У Х В А Л А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 липня 2011 року м. Київ
Колегія суддів Судової палати у цивільних справах
Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:
головуючого Пшонки М.П.
суддів Гулька Б.І., Дем’яносова М.В.,
Сімоненко В.М., Юровської Г.В.,
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом приватного підприємства «Відлуння» до ОСОБА_3, приватного підприємства «Климчик», ОСОБА_4, комунального підприємства «Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради, треті особи: ОСОБА_5, приватний нотаріус Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_6, про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, за касаційною скаргою ОСОБА_4 на рішення Богунського районного суду м. Житомира від 5 листопада 2010 року та рішення апеляційного суду Житомирської області від 4лютого 2011 року,
в с т а н о в и л а:
У листопаді 2009 року ПП «Відлуння» звернулось до суду із зазначеним позовом, який в подальшому уточнило, збільшивши позовні вимоги, просило визнати недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу приміщення павільйону – кафе, що розташоване у АДРЕСА_1 загальною площею 164, 7 кв.м від 14 червня 2007 року, укладений між ПП «ОСОБА_5» та ОСОБА_3 за ціною 85 000 грн. у зв’язку з недотриманням форми договору, а також визнати недійсним договір купівлі-продажу цього ж приміщення від 5 вересня 2007 року, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 за ціною продажу 205 067 грн., який посвідчено нотаріально приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_6 5 вересня 2007 року за реєстровим № 3611 та зобов’язати КП «Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради виключити з реєстру нерухомого майна запис №506 в книзі №140 реєстраційний № 15606350 і скасувати у реєстрі нерухомого майна запис №2 від 13 серпня 2007 року та запис №3 від 5 жовтня 2007 року. Підставами недійсності спірних договорів позивач зокрема зазначав: для договору купівлі-продажу від 14 червня 2007 року - недодержання встановленої законом форми та його протиріччя змісту вимогам ЦК України, а договору купівлі-продажу від 5 вересня 2007 року - те, що рішення третейського суду, на підставі якого продавець набув право власності на спірне нерухоме майно, скасоване у судовому порядку.
Крім того, позивач зазначав, що спірне нерухоме майно знаходиться на земельній ділянці, переданій йому у користування, і розміщення на цій ділянці спірного об’єкту нерухомості створює йому перешкоди у користуванні земельною ділянкою.
Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 5 листопада 2010 року позов ПП «Відлуння» про визнання договорів купівлі-продажу недійсними задоволено: визнано нікчемним з моменту укладення договір купівлі-продажу приміщення павільйону-кафе, площею 164,7 кв.м, що розташоване у АДРЕСА_2 від 14 червня 2007 року, укладений між ПП «ОСОБА_5» та ОСОБА_3 за ціною продажу 85 000 грн.; визнано недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу спірного приміщення павільйону – кафе, площею 164,7 кв.м, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 5 вересня 2007 року за ціною позову 205 067 грн., який посвідчено приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстраційним № 3611; зобов’язано КП «Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради виключити з реєстру нерухомого майна запис № 506 в книзі № 140, реєстраційний № 15606350 та скасовано у реєстрі нерухомого майна запис №2 від 13 серпня 2007 року та запис №3 від 5 жовтня 2007 року; вирішено питання про судові витрати.
Рішенням апеляційного суду Житомирської області від 4 лютого 2011 року рішення Богунського районного суду м. Житомира від 5 листопада 2010 року в частині позовних вимог до КП «Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради скасовано та провадження в цій частині позовних вимог закрито; у решті рішення суду першої інстанції залишено без змін.
У касаційній скарзі ОСОБА_4 порушує питання про скасування судових рішень та ухвалення нового рішення про відмову в позові, мотивуючи свою вимогу порушенням судами норм матеріального і процесуального права.
Касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.
Задовольняючи позовні вимоги та визнаючи спірні договори купівлі-продажу нерухомого майна недійсними, суд першої інстанції виходив з того, що рішенням господарського суду Житомирської області від 24 листопада 2009 року, яке залишено в силі постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 16 лютого 2010 року, встановлено, що у свідоцтві про право власності на будівлю кафе-павільйону за адресою АДРЕСА_2, яке було видане на підставі рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради №334 від 24 червня 1999 року про затвердження акту державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом павільйону-кафе на ринку «Тетерів» до експлуатації корисна площа становила 91,1 кв.м , а предметом спірних договорів є приміщення павільйону-кафе площею 164,7 кв.м, у зв’язку з чим при існуванні договору оренди земельної ділянки ПП «Відлуння» від 27 жовтня 2005 року площа спірного приміщення значно збільшилась внаслідок самовільної добудови цього приміщення, чим порушені права підприємства і воно відповідно має права ставити вимогу про визнання спірних договорів купівлі-продажу приміщення павільйону-кафе недійними.
При визнанні недійсними договору купівлі-продажу приміщення павільйону-кафе від 14 червня 2007 року між ПП «ОСОБА_5» та ОСОБА_3, суд виходив з того, що у порушення вимог ст. 657 ЦК України укладений у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення, що є підставою згідно з положеннями ч. 1 ст. 215 ЦК України для визнання його недійсним; визнаючи недійсним наступний договір купівлі-продажу спірного приміщення, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 від 5 вересня 2007 року, суд виходив з того, що ОСОБА_7 не був належним власником спірного нерухомого майна та не мав права його продавати, оскільки рішенням постійно діючого третейського суду при Асоціації «Голден Кепітал груп» від 24 липня 2007 року, на підставі якого визнано дійсним договір купівлі-продажу цього приміщення, укладений 14 червня 2007 року між ПП «ОСОБА_5» та ОСОБА_3 дійсним та за останнім визнано право власності на спірні приміщення скасовано рішенням Богунського районного суду Житомирської області від 29 травня 2009 року.
Оскільки спірний об’єкт нерухомого майна знищено внаслідок пожежі, судом не було застосовано реституцію як спосіб захисту цивільного права.
З такими висновками суду першої інстанції в частині визнання договорів недійсними погодився й апеляційний суд.
Рішення суду першої інстанції в частині виключення з реєстру нерухомого майна та скасування в реєстрі нерухомого майна відповідних записів щодо спірного нерухомого майна і права власності на нього, апеляційним судом скасовано та провадження в цій частині позовних вимог закрито на підставі того, що згідно з п. 1.3 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 28 січня 2003 року № 615 реєстрацію права власності на нерухоме майно здійснюється комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації, які є суб’єктами владних повноважень та спір в цій частині підлягає розгляду за правилами КАС України.
Однак, з такими висновками судів не можна.
Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного законодавства , вирішив справу згідно із законом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з’ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до положень ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються;чи є інші фактичні дані ( пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити тощо.
Ухвалені у справі рішення зазначеним вимогам закону не відповідають.
Судами встановлено, що згідно з договором купівлі-продажу, укладеним 14 червня 2007 року у простій письмовій формі ПП «ОСОБА_5» продало, а ОСОБА_3 купив приміщення павільйону – кафе, розташованого у АДРЕСА_2 на ринку «Тетерів» загальною площею 164,7 кв.м.
Вищезазначений договір купівлі-продажу спірного нерухомого майна від 14 червня 2007 року рішенням постійно діючого третейського суду при Асоціації «Голден Кепітал груп» від 24 липня 2007 року визнано дійсним, а також визнано за ОСОБА_8 право власності на спірне нерухоме майно.
5 вересня 2007 року спірне нерухоме майно за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, зареєстрованим у КП «Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради ОСОБА_3 продано ОСОБА_4
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторони) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Таким чином вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлено однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
Відповідно до ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендар в установленому законом порядку має право витребувати
орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та
користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об'єднаннями та організаціями.
Також способи захисту прав на земельну ділянку визначені й положеннями ст. 152 ЗКУ країни.
При розгляді справи суди не врахували, що відповідно до вимог ст. 31 Закону України «Про оренду землі» в редакції , що діяла в редакції до 5 листопада 2009 року договір оренди не припинявся у зв’язку з набуттям права власності на жилий будинок, розташований на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Проте суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, зазначивши, що ПП «Відлуння» не є стороною спірних договорів купівлі-продажу нерухомого майна, у порушення вимог ст. ст. 212 - 215, 303, 304 ЦПК України вищезазначені норми закону належним чином не застосував, без детального дослідження доказів, перевірки доводів відповідача і встановлення дійсних обставин справи, не звернув уваги на те, що обов’язковою умовою для задоволення позову про визнання правочину недійсним є встановлення судом факту порушення у зв’язку із його вчиненням прав чи охоронюваних законом інтересів позивача.
Таким чином суд, встановивши, що на момент розгляду спору нежитлове приміщення, що було предметом оспорюваних договорів купівлі-продажу, знищено, повинен був мотивувати, чим саме порушуються права позивача, який є орендарем земельної ділянки, повно і всебічно оцінити, чи надані позивачем згідно з вимогами ст. 60 ЦК України належні та допустимі докази на підтвердження порушення спірними правочинами його прав з урахуванням законодавства, що діяло на момент вчинення оспорюваних правочинів, чи вірно позивачем обрано спосіб захисту порушеного його права, та чи є у зв’язку з цим підстави для визнання оспорюваних договорів недійсними.
Оскільки судами допущені порушення норм матеріального та процесуального права, що унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, рішення суду першої інстанції та ухвалу апеляційного суду слід скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ
у х в а л и л а :
Касаційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити частково.
Рішення Богунського районного суду м. Житомира від 5 листопада 2010 року та рішення апеляційного суду Житомирської області від 4 лютого 2011 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
Ухвала оскарженню не підлягає.
Головуючий М.П. Пшонка
Судді: Б.І. Гулько
М.В. Дем’яносов
В.М. Сімоненко
Г.В. Юровська