Справа № 2 –848/11

                                                   Р І Ш Е Н Н Я

                                      І М Е Н Е М  У К Р А Ї Н И.

03 червня 2011 року     Жовтневий районний суд м. Маріуполя у складі головуючого судді Степанової С.В., при секретарі Горустович К.Ю., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя укладеною та дійсною без нотаріального посвідчення, звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення та зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя недійсною, визнання договору іпотеки недійсним, -            

   В С Т А Н О В И В :

          30.11.2010 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя укладеною та дійсною без нотаріального посвідчення.

          10.02.2011 року ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя недійсною.

           21.02.2011 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме квартиру № 24, яка знаходиться в будинку № 113 по пр. Металургів в м. Маріуполі, виселення відповідачки та його вселення. 25.02.2011 року ОСОБА_1 надана до суду уточнююча позовна заява.(справа № 2-1745/11).

           14.03.2011 року вказані позови були об’єднані у справу № 2-848/11.

           14.03.2011 року ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічним позовом по справі № 2-848/11 до ОСОБА_1 про визнання договору іпотеки недійсним, стягнення понесених нею судових витрат.

           В обґрунтування своїх позовних вимог про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя укладеною та дійсною без нотаріального посвідчення, звернення стягнення на предмет іпотеки, виселення та його вселення до спірної квартири, ОСОБА_1 зазначив, що 28.11.2008 року між ним та ОСОБА_2 був укладений договір іпотеки, згідно якого остання отримала від нього грошові кошти у розмірі 95200 гривень під іпотеку квартири № 24, що знаходиться в будинку № 113 по пр. Металургів в м. Маріуполі та яка належить ОСОБА_2 на праві приватної власності. Згідно договору позики ОСОБА_2 зобов’язалася сплатити відсотки за користування позикою, неустойку у розмірі 0,5 % від суми боргу за кожен день прострочення повернення боргу, а також відповідно до ст. 625 ЦК України 3% річних та інфляційні. Але в порушення вимог договору, відповідачка борг не повернула. Згідно п. 5.1 Договору іпотеки при невиконанні основного зобов’язання відповідачка зобов’язалася укласти угоду про задоволення вимог іпотекодержателя щодо переданої в іпотеку квартири. Позивач направив до відповідачки листа с пропозицією (вимогою) виконати зобов’язання за договором іпотеки в частині укладення угоди про задоволення вимог іпотекодержателя з доданням тексту вказаної угоди. Однак дану вимогу відповідачка залишила без задоволення.  Обґрунтовуючи тим, що відповідно до ст. 635 ЦК України попередній договір, яким є п.5.1 договору іпотеки в частині укладення угоди про задоволення вимог іпотекодержателя, зобов’язує сторони при невиконання основного зобов’язання укласти угоду про задоволення вимог іпотекодержателя щодо переданої в іпотеку квартири, просить визнати угоду про задоволення вимог іпотекодержателя укладеною та дійсною без нотаріального посвідчення та звернути стягнення на квартиру № 24, яка знаходиться в будинку № 113 по пр. Металургів в м. Маріуполі, встановивши загальний розмір боргу відповідачки, визнати її такою, що втратила право на проживання в цій квартирі та виселити, вселив у вказану квартиру позивача.

          В обґрунтування своїх зустрічних позовних вимог про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя недійсною, визнання договору іпотеки недійсним ОСОБА_2 зазначила, що угоду про задоволення вимог іпотекодержателя вона не підписувала, вона не виявила своє волевиявлення на укладення даної угоди,  така угода не посвідчена нотаріально. Вказала, що дійсно в п. 5.1 договору іпотеки йде мова, що у разі незадоволення вимог іпотекодержателя по виконанню боржником основного зобов’язання для задоволення цих вимог між іпотекодателем та іпотекодержателем укладається угода про задоволення вимог іпотекодержателя, але на даний час не з’ясована сума заборгованості та чи є вона взагалі, тому вважала, що немає підстав вважати, що існує невиконання основного зобов’язання перед ОСОБА_1 Також вказала, що фраза, яка міститься в п. 5.1 договору іпотеки, а саме «укладається договір»означає не зобов’язання ОСОБА_2 укласти угоду, а її право укласти таку угоду з деякими умовами, яким вона може й не скористатися, тобто, діє свобода договору, яка передбачена ст. 3 ЦК України, тому вважала, що в п. 5.1 договору іпотеки йде річ про протокол про наміри, а ні про попередній договів, про що також свідчить те, що в цьому пункті не зазначені ні строк, ні термін укладення основного договору. Щодо визнання договору іпотеки недійсним ОСОБА_2 зазначила, що квартира, яка є предметом договору іпотеки, на момент укладення цього договору, не знаходилася в її приватній власності, вона не мала на неї правовстановлюючих документів, в результаті чого вона не мала права нею розпоряджатися та передавати її в іпотеку, оскільки згідно ст. ст. 209, 657 ЦК України (ст. ст. 42, 227 ЦК України від 1963 року), договір купівлі-продажу вказаної квартири не був нотаріально посвідчений і такий договір є нікчемним. Рішення щодо визнання договору купівлі-продажу вказаної квартири дійсним судом не приймалося. Квартира     № 24, яка знаходиться в будинку № 113 по пр. Металургів в м. Маріуполі придбалася на Маріупольській універсальній товарній біржі, вважала, що згідно додатку до п. 2.1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України 07.02.2002 року № 7/5, біржовий контракт не є правовстановлюючим документом на нерухоме майно та не може бути підставою вважатися документом, який підтверджує право власності на нерухомість.

          В судовому засіданні ОСОБА_3 підтримав свої позовні вимоги в повному обсязі та просив їх задовольнити на підставах, вказаних в позовах. Позовні вимоги ОСОБА_2 не визнав в повному обсязі та просив відмовити в їх задоволенні, вказав, що позичів ОСОБА_2 за договором позики грошові кошти у розмірі 95200 гривень, які вона не повернула, уклав договір іпотеки, в якому зазначено, що у разі невиконання основного зобов’язання вона зобов’язалася укласти угоду про задоволення вимог іпотекодержателя, але не зробила цього. Вважав, що біржовий контракт, за яким ОСОБА_2 придбала спірну квартиру є дійсним, оскільки у 1995 році не було поняття нікчемного правочину, в судовому порядку недійсним він не визнавався та був зареєстрований в бюро технічної інвентаризації м. Маріуполя.

          Відповідачка в судовому засіданні підтримала свої позовні вимоги в повному обсязі та просила їх задовольнити на підставах, вказаних в позовах, уточнила, що не просить відшкодувати їй витрати з надання правової допомоги у разі задоволення її позову. Позовні вимоги ОСОБА_1 не визнала в повному обсязі та просила відмовити в їх задоволенні. Вказала, що дійсно брала у ОСОБА_1 в боргу грошові кошти у розмірі 95200 гривень, але повернула йому частину позики у розмірі 6100 доларів США ще до подання позову до суду, про що надала другий екземпляр договору іпотеки, в якому містилися відмітки про повернення вказаної частини боргу ОСОБА_1 Пояснила, що біржовий контакт в судовому порядку дійсним не визнавала.

          Представник позивачки за зустрічним позовом - ОСОБА_4 в судовому засіданні підтримав позовні вимоги ОСОБА_2 в повному обсязі та просив їх задовольнити на підставах, вказаних в позовах. Позовні вимоги ОСОБА_1 не визнав в повному обсязі та просив відмовити в їх задоволенні у зв’язку з їх необґрунтованістю. Вказав, що договір іпотеки, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 необхідно визнати недійсним, оскільки він укладений з порушенням норм ЦК України та Закону України «Про іпотеку», тому що ОСОБА_2 не мала права власності на спірну квартиру, оскільки біржовий контракт не є правовстановлюючим документом, на підставі якого реєструється право власності, тому не маючи повноважень власника спірної квартири, вона не мала повноважень укладати договір іпотеки. На підставі цього необхідно визнати й договір позики недійсним, оскільки він є складовою договору іпотеки. Щодо визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя укладеною та дійсною без нотаріального посвідчення додав до письмових заперечень, що відповідно до ст. 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, тому вимагати особу підписати угоду всупереч її волевиявлення неправомірно, а на тих вимогах, які вказані в угоді про задоволення вимог іпотекодержателя ОСОБА_2 укладати угоду не бажає.

           Суд, вислухавши пояснення сторін, представника ОСОБА_2, дослідивши письмові матеріали справи, дійшов до висновку про те, що в позові ОСОБА_1 про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя укладеною та дійсною без нотаріального посвідчення, звернення стягнення на предмет іпотеки, виселення ОСОБА_2 та його вселення необхідно відмовити; в позові ОСОБА_2 про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя недійсною відмовити, а позовні вимоги про визнання договору іпотеки недійсним задовольнити частково.

Судом встановлено, що 28.11.2008 року між ОСОБА_5, діючою в інтересах ОСОБА_1 на підставі довіреності та ОСОБА_2 був укладений договір іпотеки, нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського округу ОСОБА_6 Згідно до основного зобов’язання вказаного договору іпотекодержатель ОСОБА_1, який також є позикодавцем, передав у позику ОСОБА_2 95200 гривень, що еквівалентно 13600 доларів США, які позичальник зобов’язалася повернути: щомісячно до 30.05.2009 року виплачувати по 4200 гривень, що еквівалентно 600 доларам США, а в термін до 28.05.2009 року сплатити решту 74200 гривень, що еквівалентно 10600 доларам США. Факт передачі грошових коштів сторонами не заперечується. За умовами іпотеки того ж договору на забезпечення виконання основного зобов’язання іпотекодавець ОСОБА_2 передала в іпотеку іпотекодержателю ОСОБА_1 двокімнатну квартиру № 24, яка знаходиться в будинку № 113 по пр. Металургів в м. Маріуполі, на яку повинно бути звернено стягнення у випадку невиконання або неналежного виконання боржником його зобов’язань за договором позики. За вказаним договором після прийняття рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець зобов’язаний на вимогу іпотекодержателя у місячний строк з дня отримання такої вимоги виселитися сам, забезпечити виселення й зняття з реєстраційного обліку всіх мешканців із вищевказаної квартири, звільнити від майна та передати ключі. Відповідно до п. 5.1. договору іпотеки встановлено, що в разі незадоволення вимоги іпотекодержателя по виконанню боржником основного зобов’язання для задоволення цієї вимоги між іпотекодавцем та іпотекодержателем укладається договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який буде правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя ОСОБА_1 на вищевказану квартиру. Сторони домовилися, що у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя у непошкодженому стані з моменту переходу права власності всі зобов’язання за цим договором іпотеки сторонами вважаються виконаними в повному обсязі.

Квартира, яка стала предметом договору іпотеки, була придбана на Маріупольській універсальній товарній біржі на підставі біржового контракту (договору купівлі-продажу) № 3763 від 19.05.1995 року, укладеного між ОСОБА_7Я та ОСОБА_2 та нотаріально посвідчена не була. Рішення про визнання даного біржового контракту дійсним судом не приймалося, про що сторони не заперечували.

Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР в редакції 1963 року договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору. Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.

           Згідно з вимогами ч. 1 ст. 47, ст. 86 та ст. 227 ЦК УРСР в редакції 1963 року право власності ОСОБА_2 на вищевказану квартиру мало виникнути лише за дійсною угодою. Тобто, вказаний біржовий контракт мусив бути нотаріально посвідченим. Недодержання у цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 ЦК УРСР в редакції 1963 року.

           Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

            Ст. 220 ЦК України також передбачає, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

           Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, біржовий контракт щодо купівлі-продажу квартири № 24, яка знаходиться в будинку № 113 по пр. Металургів в м. Маріуполі нотаріально посвідчений не був, тому в силу ч. 1 ст. 47 ЦК УРСР в редакції 1963 року та ст. 657 ЦК України  він  є нікчемним та не надає ОСОБА_2 права розпоряджатися цією квартирою.

           Відповідно до ч.1. ст. 203 ЦК України зміст  правочину  не може суперечити цьому Кодексу,  іншим актам  цивільного  законодавства,  а   також   моральним   засадам суспільства.

           Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку»предметом іпотеки можуть  бути  один  або  декілька  об'єктів нерухомого майна за умови, що  нерухоме майно  належить  іпотекодавцю на праві власності.

           На момент укладання договору іпотеки правовою підставою на укладання такого договору з боку ОСОБА_2 був тільки біржовий контракт, який згідно до вимог закону не створює права власності на квартиру, тому що такий правочин є нікчемним. Тому договір іпотеки, оспорюваний ОСОБА_2, як такий що суперечить нормам ЦК України, Закону України «Про іпотеку», слід визнати недійсним. Але відповідно до ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Оскільки ОСОБА_2 визнає факт отримання грошей у позику у розмірі 95200 гривень і договір позики відповідає вимогам закону, то договір іпотеки слід визнати недійсним тільки в частині умов іпотеки, з тих же підстав слід визнати недійсними умови задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, а також інші умови, пов’язані з предметом іпотеки.

          В зв’язку з тим, що договір іпотеки визнаний в частині умов іпотеки недійсним суд відмовляє в позовних вимогах про звернення стягнення на предмет іпотеки, виселення мешканців зі спірної квартири та вселення до неї ОСОБА_1.

          Також, суд відмовляє в задоволенні вимоги ОСОБА_1 щодо визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя укладеною та дійсною без нотаріального посвідчення, у зв’язку з тим, що в п.5.1 договору іпотеки йде річ про договір про наміри, оскільки в ньому прямо не передбачена воля сторін щодо надання йому сили попереднього договору. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором, але відповідно до п. 5.1 договору іпотеки сторони не зобов’язувалися укласти угоду про задоволення вимог іпотекодержателя в майбутньому, про що свідчить текст даного пункту договору іпотеки, а саме, що між іпотекодавцем та іпотекодержателем в разі незадоволення вимоги іпотекодержателя по виконанню боржником основного зобов’язання для задоволення цієї вимоги укладається договір про задоволення вимог іпотекодержателя; сторони домовилися, що у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя у непошкодженому стані з моменту переходу права власності всі зобов’язання за цим договором іпотеки сторонами вважаються виконаними в повному обсязі. Таким чином, договір про наміри не вважається попереднім договором, не породжує юридичних наслідків та не може захистити інтереси особи у випадку невиконання вказаного документу іншою стороною. Крім того, відповідно до ст. 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, тому суд при існуванні лише договору про намір не має права примусити особу підписати угоду про задоволення вимог іпотекодержателя всупереч волевиявлення ОСОБА_2 на тих вимогах, які в угоді передбачені ОСОБА_1 Суд не може задовольнити вимогу ОСОБА_1 про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя укладеною та дійсною без нотаріального посвідчення також на тій підставі, що п. 5.1 договору іпотеки судом визнано недійсним.

           У зв’язку з відмовою суду у задоволенні позову ОСОБА_1 щодо визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя укладеною та дійсною без нотаріального посвідчення така угода вважається неукладеною. Встановивши, що правочин є неукладеним, суд на цій підставі залишає позов ОСОБА_2 в частині визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя недійсною без задоволення, оскільки нормами ЦК України передбачено визнання недійсними тих правочинів, які укладені.

           Відповідно до ст. 88 ЦПК України з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 підлягає стягненню сплачені нею витрати з інформаційно-технічного забезпечення розгляду справи та судовий збір пропорційно  до  розміру  задоволених позовних вимог.

          На підставі ст. ст. 47, 86, 227 ЦК України 1963 року, ст. ст. 203, 220, 635, 657 ЦК України, ст. 5 Закону України «Про іпотеку», керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 88, 213, 215, 226 ЦПК України,

                                               В И Р І Ш И В :

          В позовній заяві ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя укладеною та дійсною без нотаріального посвідчення, звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення відмовити.

           Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання угоди про задоволення вимог іпотекодержателя недійсною, визнання договору іпотеки недійсним задовольнити частково.

           Визнати частково недійсним посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу ОСОБА_6 договір іпотеки від 28.11.2008 року, укладений між ОСОБА_1, в інтересах якого за довіреністю діяла ОСОБА_5 та ОСОБА_2 в частині умов іпотеки, предметом якої визначена квартира АДРЕСА_1, умов задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, а також інших умов, пов’язаних з предметом іпотеки.

           В решті позовних вимог ОСОБА_2 відмовити.

           Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 4,25 гривень та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи у розмірі 18,5 гривень.

           На рішення може бути подано апеляційну скаргу до апеляційного суду Донецької області через Жовтневий районний суд м. Маріуполя протягом десяти днів з дня проголошення рішення.

          Суддя