СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Постанова
Іменем України
19 вересня 2006 року | Справа № 20-5/085 |
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Видашенко Т.С.,
суддів Антонової І.В.,
Фенько Т.П.,
за участю представників сторін:
позивача: Гуріна Дмитра Анатолійовича, довіреність № 20-01/06 від 25.01.06, товариства з обмеженою відповідальністю "Альта";
відповідача: Тарануха Андрія Анатолійовича, довіреність б/н від 20.01.04, товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс";
Відкритого акціонерного товариства "Ремпобудтехніка": не з'явився
розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Євдокімов І.В.) від 16.08.2006 у справі №20-5/085
за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" (вул. Правди, 10, місто Севастополь, 99014)
до товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" (вул. Маяковського, 7, місто Севастополь, 99011)
про розірвання договорів оренди
за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс"
до товариства з обмеженою відповідальністю "Альта",
відкритого акціонерного товариства "Ремпобудтехніка"
(вул. Комуністична, 10А , місто Севастополь, 99003)
про визнання договору недійсним.
ВСТАНОВИВ:
Рішенням господарського суду міста Севастополя від 16.08.2006 у справі № 20-5/085 позов товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" до товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" про розірвання договорів оренди задоволено.
Судом розірвано договір оренди майнового найму № 14 від 25.07.1997 виробничих приміщень загальною площею 1 033,4 кв. м., розташованих за адресою: місто Севастополь, вул. Маяковського, 7, укладений між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001, та зобов'язано товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" передати товариству з обмеженою відповідальністю "Альта" нежитлові приміщення, які розташовані в м. Севастополі по вул. Маяковського, б.7 / вул. Торгова, 2, 4, 6 загальної площею 1423,9 кв. м. Розірвано договір оренди майнового найму № 15 від 04.01.1998 виробничих приміщень загальної площею 192,2 кв. м., розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001, та зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" та зобов'язано ТОВ "Фортуна Плюс" передати товариству з обмеженою відповідальністю "Альта" нежитлові приміщення, які розташовані в м. Севастополі по вул. Маяковського, б.7 / вул. Торгова, 2, 4, 6 загальною площею 193 кв. м. Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" витрати по сплаті державного мита в сумі 85,00 грн., а також витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118,00 грн.
У задоволенні зустрічного позову товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" до товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" та відкритого акціонерного товариства "Ремпобудтехніка" про визнання договору недійсним відмовлено.
Не погодившись з рішенням господарського суду міста Севастополя, товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" подана апеляційна скарга, в якій вказує, що при прийнятті рішення судом першої інстанції порушені норми матеріального та процесуального права, не доведені висновки, яки суд визнав встановленими, а також висновки, викладені у рішенні, не відповідають обставинам справи. В апеляційній скарзі заявник просить скасувати рішення господарського суду міста Севастополя від 16.08.2006 у справі № 20-5/085 в повному обсязі, прийняти нове рішення яким у задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" про розірвання договорів оренди відмовити; зустрічний позов товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" задовольнити, визнати недійним договір купівлі-продажу приміщень № 60 укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Альта" та відкритим акціонерним товариством "Ремпобудтехніка" 29.12.2003, скасувати державну реєстрацію у ДКП «Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомого майна міста Севастополя»державну реєстрацію права власності за товариством з обмеженою відповідальністю "Альта" на продане майно за договором № 60 від 29.12.2003, укладеному між відкритим акціонерним товариством "Ремпобудтехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Альта".
Товариство з обмеженою відповідальністю "Альта" скористалось своїм процесуальним правом та надало суду апеляційної інстанції письмовий відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" залишити без задоволення, а рішення господарського суду міста Севастополя від 16.08.2006 у справі № 20-5/085 з урахуванням ухвали від 28.08.2006 та додаткового рішення від 28.08.2006 залишити без змін.
У судовому засіданні 08.09.2006 було оголошено перерву до 19.09.2006.
Розпорядженням виконуючого обов'язки голови Севастопольського апеляційного господарського суду від 19.09.2006 у зв'язку з відпусткою головуючого судді Волкова К.В. здійснена заміна судді Волкова К.В. на суддю Видашенко Т.С.
Розпорядженням виконуючого обов'язки голови Севастопольського апеляційного господарського суду від 19.09.2006 здійснена заміна суддів Голика В.С. та Градової О.Г. на суддів Антонову І.В. та Фенько Т.П.
У судові засідання відкрите акціонерне товариство "Ремпобудтехніка" не з'явилось, про місце і час розгляду апеляційної скарги було повідомлено належним чином. Таким чином, зазначений відповідач не скористався своїм процесуальним правом у справі на участь свого представника в засіданні суду апеляційної інстанції. Суд вважає можливим розглянути апеляційну скаргу у відсутність відповідача за наявними у справі доказами, оскільки згідно статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Згідно статтям 9, 10 Конституції України, статті 18 Закону України "Про мови в Українській РСР" від 28.10.1989 № 8312-XI та за клопотанням представників позивача та відповідача провадження у справі здійснювалося російською мовою.
При повторному розгляді справи в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України Севастопольський апеляційний господарський суд встановив наступне.
Товариство з обмеженою відповідальністю "Альта" звернулось до господарського суду міста Севастополя з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс", в якій просить розірвати договір оренди № 14 від 25.07.1997, укладений між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" і товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001, та розірвати договір оренди № 15 від 04.01.1998, укладений між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" і товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001. Позовна заява обґрунтовується неналежним виконанням відповідачем своїх обов'язків за договорами оренди. При цьому позивач зазначає, що на цій час він на підставі договору купівлі-продажу № 60 від 29.12.2003 є власником майна, переданого відповідачу в оренду.
Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 18.04.2006 справи № 20-5/085 та № 20-5/098 в порядку статті 58 Господарського процесуального кодексу України об'єднанні в одну справу № 20-5/085.
У справі № 20-5/085 первісно розглядувався позов товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" до товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" про розірвання договору оренди № 14 від 25.07.1997, укладеного між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" і товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" з додатковою угодою № 1 від 27.06.2001, та про розірвання договору оренди № 15 від 04.01.1998, укладеного між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" і товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" з додатковою угодою № 1 від 27.06.2001. Ця позовна заява обґрунтовується істотною зміною обставин щодо предмету зазначених договорів. При цьому позивач просить розірвати договори на підставі норм частини 2 статті 652 Господарського процесуального кодексу України. Після об'єднання справ позивачем змінювались підстави позову.
Заявою від 06.06.2006 Товариством з обмеженою відповідальністю "Альта" були уточнені позовні вимоги, згідно яким позивач просить:
- розірвати договір оренди майнового найму № 14 від 25.07.1997, укладений між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" і товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001, та зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" передати товариству з обмеженою відповідальністю "Альта" нежитлові приміщення, які розташовані в м. Севастополі по вул. Маяковського, б.7 / вул. Торгова, 2, 4, 6 загальної площею 1423,9 кв. м.;
- розірвати договір оренди майнового найму № 15 від 04.01.1998, укладений між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" і товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001, та зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" передати товариству з обмеженою відповідальністю "Альта" нежитлові приміщення, які розташовані в м. Севастополі по вул. Маяковського, б.7 / вул. Торгова, 2, 4, 6 загальною площею 193 кв. м.;
- стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" судові витрати.
При розгляді справи судом першої інстанції товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" подало до господарського суду м. Севастополь зустрічний позов до товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" та відкритого акціонерного товариства "Ремпобуттехніка", в якому просить:
- визнати договір купівлі-продажу комплексу торгових і виробничо-складських будівель загальної площею 2 092,4 кв.м., розташованого за адресою м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, вул. Торгова, 2, вул. Торгова, 6 № 60 від 29.12.2003 в частині ім'я покупця недійсним;
- скасувати державну реєстрацію у Бюро технічної інвентаризації м. Севастополя права власності за товариством з обмеженою відповідальністю "Альта" на продане майно за цим договором.
Зустрічна позовна заява обґрунтовується тим, що при укладенні між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Альта" договору купівлі-продажу № 60 від 29.12.2003 було порушено право товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" як наймача на переважне право придбання цього майна у власність при його відчуженні.
Під час розгляду справи судом першої інстанції товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" уточнило позовні вимоги та просить визнати недійним договір купівлі-продажу № 60, укладений між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Альта", від 29.12.2003, а також скасувати державну реєстрацію у Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомого майна міста Севастополя державну реєстрацію права власності за товариством з обмеженою відповідальністю "Альта" на продане майно за договором № 60 від 29.12.2003, укладеному між відкритим акціонерним товариством "Ремпобудтехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Альта".
Суд апеляційної інстанції вважає, що позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" підлягають задоволенню. Свої висновки судова колегія обґрунтовує наступним.
Між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" було укладено договір майнового найму № 14 від 25.07.1997, за яким товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" було передано у тимчасове платне користування виробничі приміщення, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, загальною площею 1 033,4 кв.м., строком з 01.08.1997 до 01.08.2022.
Між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" було укладено додаткову угоду № 1 від 27.06.2001 до договору № 14 від 25.07.1997, за умовами якої ВАТ "Ремпобуттехніка" (Орендодавець) передав товариству з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" (Орендар) у строкове платне користування виробничі приміщення, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, б. 7 /вул. Торгова, 2, 4, 6 загальної площею 1 423,9 кв. м. Відповідно до пункту 1.7. додаткової угоди від 27.06.2001 орендна плата за цим договором є договореною та з 01.07.2001 складає: плату за оренду (без ПДВ) –8 640,47 гривень, ПДВ, нарахований на суму орендної плати –1 728,09 гривень, місячна орендна плата з ПДВ усього –10 368,56 гривень.
Між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" було укладено договір майнового найму № 15 від 04.01.1998 за яким товариство з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" було передано у тимчасове платне користування виробничі приміщення, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, загальною площею 192,2 кв.м., строком з 04.01.1998 до 04.01.2044.
Між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" було укладено додаткову угоду № 1 від 27.06.2001 до договору № 15 від 04.01.1998, за умовами якої відкрите акціонерне товариство "Ремпобуттехніка" (Орендодавець) передав товариству з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" (Орендар) у строкове платне користування виробничі приміщення, розташовані за адресою: м. Севастополь, вул. Маяковського, б. 7 /вул. Торгова, 2, 4, 6 загальної площею 193 кв.м. Відповідно до пункту 1.7. додаткової угоди від 27.06.2001 орендна плата за цим договором є договореною та з 01.07.2001 складає: плату за оренду (без ПДВ) –2 123,00 гривень, ПДВ, нарахований на суму орендної плати –424,6 гривень, місячна орендна плата з ПДВ усього –2 547,60 гривень.
29.12.2003 між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Альта" було укладено договір купівлі-продажу № 60. За умовами цього договору товариство з обмеженою відповідальністю "Альта" придбало комплекс торгових і виробничо-складських будівель загальної площею 2 092,4 кв.м., розташований за адресою м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, вул. Торгова, 2, вул. Торгова, 6. У додатковій угоді № 1 від 30.12.2003 до договору № 60, укладеної між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Альта", було зазначено склад майна, придбаного за договором № 60 від 29.12.2003. Відповідно до пункту 3.1. договору купівлі-продажу від 29.12.2003 право власності на майно переходить від продавця до покупця з моменту підписання сторонами акту приймання передачі майна.
Враховуючи, що акт приймання-передачі майна було підписано 29.12.2003, згідно нормам статті 128 Цивільного кодексу Української РСР та умовам пункту 3.1. договору купівлі-продажу від 29.12.2003 право власності у товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" виникло 29.12.2003. Реєстрація права власності на зазначений об'єкт здійснена ДКП Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомого майна міста Севастополя 10.03.2004 за реєстровим № 314.
Згідно нормам частини 1 статті 268 Цивільного кодексу Української РСР при переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника.
Відповідно до норм пункту 1 Прикінцевих положень Господарського кодексу України цей Кодекс набирає чинності з 1 січня 2004 року.
Нормами пункту 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України встановлено, що до господарських відносин, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями Господарського кодексу України, зазначені положення застосовуються щодо тих прав і обов'язків, які продовжують існувати або виникли після набрання чинності цими положеннями.
Враховуючи факт укладення договорів оренди спірного майна 25.07.1997 та 04.01.1998, тобто до 01.01.2004 –набрання чинності Господарським кодексом України, та продовження їх дії й після 01.01.2004, до цих договорів застосовуються положення Господарського кодексу України.
Згідно нормам статті 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Згідно нормам пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України цей Кодекс набирає чинності з 1 січня 2004 року.
Відповідно до норм пункту 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.
Враховуючи факт укладення договорів оренди спірного майна 25.07.1997 та 04.01.1998, тобто до 01.01.2004 –набрання чинності Цивільним кодексом України, та продовження їх дії й після 01.01.2004, до цих договорів застосовуються правила Цивільного кодексу України щодо підстав, порядку і наслідків розірвання договорів. Щодо підстав, порядку і наслідків визнання цих договорів недійсними застосовуються правила Цивільного кодексу Української РСР.
Згідно нормам частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Нормами статті 256 Цивільного кодексу Української РСР за договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.
Згідно нормам частини 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Відповідно до норм статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Судова колегія вважає, що при укладенні договору оренди (найму) орендодавець (наймодавець) у першу чергу має намір отримати відповідну плату за оренду майна, тобто для орендодавця розмір орендної плати є істотною обставиною при укладенні договору оренди.
Як було встановлено судовою колегією раніше, за умовами договору № 14 від 25.07.1997 з урахуванням додаткової угоди місячна орендна плата з ПДВ складає усього 10 368,56 гривень, а за умовами договору № 15 від 04.01.1998 з урахуванням додаткової угоди місячна орендна плата з ПДВ складає усього 2 547,60 гривень.
Суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що за результатами звіту про оцінку майна комплексу торгових і виробничо-складських будівель загальної площею 2 092,4 кв.м., розташованого за адресою м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, вул. Торгова, 2, вул. Торгова, 6, оренда плата, яка сплачується відповідачем за користування орендованими приміщеннями у 14-35 менше реальних ринкових цін на оренду таких об'єктів оренди. Отже, вартість орендної плати є невигідною для товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" як для орендодавця.
Судова колегія вважає, що значне збільшення вартості оренди нерухомого майна є істотним зміненням обставин у розуміння норм частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України, тобто обставини змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Згідно умовам пункту 7.6 договорів № 14 від 25.07.1997 та № 15 від 04.01.1998 з урахуванням додаткових угод зміни, доповнення чи розірвання договору допускається за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, яки пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх надання до розгляду іншої сторони.
Умовами пункту 7.7 договорів № 14 від 25.07.1997 та № 15 від 04.01.1998 з урахуванням додаткових угод встановлено, що за ініціативою однієї із сторін даний договір може бути розірваний або розірваний за рішенням суду у випадках, передбачений діючим законодавством України чи/або даним договором.
Відповідно до пункту 7.6 договорів № 14 від 25.07.1997 та № 15 від 04.01.1998 з урахуванням додаткових угод товариство з обмеженою відповідальністю "Альта" 21.02.2006 звернувся до товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" з пропозицією відносно внесення змін до умов договорів оренди в частині орендної плати, а саме збільшити розмір орендної плати. Листи від 21.02.2006 було отримано повноважним представником ТОВ "Фортуна Плюс" 22.02.2006, але на даний час відповідь відповідачем не надіслано.
Згідно нормам частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Нормами статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що в момент укладення спірних договорів оренди № 14 та № 15 сторони виходили з того, що така зміна обставин –значне збільшення розміру орендної плати на нерухоме майно не настане, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договорів оренди № 14 та № 15 порушило б співвідношення майнових інтересів орендодавця та орендаря і позбавило б орендодавця того, на що вона розраховувала при укладенні договору –отримання відповідної плати за користування орендарем майна; із суті договорів та звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Враховуючи вищезазначені факти, суд апеляційної інстанції вважає позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" обґрунтованими, а договори оренди майнового найму № 14 від 25.07.1997 в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001 та договір оренди майнового найму № 15 від 04.01.1998 в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001 такими, що підлягають розірванню на підставі норм частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України.
Умовами пункту 5.6. договору оренди майнового найму № 14 від 25.07.1997 в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001 та пункту 5.6. договору оренди майнового найму № 15 від 04.01.1998 в редакції додаткової угоди № 1 від 27.06.2001 встановлено, що орендар зобов'язується у випадку припинення або розірвання договору повернути орендодавцю майно у належному стані з урахуванням усіх здійснених ремонтів та погоджених з орендодавцем поліпшень.
Згідно нормам частини 1 статті 785 у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона булла одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Враховуючи, що договір оренди майнового найму № 14 від 25.07.1997 та договір оренди майнового найму № 15 від 04.01.1998 підлягають розірванню, позовні вимоги про спонукання товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна Плюс" передати товариству з обмеженою відповідальністю "Альта" нежитлові приміщення, які розташовані в м. Севастополі по вул. Маяковського, б.7 / вул. Торгова, 2, 4, 6 загальної площею 1423,9 кв. м., а також нежитлові приміщення, які розташовані в м. Севастополі по вул. Маяковського, б.7 / вул. Торгова, 2, 4, 6 загальною площею 193 кв. м., підлягають задовленню.
Судова колегія вважає, що зустрічні позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" до товариства з обмеженою відповідальністю "Альта" та відкритого акціонерного товариства "Ремпобуттехніка", не підлягають задоволенню.
Як було встановлено раніше 29.12.2003 між відкритим акціонерним товариством "Ремпобуттехніка" та товариством з обмеженою відповідальністю "Альта" було укладено договір купівлі-продажу № 60. За умовами цього договору ТОВ "Альта" придбало комплекс торгових і виробничо-складських будівель загальної площею 2 092,4 кв.м., розташований за адресою м. Севастополь, вул. Маяковського, 7, вул. Торгова, 2, вул. Торгова, 6. У додатковій угоді № 1 від 30.12.2003 до договору № 60, укладеної між ВАТ "Ремпобуттехніка" та ТОВ "Альта", було зазначено склад майна, придбаного за договором № 60 від 29.12.2003. Відповідно до пункту 3.1. договору купівлі-продажу від 29.12.2003 право власності на майно переходить від продавця до покупця з моменту підписання сторонами акту приймання передачі майна. Враховуючи, що акт приймання-передачі майна було підписано 29.12.2003, згідно нормам статті 128 Цивільного кодексу Української РСР та умовам пункту 3.1. договору купівлі-продажу від 29.12.2003 ТОВ "Альта" є власником спірного майна з 29.12.2003. Реєстрація права власності на зазначений об'єкт здійснена ДКП Бюро технічної інвентаризації та державної реєстрації об'єктів нерухомого майна міста Севастополя 10.03.2004 за реєстровим № 314.
Відповідно до норм пункту 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.
Враховуючи факт укладення договору купівлі-продажу 29.12.2003, тобто до 01.01.2004 –набрання чинності Цивільним кодексом України, та продовження його дії й після 01.01.2004, до цього договору застосовуються правила Цивільного кодексу України щодо підстав, порядку і наслідків розірвання договорів. Щодо підстав, порядку і наслідків визнання цього договору недійсним застосовуються правила Цивільного кодексу Української РСР.
Згідно нормам статті 48 Цивільного кодексу Української РСР недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей. По недійсній угоді кожна з сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Нормами статті 224 Цивільного кодексу Української РСР встановлено, що за договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно нормам статті 44 Цивільного кодексу України повинні укладатись у письмовій формі угоди державних, кооперативних та інших громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу, та окремих видів угод, для яких інше передбачено законодавством Союзу РСР і Української РСР. Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають.
Відповідно до норм статті 153 Цивільного кодексу Української РСР договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
З умов договору купівлі-продажу № 60 від 29.12.2003 судовою колегією встановлено, що сторони у належній формі досягли згоди по всіх істотних умовах договору купівлі-продажу, а саме сторонами з урахуванням додаткової угоди від 0.12.2003 визначено конкретний предмет договору та ціна договору, яку було сплачено ТОВ "Альта" на розрахунковий рахунок ВАТ "Ремпобуттехніка" –1 545 543,60 гривень, що підтверджується платіжними дорученнями № 5 від 29.12.2003, № 7 від 29.12.2003, № 8 від 29.12.2003, № 9 від 30.12.2003.
Також судова колегія вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що ТОВ "Фортуна-Плюс" безпідставно посилається на частину 2 статті 777 Цивільного кодексу України щодо свого переважного права на придбання предмету оренди, тому що договір купівлі-продажу № 60 було укладено до набрання чинності Цивільного кодексу України.
При вказаних обставинах Севастопольський апеляційний господарський суд дійшов до висновку про повне з'ясування судом першої інстанції обставин і їх достовірності, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими. Висновки, викладені в рішенні місцевого господарського суду, відповідають обставинам справи. Порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права не встановлені.
При таких обставинах, вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс", викладені в апеляційній скарзі, задоволенню не підлягають, підстави для скасування рішення господарського суду міста Севастополя від 16.08.2006 у справі № 20-5/085 відсутні.
Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 частини 1 статті 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Фортуна-Плюс" залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду міста Севастополя від 16.08.2006 у справі № 20-5/085 залишити без змін.
Головуючий суддя Т.С. Видашенко
Судді І.В. Антонова
Т.П. Фенько