РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ          УКРАЇНИ

№ 2-60/ 2007 р. від 29.01.2007 року

21 червня 2007 року                                          ПІумський районний суд

Тернопільської області

В складі головуючої судді                              Олійник Т.М.

При секретарі                                                  Щепановській І.Б.

З участю представника позивача                 ОСОБА_1

Відповідача                                                     ОСОБА_2

Представника відповідача                             ОСОБА_3

Відповідачки                                                   ОСОБА_4

Представника 3 особи на стороні

Відповідача, яка не заявляє

Самостійних вимог                                        ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Шумськ цивільну справу за позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_2, ОСОБА_4, 111 особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог закритого акціонерного товариства комерційного банку „ Приватбанк" про визнання договору купівлі- продажу квартири дійсним та визнання права власності на квартиру.

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_6 звернувся до суду із позовом, в якому просить визнати дійсним договір купівлі - продажу квартири, що знаходиться в АДРЕСА_1 , належної відповідачу ОСОБА_2 на праві приватної власності, який був укладений між ними 15 березня 2005року.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 повністю підтримала позовні вимоги позивача і пояснила, що 15 березня 2005року в квартирі АДРЕСА_1 між позивачем та відповідачем, як власником спірної квартири, був укладений договір купівлі - продажу цієї квартири. При цьому сторонами було досягнуто всіх істотних умов, а саме відповідачем ОСОБА_2 було запропоновано суму продажу квартири 20000 доларів США, що складало 16000 євро, з якою погодився позивач і в той же день цю суму передав відповідачу за місцем його нового проживання, а відповідач звільнив повністю та передав позивачу у власність продану квартиру, куди вселився позивач. Тоді ж було домовлено про наступне нотаріальне посвідчення. У зв'язку із зволіканням нотаріального посвідчення, 17 грудня 2006року позивач звернувся до відповідача з вимогою написання розписки про отримання 16000 євро авансом, тобто, що отримав він їх в березні 2005року, яку й написав йому відповідач і передав .Лише в січні 2007року позивач дізнався, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі - продажу квартири, так, як квартира перебуває під заставою в банку. про що й повідомив позивачу відповідач. Вважає, що позивач, як такий, що не знав і не міг знати, що квартира перебуває під заставою, заплатив за купівлю квартири 16 000 євро або 101000грн., тобто придбав її за відплатним договором у відповідача, який не мав права її відчужувати, є добросовісним набувачем і в даному випадку ця квартира не може бути в нього витребувана. Просить позов задовольнити.

 

Відповідач ОСОБА_2 та його представник ОСОБА_3 позовні вимоги не визнали в судовому засіданні, однак відповідач ОСОБА_2 визнав факт отримання від позивача ОСОБА_6 станом на 15 березня 2005року 10 000 євро, та на 17 грудня 2006року - ще 6 000 євро , але не в рахунок укладення та виконання умов договору купівлі- продажу належної йому квартири, що в АДРЕСА_1 , а в рахунок договору позики.

При цьому відповідач ОСОБА_2 пояснив, що дійсно на початку 2005року, точної дати не пам'ятає, на належну йому квартиру звернувся позивач з проханням продати квартиру. При цьому відповідач поцікавився , звідки таку суму грошей, щоб купити його квартиру, має позивач, на що останній йому відповів, що перебував на закордонних заробітках у Португалії. Оскільки квартира на той час була під заставою, він відмовив позивачу у продажі квартири, але при цьому поскаржився на своє незадовільне матеріальне становище і необхідність в когось позичити грошей . спірна квартира дуже сподобалася дружині позивача ОСОБА_7 і позивач попросив дозволу проживати в квартирі, як квартиронаймач, при цьому було узгоджено і суму щомісячної плати за квартиру - 100 євро. Письмовий договір найму не укладався. В той же день позивач ОСОБА_6 за місцем його , відповідача, проживання, що в АДРЕСА_2 , передав йому 10 000 євро, як позику, і в цей же час ним, відповідачем, було написано розписку про позику у позивача 10 000 євро. З того часу позивач проживає, як квартиронаймач у спірній квартирі.

В грудні 2006року він, випадково зустрівши позивача в м. Шумськ, повторно повідомив йому про своє скрутне фінансове становище, пов'язане з неможливістю власно сплатити кредит ФК „Тарас-К" і необхідність позики грошей. 17 грудня 2006року позивач, якому він, відповідач, не називав суму, яку мав намір позичити, особисто за місцем знаходження його житлового будинку в АДРЕСА_2, приніс йому 6000 євро, мотивуючи, що таку суму зможе йому ще позичити . Попередню розписку вони знищили , а він, відповідач, написав нову боргову розписку на всю суму позики грошей -16 000 євро, в якій було написано , що суму він отримав, як аванс за квартиру, маючи на увазі, що це аванс оплати за проживання в квартирі позивача з розрахунку 100 євро в місяць, як і була домовленість. Написавши в розписці слово „позичаю", відповідач його перекреслив, оскільки попросив його позивач цього не вказувати, так як боявся відповідальності за позику грошей і, для більшої впевненості, він ще й поставив на розписці печатку ФГ „Тарас-К" . Наміру продавати квартиру на даний час немає, оскільки в нього змінилися сімейні обставини та поліпшилося фінансове становище. Позичені гроші згідний повернути за мінусом плати за проживання позивача в квартирі за весь період по 100 євро за місяць проживання. Однак, в разі продажу квартири позивачу, він би суму 16 000євро зарахував в продажну ціну. Просить в позові відмовити.

Відповідачка ОСОБА_4    позовних вимог не визнала в судовому засіданні і пояснила, що дійсно в березні 2005року до них звернувся позивач ОСОБА_6 на квартиру, що в АДРЕСА_1 з проханням продати йому квартиру. При цьому відповідачем ОСОБА_2 було відмовлено у продажі квартири з посиланням на перебування квартири під заставою . тоді ж було досягнуто згоди про проживання сім'ї позивача в їх квартирі, як квартиронаймачів. Оскільки всі фінансові питання в сім'ї вирішує відповідач ОСОБА_2, то вона не може щось конкретно пояснити про умови отримання ним від позивача 16 0000 євро , їй лише відомо, що відповідач їх позичив у позивача два рази, один раз саме тоді, коли позивач вселився в квартиру, а саме в березні 2005року . Про те, що відповідач ОСОБА_2 і позивач ОСОБА_6 домовилися про щомісячну плату за проживання в їх квартирі - 100 євро, вона не знала і дізналася про це від відповідача ОСОБА_2 лише під час розгляду рави в суді. Визнає той факт, що особисто зверталася до із дружиною позивача ОСОБА_7 у паспортний стіл за консультацією по питанню реєстрації, однак будь-яких заяв не писала.

Представник III особи не стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, закритого акціонерного товариства комерційного банку „ПриватБанк"

 

ОСОБА_5 позовних вимог не визнав, посилаючись на те, що без згоди банку відповідач не мав права реалізовувати спірну квартиру, яка перебуває під заставою. Представник згідний, що в разі невиконання зобов'язань кредитного договору „44/716 від 16.11.2004року укладеного між ВАТ АБ „Приватінвест" і ФГ „Тарас-К", термін дії якого закінчується 15.11.2007року, вартість комбайна, на купівлю якого була отриманий кредит ФГ „Тарас-К" і який перебуває під іпотекою, буде достатньою для погашення заборгованості. Крім того, вважає, що ФГ „Тарас-К" є дисциплінованим позичальником і будь-якої інформації, яка б свідчила про порушення виконання умов кредитного договору немає, в іншому випадку було б звернення з позовом до суду.

Суд перевіривши матеріали справи , вислухавши пояснення сторін , покази свідків, оцінивши докази, вважає, що позовні вимоги підлягають до часткового задоволення .

Згідно ст. 657 ЦК України договір купівлі - продажу квартири укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У відповідності до вимог ст.220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемний.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне його нотаріальне посвідчення не вимагається.

Задоволення такого позову можливе за наявності всіх чотирьох умов : 1) сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору; 2) є письмові докази такої домовленості; 3) відбулося повне або часткове виконання договору; 4) одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення.

Квартира АДРЕСА_1 і належить відповідачу ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Шумською державною нотаріальною конторою 3 червня 1992року та зареєстрованого Шумським бюро технічної інвентаризації 29 серпня 1992року, про що на ім'я відповідача ОСОБА_2 видано реєстраційне посвідчення про право власності на квартиру.

Суд вважає, що між сторонами відбувся договір купівлі-продажу квартири, при якому відповідачі, як співвласники спірної квартири, яка придбана за час шлюбу, передали у власність позивача спірну квартиру, а позивач прийняв у власність квартиру і сплатив за неї 16 000 євро , що складає 101000грн..

Моментом укладення договору купівлі-продажу, суд вважає буде саме 15 березня 2005року, оскільки відповідачі не заперечують, що станом на це число було отримано ними від позивача 10 000 євро і саме тоді було написано першу розписку про їх отримання.

Оформляючи розписку про отримання грошей 17 грудня 2006 року, відповідач включив в неї відповідно і суму в 10 000 євро та 6 000 євро . і саме той факт, що відповідач ОСОБА_2, отримавши від позивача ОСОБА_6 пропозицію про укладення договору купівлі-продажу, поцікавився, як він сам ствердив, тим де таку суму грошей взяв позивач, розцінюється судом, що в березні 2005року відповідачем була прийнята пропозиція укласти договір купівлі-продажу і названа продажна ціна- 16 000 євро , що складає 101000грн..

А той факт, що відповідач ОСОБА_2 ,як сам ствердив, двічі прийняв від позивача гроші, і не заперечував про прийняття такої суми, а саме 16 000 євро, що складає 101000грн., судом розцінюється як повне виконання умов договору купівлі-продажу станом на 17 грудня 2006року.

Саме розписка від 17грудня 2006року, написана відповідачем власноручно 17 грудня 2006року, є письмовим доказом домовленості сторін в договорі купівлі-продажу від 15 березня 2005року.

Суд не може прийняти, як заперечення щодо укладення договору купівлі-продажу зі сторони відповідачів те, що гроші ними позичалися у позивача, а не отримувалися у зв'язку

 

з продажем квартири, оскільки слово „позичаю" особисто було перекреслено відповідачем у розписці, написаній ним власноручно 17 грудня 2006року, про що заявив суду сам відповідач.

За інших обставин, якби мав  місце договір позики, слово «позичаю» не було би потреби перекреслювати, а навпаки це було б доказом договору позики.

Крім того, факт позики грошей заперечується і самим відповідачем, який пояснив, що двічі прийняв від позивача в якості позики гроші ні одного разу не  називаючи суми позивачу, яку бажав би позичити, а приймав від позивача суму , яку він йому сам приносив.

Разом з тим , суд вважає, що позивач, як особа, що не мала власного житла, сім'я якого проживала на найманих квартирах, саме для придбання житла виїхав на далекі закордонні заробітки у Португалію, давши відповідачу пропозицію продати йому спірну квартиру, і отримавши відмову не міг погодитися зароблені на житло гроші  позичити відповідачу, а сам за 100 евро в місяць наймати для сім'ї спірне житло.

Суд вважає ,що маючи таку суму грошей, позивач мав реальну можливість купити собі інше житло в разі, якби не був укладений договір купівлі-продажу квартири із відповідачами.

Суд рахує, що вказуючи в розписці від 17.12.06р. слова ,як «аванс» за квартиру, відповідач виконав вимогу позивача про підтвердження отримання грошей авансом, в березні 2005р., про те чого , хоч частково, не заперечують відповідачі.

У відповідності до ст.811 ЦК України договір найму житла має укладатися у письмовій стороні.

Відповідачами не представлено суду докази , якіб підтверджували факт укладення договору найму квартири із позивачем.

Крім того, те, що заявив суду відповідач ОСОБА_2 про щомісячну плату за найм житла-100 евро в місяць, невідомо було навіть відповідачці ОСОБА_4, яка взнала про це теж від відповідача ОСОБА_2 і саме під час розгляду даного спору в суді ,що суд розцінює, як відсутність між сторонами договору найму житла.

У відповідності до п.1 ст.388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач) власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі ,якщо майно:

І.було загублено власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2. було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у власність; 3.вибуло у володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим чином.

Згідно кредитного договору №44/716 від 16.11.2004р., укладеного між Відкритим акціонерним товариством Акціонерний банк «Приватінст» та Фермерським господарством «Тарас-К», банк зобов'язався надати ФТ «Тарас» К» кредит в сумі 278000 грн. на придбане зернозбирального комбайна «Вектор» з терміном повернення кредиту 15 листопада 2007р.

В якості забезпечення позичальникам своїх зобов'язань щодо погашення кредиту, сплати нарахованих відсотків, можливих штрафних санкцій, а також інших витрат на здійснення забезпеченої заставою вимоги Банк уклав із позичальником згідно п.3.1 договір застави зернозбирального комбайна «Вектор» 2004року випуску, реєстраційний номер НОМЕР_1,що знаходиться в с.Кордишів Шумського р-ну заставною вартістю 392000, 00 грн., згідно п.3.2 договір позики із фізичною особою ОСОБА_2, згідно п.3.2 з фізичною особою договір іпотеки трьохкімнатної квартири, загальною площею 57,6 кв..м., що знаходиться в АДРЕСА_1 заставною вартістю 30166 грн.

 

Згідно опису майна на додатку №2 до договору застави від 16.11.2004р., оціночна вартість квартири, що в АДРЕСА_1 складає   43094,00 грн., а заставна -30166,00 грн.

Згідно договору іпотеки від 16.11.2004р. п.1 договору №772 від 12.10.2005р., укладеного між Відкритим акціонерним товариством Акціонерний банк «Приватінвест» та Закритим акціонерним банком «Приватбанк», здійснено відступлення кредитором Банку у повному обсязі прав вимоги до боржника, що випливають з договору №44/716 від 16.11.2004р., укладеного між Кредитором та фермерським господарством «Тарас-К», Здійснено відступлення Кредитором Банку в повному обсязі прав вимоги на отримання на свою користь від Боржника платників по кредиту, відсоткам, комісіям, винагородам, інших платежів, неустойки. В п.2 вказана, що предметом укладеного між ВАТ Акціонерний Банк «Приватінвест» - « Іпотекодержатель» та ОСОБА_2 (Іпотекодавцем) в забезпечення виконання кредитного договору №44/716 від 16.11.2004р., ОСОБА_2 надав в іпотеку нерухоме майно, а саме: 3-х кімнатну квартиру АДРЕСА_1 . На час дії договору предмет іпотеки залишено у володінні та користуванні Іпотекодавця п.17.7 даного договору відмічено обов'язок іпотекодавця не передавати Предмет іпотеки в оренду (майновий найом), у лізинг, наступну іпотеку, у спільну діяльність або у позику , не здійснювати його відчуження або інше розпорядження. Предметом іпотеки без письмової згоди іпотекодержателя цього договору є відступлення Кредиторам Банку, у зв'язку з укладенням між ними договору прав вимоги по нотаріально посвідченому договорі іпотеки №1998 від 16.11.04р. між кредитором та ОСОБА_2

Згідно довідки №91 від 04.06.2007р. виданої Шумським відділенням Тернопільської філії КБ ЗАТ «Приватбанк», за ФТ «Тарас К» рахується непогашений кредит в сумі 92 000,00 грн. з терміном погашення 15.11.2007р..

Враховуючи, що закрите акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк» вступило до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору , суд немає підстав вирішувати питання, що стосується прав III особи. Одна, враховуючи, що відповідачем ОСОБА_2 не представлено будь-яких доказів, що в момент отримання від позивача грошей в сумі 16 000 євро, він попереджав позивача про права «ПриватБанку» на спірну квартиру, суд вважає, що позивач не знав і не міг знати в момент укладення договору купівлі-продажу про даний договір, а тому може вважатися добросовісним набувачем, від якого майно не може бути витребуване. Разом з тим, суд рахує, що знайшла своє підтвердження і остання умова, що необхідна при задоволенні позову про визнання дійсним договору купівлі-продажу, а саме ухилення відповідача від нотаріального посвідчення.

Враховуючи, що відповідач отримані від позивача гроші частково перерахував в рахунок погашення боргу по кредитному договору №44/176, те, що доходи від експлуатації зернозбирального комбайну «Вектор» за 2006рік склали 90000грн. з одного лише господарства, те, що відповідач має на праві приватної власності житловий будинок в АДРЕСА_2 , про що сам заявив суду, суд вважає, що він мав реальну можливість звернутися до III особи по справі із заявою про надання дозволу на продаж квартири або ж про заміну предмету іпотеки, однак цього не зробив, що й ствердив представник III особи.

Суд не оцінює в рішенні показів свідків, враховуючи, що при таких спорах посилання на свідчення свідків, як докази, не допускається.

За вказаних обставин суд рахує за доцільне визнати дійсним договір купівлі-продажу квартири, належної на праві приватної власності відповідачу ОСОБА_2, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_6 15 березня 2005року, який відповідає вимогам ст.203 ЦК України.

Враховуючи, що відповідачка ОСОБА_4 була присутня під час домовленості про купівлю-продажу квартири в березні 2005року, те, що в її присутності позивач в житловому будинку

 

по АДРЕСА_2 передав відповідачу гроші в сумі 16 000 євро , суд це розцінює як дачу нею згоди на продаж квартири.

Оскільки, у відповідності до п.3 ст.334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним, та до п.4, згідно якого договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, суд вважає, що додатково визнавати за позивачем право власності на житло є недоцільним , оскільки після вступу рішення в законну силу він буде мати право такої реєстрації, після чого набуде право власності на спірну квартиру.

Керуючись ст. 203 , ч. 2 ст. 220,334, ч. 1 ст. 388 ЦК України, ст.212- 214 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати дійсним договір купівлі - продажу квартири, що знаходиться в АДРЕСА_1, належної ОСОБА_2 на підставі договору купівлі - продажу квартири від третього червня 1992 року, посвідченого Шумською держаною нотаріальною конторою, укладений 15 березня 2005 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_6.

Рішення вступає в законну силу після закінчення строку на його оскарження.

Заява про апеляційне оскарження подається апеляційному суду Тернопільської області через Шумський районний суд на протязі 10 днів з дня його проголошення, а апеляційна скарга на протязі 20 днів з дня подання апеляційної заяви або без попереднього подання апеляційної заяви в строк визначений для її подання.