2 для благоустрою прилеглої території без права її огородження.
Зважаючи на встановлені ст. 1117 ГПК України межі перегляду справи в касаційній інстанції, судова колегія не може дати правову оцінку вказаним обставинам щодо того, чи співпадає розмір земельної ділянки, що надавалась позивачу в оренду, з розміром земельної ділянки, на якій розташований належна позивачу будівля та яка необхідна для її обслуговування, оскільки такі обставини не отримали правової оцінки судами першої та апеляційної інстанцій.
Проте вказані обставини мають суттєве значення для вирішення зустрічного позову стосовно можливості застосування вимог ст. 34 Закону України “Про оренду землі”. Тобто судами всупереч вимогам ст.ст. 43, 47 43 ГПК України не було встановлено усі суттєві обставини у справі.
Крім того, в судовому засіданні касаційної інстанції представник Одеської міської ради послався на відсутність у позивача права власності на майно, розташоване на спірній земельній ділянці, зокрема, скасування реєстрації права власності та відповідного свідоцтва про право власності. Зважаючи на положення ст. 1117 ГПК України, касаційна інстанція не може дати правову оцінку цим обставинам.
Також слід зазначити, що суди, розглядаючи справу, не надали правової оцінки вимогам первісного та зустрічного позову, зважаючи на ті обставини, що спірна земельна ділянка надавалась позивачу в оренду для експлуатації ринку. Тобто суди не встановили, чи відповідає розташований на спірній земельній ділянці об’єкт поняттю ринок, яке має особливе правове регулювання.
Зважаючи на викладене, судова колегія дійшла висновку про скасування рішення та постанови у справі як таких, що не відповідають нормам процесуального та матеріального права; відмову в задоволенні первісного позову та направлення справи до суду першої інстанції для здійснення нового розгляду в частині вимог зустрічного позову з встановленням на підставі відповідних доказів усіх суттєвих обставин та застосуванням норм законодавства, що регулюють спірні правовідносини.
Керуючись ст.ст. 108, 1115, 1117, 1119-12 ГПК України, Вищий господарський суд України
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційні скарги задовольнити частково.
2. Рішення господарського суду Одеської області від 23.05.2006 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 27.06.2006 у справі №16/38-06-1595 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Головуючий Д.Кривда
Судді Г.Жаботина
А.Уліцький