Справа  № 2-224/11

Категорія

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

17 травня 2011 р.   

Богуславський районний суд  Київської області в складі:

В С Т А Н О В И В:          

Позивач СТОВ «Ісайки Агро»  звернувшись до суду з даним позовом, просить ухвалити судове рішення, яким визнати за товариством переважне право на поновлення договору оренди землі з ОСОБА_1 та зобов’язати управління Держкомзему у Богуславському районі провести реєстрацію договору оренди землі укладеного між ОСОБА_1 і СТОВ «Ісайки Агро».

           В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що 31.08.2005 року між СТОВ «Ісайки Агро» та ОСОБА_1 був укладений договір оренди землі. Даний договір зареєстрований Ісайківською сільською радою за № 705 від 12.10.05 року. Термін дії договору п'ять років.

           Згідно ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» якщо орендар продовжує користуватися ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він підлягає поновленню на той же самий строк і на тих же самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Також, згідно п.8 даного договору після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Відповідача було особисто в усній формі попереджено про закінчення терміну дії договору і про намір товариства продовжити його дію. Після чого ОСОБА_1 з'явилась для підписання нового договору оренди землі від 22.12.10 року, було досягнуто згоди по його умовах, що підтверджується особистим підписом ОСОБА_1.

21.02.11 року товариство звернулося до Управління Держкомзему у Богуславському районні з заявою про реєстрацію даного договору оренди землі.  Після цього товариству було повідомлено, що на реєстрації в управлінні Держкомзему в Богуславському районі  вже є договір оренди землі  укладений між ОСОБА_1 та підприємцем ОСОБА_2.

           Оскільки всі умови попереднього договору зі сторони СТОВ «Ісайки Агро» були виконані в повному обсязі, позивач вважає, що відповідач ОСОБА_1 порушила переважне їх право на поновлення договору оренди земельної ділянки, підписавши аналогічний договір з іншою особою.

 Відповідач ОСОБА_1 звернулась до суду із зустрічним позовом, в якому просить визнати недійсним договір оренди землі від 22.12.2010 року оформлений між нею і СТОВ «Ісайки Агро», посилаючись на те, що вона уклала із СТОВ «Ісайки Агро» договір оренди землі, згідно якого передала в оренду позивачу свій земельний пай площею 3,2,4533 га на території Ісайківської сільської ради Богуславського району Київської області строком на 5 років.

Влітку 2010 року вона повідомила в усній формі орендаря про те, що не бажає продовжувати з ним співпрацювати у земельних відносинах. СТОВ «Ісайки Агро» до спливу терміну дії договору  не запропонувало їй ні усно, ні письмово умов договору, які б його зацікавили.

Враховуючи односторонні дії позивача по зменшенню грошової оцінки земельної ділянки без її згоди, 10.09.2010 року після закінчення робіт вона уклав договір про оренди землі на 5 років з орендарем ОСОБА_2 і передала йому свою земельну ділянку згідно акту передачі.

В листопаді місяці 2010 року керівництво СТОВ «Ісайки Агро» при видачі  зерна кукурудзи по договору оренди від 2005 року поставило перед нею умову, за якою вона зможе отримати зерно кукурудзи лише після укладення з СТОВ «Ісайки Агро» договору оренди землі на новий 5-ти річний термін.

Оскільки в неї не було іншого вибору, так як потрібно було зерно для птиці, якого вона чекала рік, і тому вона піддалась на психологічний тиск і підписала бланк договору. Посилаючись на  частину першу ст. 231 ЦК України ОСОБА_1 просить визнати недійсним вказаний договір оренди землі.

          В судовому засіданні представник позивача позов підтримала в повному обсязі, посилаючись на вищенаведені факти та докази. Зустрічний позов вона не визнала та пояснила суду, що при укладені договору оренди землі гр ОСОБА_1 ніякого психологічного тиску зі сторони керівництва СТОВ «Ісайки Агро» не здійснювалось.

          Відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні позов не визнала і пояснив суду, що вона передала в оренду СТОВ «Ісайки Агро» земельну ділянку, що розташована на території Ісайківської сільської ради і протягом 5 років отримувала орендну плату. Після закінчення терміну договору оренди землі вона уклав договір оренди з іншим орендарем ОСОБА_2, який запропонував більшу орендну плату. Із позивачем вона не бажає укладати договір оренди землі.

         Представник відповідача ОСОБА_3 в судовому засіданні позов не визнала і пояснила, що управління Держкомзему у Богуславському районі не може зареєструвати договір оренди землі між ОСОБА_1 і СТОВ «Ісайки Агро» від 22.12.2010 року, оскільки цей договір поданий на реєстрацію без всіх необхідних додаткових документів, а також на час подання цього договору на реєстрацію не було затверджено грошову оцінку земельної ділянки, на підставі якої формувалась орендна плата.

         Представник третьої особи ОСОБА_4 в судовому засіданні пояснив, що фізична особа підприємець ОСОБА_2 на добровільних засадах уклав договір оренди землі із ОСОБА_1 після того як термін попереднього договору оренди землі із СТОВ «Ісайки Агро» був закінчений. Оскільки орендодавець ОСОБА_1 не бажає передавати в оренду земельну ділянку позивачу, то його вимоги про визнання недійсним договору оренди землі від 22.12.2010 року із СТОВ «Ісайки Агро» необхідно задовольнити.

Суд, заслухавши пояснення представника позивача, відповідача, представника відповідача, представника третьої особи та дослідивши письмові докази по справі, вважає за необхідне позов СТОВ «Ісайки Агро» залишити без задоволення, зустрічний позов ОСОБА_1 задовольнити, виходячи із наступних підстав.

           Відповідач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,4533 га, яка знаходиться на території Ісайківської сільської ради Богуславського району Київської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯА 286956 зареєстрованими в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю 23.08.2005 року  відповідно № 00305.  

          12.10.2005 року Ісайківською сільською радою Богуславського району Київської області було зареєстровано договір оренди вищевказаної земельної ділянки між орендодавцем та орендарем СТОВ «Ісайки Агро» за реєстраційним номером 705 у Державному реєстрі земель. Термін дії договору 5 років.

          Відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні визнав, що  орендні відносини фактично тривали протягом 5 років, так як СТОВ «Ісайки Агро» користувалося її земельною ділянкою, а вона отримувала орендну плату.

    Згідно ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», за умови дотримання певних умов, договір підлягає поновленню. Тобто, законодавець надав сумлінному орендарю переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк у вигляді поновлення договору оренди землі. При цьому норми матеріального права не звільняють орендаря від дотримання загальних вимог договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

   Згідно п.8 договору оренди землі сторони домовились, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення на новий строк і у цьому разі він повинен не пізніше ніж за 20 днів до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

          Позивач не надав суду доказів, які б підтверджували факт письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити дію договору.

   Оскільки зазначені умови договору позивачем виконані не були, а стаття 33 ЗУ „Про оренду землі", на яку посилається позивач обґрунтовуючи позовні вимоги не передбачає порядок автоматичного поновлення договору, то відповідно до п.1 ч. 1 ст. 31 ЗУ „Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку на який його було укладено.

   Крім того, відповідно до ЗУ „Про оренду землі" укладання договору оренди не може бути примусом і передбачає право, а не обов'язок на переукладання договору оренди, ураховуючи при цьому положення ст. ст. 6, 627 ЦК України щодо свободи договору, укладання його при наявності вільного волевиявлення особи, непорушність права власності та здійснення при цьому права власником відповідно до закону на власний розсуд, за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, необхідності згоди обох сторін при укладенні чи зміні договору.

    Відповідно до ст. 18, ч. 1 ст. 20 ЗУ „Про оренду землі", ч. 1 ст. 210 , ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України договір оренди землі підлягає державній реєстрації і є укладеним з моменту його державної реєстрації.

  Згідно п. 17 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженому постановою КМУ від 25.12.1998 року № 2073 перереєстрація, а також поновлення договорів оренди проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації.

    Порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджений постановою КМУ від 25.12.98 року № 2073, а відповідно до Указу Президента України від 17.02.2003 року № 134/2003 „Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру", який у силу ст. 106 Конституції України є обов'язковим до виконання на території України, на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок.

    Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим Наказом  Держкомзему України від 02.07.2003 року №174 передбачено, що державну реєстрацію державного акта на право власності на земельну ділянку, державного акта  на право постійного користування земельною ділянкою, договору оренди землі у книзі реєстрації  здійснює оператор (реєстратор) – структурні підрозділи державного підприємства «Центр  державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах».

    Крім того, постановою КМУ від 17.07.2003 року №1083 повноваження щодо ведення державного реєстру земель покладені на підрозділи Центру ДЗК.

    Зазначений нормативно-правовий акт прийнято пізніше, ніж Порядок державної реєстрації договорів оренди землі (постанова Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року №2073), отже застосуванню щодо визначення органів які здійснюють державну реєстрацію земель, підлягає нормативно-правовий акт, прийнятий пізніше, яким визначено, що державну реєстрацію земель здійснюють не виконавчі комітети місцевих рад, а підрозділи Центру ДЗК.

    На час реєстрації договору оренди землі 05.08.2005 року діяв Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, а тому реєстрація договору оренди землі Ісайківською сільською радою була здійснена на порушення вимог вищезазначених нормативних атів і як наслідок не можливо вважати, що реєстрація договору була проведена у встановленому законом порядку.

    Оскільки договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації згідно ст. 18 ЗУ «Про оренду землі», то відсутні підстави вважати чинним договір оренди землі між ОСОБА_1 і СТОВ «Ісайки Агро» від 31.08.2005 року. До такого договору не можливо застосувати положення ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» про переважне право орендаря на поновлення договору.

    Позивач на підтвердження своїх вимог посилається на новий договір оренди землі від 22.12.2010 року, який згідно змісту позовної заяви був підписаний сторонами і було досягнуто згоди по його умовах.

     Державна реєстрація вказаного договору не відбулася, що визнає позивач і даний факт підтвердила в судовому засіданні представник управління Держкомзему у Богуславському районі. Отже цей договір між його сторонами не набрав чинності.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 58-62, 209 ч 3, 212-215, 218 ЦПК України, ст.ст. 203 ч. 3, 208 ч. 1 п. 1, 218, 640 ч. 3 ЦК України, ст. 125 ч. 2 Земельного кодексу України, ст.ст. 14, 15, 18, 20, 30, 31 ЗУ «Про оренду землі», Указом Президента України від 17.02.2003 року «Про заходи створення єдиної системи державної реєстрації  земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них  у складі державного земельного кадастру, Типовим договором оренди землі, затвердженим ПКМУ від 03.03.2004 року № 220, ПКМУ від 17.07.2003 року № 1088, п. 17 порядку реєстрації договорів оренди землі, затвердженим ПКМУ від 25.12.1998 р. № 2073    

суд–

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позову сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ісайки Агро»  до ОСОБА_1, Управління держкомзему у Богуславському районі, третя особа ОСОБА_2 про визнання за (позивачем) переважного права на поновлення договору.

Зустрічний позов ОСОБА_1 до сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ісайки Агро» про визнання правочину недійсним, - задовольнити повністю.

Визнати правочин оренди земельних ділянок площею 1,6443 га та 1,9904 га від 27.12.2010 року оформлений договорами оренди землі між ОСОБА_1 і СТОВ «Ісайки Агро» недійсним.  

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області через Богуславський районний суд шляхом подачі в 10 - денний строк з дня його проголошення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.  

Головуючий: суддя           ОСОБА_5