справа № 2-164

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ

14 березня 2007 року Баштанський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого судді:                                Железного І.В.

при секретарі:                                         Гуровій Л.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.  Баштанка цивільну справу за позовом СТОВ "Відродження" до ОСОБА_1 і приватного підприємця ОСОБА_2 про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та зустрічним позовом ОСОБА_1 до СТОВ "Відродження" про визнання договору оренди землі неукладеним,

ВСТАНОВИВ:

СТОВ „Відродження" звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1  та приватного підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,  що був укладений між відповідачами 15.09.2006 року. На обґрунтування вимог позивач в заяві та його представники в судовому засіданні зазначили,  що в 2001 році між товариством і ОСОБА_1  були укладені договори оренди земельних часток (паїв) строком до 31.12.2005 року. Коли ОСОБА_1  було отримано державний акт на право приватної власності на земельну ділянку,  відносини між сторонами продовжувались на умовах договорів оренди земельних часток (паїв). 10 січня 2005 року між СТОВ „Відродження" та ОСОБА_1  було укладено договір оренди земельної ділянки строком на п'ять років. Однак виконати розробку земельно-кадастрових робіт та провести державну реєстрацію договору в грудні 2006 року СТОВ „Відродження" не змогло,  оскільки стало відомо,  що 15.09, 2006 року між ОСОБА_1  (орендодавець) та приватним підприємцем ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки,  який пройшов державну реєстрації в установленому законом порядку. Посилаючись на те,  що ОСОБА_1  земельна ділянка не виділялась,  а СТОВ „Відродження" мало переважне право на укладання договору оренди,  оскільки було орендатором земельних часток (паїв),  позивач просив про задоволення позову.

ОСОБА_1  звернувся до суду з зустрічним позовом до СТОВ "Відродження" про визнання договору оренди земельної ділянки від 10 січня 2005 року між СТОВ „Відродження" та ОСОБА_1  неукладеним.  На обгрунтування вимог ОСОБА_1  в заяві та його представник в судовому засіданні вказали,  що ОСОБА_1  є власником земельної ділянки площею 10, 62га,  належної йому на підставі державного акта на право приватної власності на землю. Право власності на земельну ділянку набуте ним на підставі виділення в натурі (на місцевості) належних йому земельних часток (паїв) із земель бувшого КСП „Дружба Народів",

2

орендарем яких до отримання державного акта на землю було СТОВ "Відродження". Після отримання державного акта на право приватної власності на землю між ним (ОСОБА_1 ) та СТОВ "Відродження" була досягнута домовленість про використання товариством спірної ділянки на умовах оренди земельних паїв до закінчення строку,  на який укладалися договори оренди земельних часток,  тобто до 31.12.2005 року,  з врахуванням терміну необхідного для збирання врожаю. В липні 2004 року після отримання державного акта на земельну ділянку на вимогу адміністрації СТОВ "Відродження" ОСОБА_1  та інші власники земельних ділянок підписали незаповнені остаточно бланки типових договорів оренди,  у яких не були зазначені істотні умови. При цьому в договорі не була проставлена дата його складання та строк дії. До того ж в договорі оренди землі від 10.01.2005 року,  який наданий СТОВ "Відродження",  що складався шляхом заповнення бланку типової форми договору оренди землі,  в пунктах 10; 18; 23; 26; 32; 33; 34; 39; 40,  які містять альтернативні або взаємовиключні суттєві умови (права,  обов'язки та ін.),  не відображено волевиявлення учасників правочину шляхом закреслення альтернативних або взаємовиключних умов. При цьому особа,  котра надавала бланки договорів для підпису,  запевняла,  що строк дії договору буде вказаний до 31.12.2005 року,  а умови будуть зазначені аналогічні умовам вказаним в договорах оренди земельних часток (паїв). Проте в подальшому сторони не досягли домовленості по істотним умовах угоди в належній формі,  а товариство користувалось земельною ділянкою не на підставі формально підписаного бланку договору,  що не мав юридичної сили (не чинний),  а відповідно до тимчасової усної домовленості про користування земельною ділянкою до строку,  що був обумовлений в договорах оренди земельних часток (до 31.12.2005 року). Плата за використання земельної ділянки проводилась в натуральній формі,  тобто не у відповідності до тексту договору,  на який посилається СТОВ "Відродження". Свою згоду на державну реєстрацію будь-яких правочинів з СТОВ "Відродження" ОСОБА_1  не давав і не бажав підтримувати відносини по оренді належної йому земельної ділянки після закінчення терміну,  на який укладалися договори оренди земельних паїв (до 31.12.2005 року).

Повністю виконавши домовленість про надання СТОВ в користування земельну ділянку до 31.12.2005 року та після закінчення в серпні 2006 року товариством збирання врожаю,  ОСОБА_1 ,  повідомивши СТОВ "Відродження" про небажання підтримувати будь-які договірні відносини,  15.09.2006 року уклав договір оренди земельної ділянки з приватним підприємцем ОСОБА_2 на більш вигідних умовах,  ніж були запропоновані СТОВ "Відродження". Договір був належним чином складений,  підписаний сторонами,  та після виготовлення необхідної документації пройшов державну реєстрацію. Незважаючи на це СТОВ „Відродження" перешкоджає використовувати земельну ділянку власнику та законному орендарю. Крім ОСОБА_1 ,  з приватним підприємцем ОСОБА_2 на більш вигідних умовах,  ніж були запропоновані СТОВ "Відродження",  уклали договори ще 48 власників земельних ділянок (бувших власників земельних часток).

Посилаючись на викладене,  ОСОБА_1  просив відмовити СТОВ "Відродження" в позові про визнання договору оренди земельної ділянки,  укладеного 15.09.2006 року між ним і приватним підприємцем ОСОБА_2,  недійсним та   задовольнити

3

його позовні вимоги,  оскільки між СТОВ "Відродження" і ОСОБА_1  не було досягнуто домовленості по істотним умовам угоди,  запропонованої товариством,  а тому договір оренди землі не укладався. Крім того,  укладенням договору оренди земельної ділянки з приватним підприємцем ОСОБА_2 після закінчення терміну,  на який укладалися договори оренди земельних часток (паїв) з СТОВ "Відродження",  яке фактично користувалося земельною ділянкою до закінчення збирання врожаю (до серпня 2006 року),  не було порушено першочергове право товариства на продовження відносин по оренді землі на строк,  на який укладалися договори оренди земельних часток (паїв) і переважне право на укладення нових договорів оренди,  оскільки умови запропоновані приватним підприємцем ОСОБА_2,  були вигіднішими для орендодавця.

Представник СТОВ "Відродження" зустрічний позов ОСОБА_1  не визнав,  зазначивши,  що між сторонами існують договірні правовідносини оренди земельної ділянки площею 10, 62га. відповідно до договору від 10.01.2005 року. Термін дії договору п'ять років. Договір не пройшов державну реєстрацію. СТОВ користувалось земельною ділянкою без складання,  акту передачі. Місце розташування конкретної земельної ділянки визначалось приблизно,  оскільки ділянка знаходиться в єдиному масиві земель співвласників. Нарахування і виплати платні за користування земельною ділянкою,  а також нарахування податків СТОВ проводило по аналогії з втратившим чинність договорами оренди земельних часток (паїв),  виходячи з площі земельної ділянки розміром 10, 62га.. При цьому представниками СТОВ "Відродження" визнавався той факт,  що в договорі оренди землі між СТОВ "Відродження" і ОСОБА_1  від 10.01.2005 року (а.с. 7-8;),  який складався шляхом заповнення бланку типової форми договору оренди землі,  в пунктах 10; 18; 23; 26; 32; 33; 34; 39; 40,  які містять альтернативні або взаємовиключні суттєві умови (права,  обов'язки та ін.),  не відображено волевиявлення учасників правочину шляхом закреслення альтернативних або взаємовиключних умов,  а пункти 28-31 договору від 10.01.2005 року заповнювались лише через деякий час після підписання ОСОБА_1  тексту угоди.

Приватний підприємець ОСОБА_2 позов СТОВ "Відродження" не визнав,  зазначивши,  що в вересні 2006 року він уклав договори оренди земельних ділянок з 49 власниками земельних ділянок,  які до отримання Державних актів на право приватної власності на землю перебували в договірних відносинах (були орендодавцями земельних часток (паїв)) з СТОВ "Відродження" і які відмовилися поновлювати будь-які договірні відносини з СТОВ. Зокрема,  15.09.2006 року він уклав договір оренди земельної ділянки загальною площею 10, 62 га. з її власником ОСОБА_1  (орендодавець). Між сторонами по угоді була досягнута домовленість по всім істотним умовах договору,  а власником йому передана земельна ділянка. Вказаний договір був належним чином складений,  підписаний сторонами та зареєстрований ДП „Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України",  про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.09.2006 року за НОМЕР_1. Проте СТОВ „Відродження",  ігноруючи вимоги власника земельної ділянки та орендатора,  приступило до використання земельної ділянки.

4

Представник ДП „Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України" (третя особа на стороні відповідачів по первісному позову) позов СТОВ "Відродження" не визнав,  вказавши,  що 15.09.2006 року між приватним підприємцем ОСОБА_2 і власником ОСОБА_1  (орендодавець) був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 10, 62 га.. Між сторонами по угоді була досягнута домовленість по всім істотним умовах договору. Вказаний договір був належним чином складений,  підписаний сторонами та зареєстрований Баштанським районним відділом Миколаївської регіональної філії ДП „Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України",  про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.09.2006 року за НОМЕР_1. Підстав для відмови в державній реєстрації договору оренди земельної ділянки,  укладеного 15.09.2006 року між приватним підприємцем ОСОБА_2 і власником землі ОСОБА_1  (орендодавець) не було.

Представник Баштанського районного відділу земельних ресурсів ДК України по земельних ресурсах (третя особа на стороні відповідача по зустрічному позову) зустрічний позов про визнання неукладеним договору оренди земельної ділянки від 10 січня 2005 року між СТОВ „Відродження" та ОСОБА_1  визнав,  вказавши,  що оскільки між сторонами по вказаному правочину не досягнута домовленість по всім істотним умовам договору і угода не пройшла державну реєстрацію,  договір є неукладеним і не тягне юридичних наслідків.

Вислухавши пояснення сторін,  допитавши свідків ОСОБА_3 ,  ОСОБА_4,  ОСОБА_5,  ОСОБА_6,  ОСОБА_7 ,  дослідивши наявні в справі матеріали (договір оренди земельної ділянки від 15 вересня 2006 року,  укладений між ОСОБА_1  та ОСОБА_2; текс договору оренди землі від 10 січня 2005 року між ОСОБА_1  і СТОВ «Відродження»; розпорядження Баштанської райдержадміністрації від 12.11.2002 р. за № 581-р про надання дозволу СТОВ «Відродження» на проведення земельно-кадастрових робіт по виготовленню державних актів на право приватної власності на землю; розпорядження Баштанської РДА від 08.12.2003 року за № 933-р про передачу у власність земельних ділянок (паїв) та додаток до нього; акт на право власності на земельну ділянку площею 10, 62 га.,  виданий на імя ОСОБА_1 ; договори оренди земельних часток (паїв),  укладених між ОСОБА_1  і СТОВ «Відродження»; акт від 14.01.2004 року про встановлення меж земельної ділянки в натурі та передачу межових знаків під охорону та зберігання; додаток до договорів оренди по договору МРФ Ценру ДЗК - 8356 про прийняття обмінного фалу; платіжні доручення за №49 від 11.08.2003 року та за № 58 від 15.08.2003 року; відомість грошових та натуральних видач за земельним паєм за 2003 рік; платіжні доручення за № 288 від 14.10.2004 року,  за 168 від 02.08.2004 року,  за №173 від 16.08.2004 року; відомість грошових та натуральних видач СТОВ «Відродження» по оплаті оренди земельних паїв за 2004 рік; платіжні доручення за № 149 від 03.08.2005 року та за № 232 від 19.10.2005 року; відомість СТОВ «Відродження» грошових та натуральних видач по оплаті оренди земельних паїв за 2005 рік; платіжне доручення за № 5 від 09 вересня 2002 року; відомість   СТОВ «Відродження»   на

 5

видачу натурооплати за користування земельними ділянками; акт про відновлення меж земельних ділянок в натурі від 01.01.2007 року; висновок Баштанського районного відділу земельних ресурсів Миколаївської області про державну реєстрацію договорів оренди та ін..),  суд приходить до висновку про безпідставність позовних вимог СТОВ "Відродження" до приватного підприємця ОСОБА_2 і ОСОБА_1  про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,  укладеного 15.09, 2006 року між приватним підприємцем ОСОБА_2(орендар) і ОСОБА_1 (орендодавець),  та обґрунтованість позову ОСОБА_1  до СТОВ "Відродження" про визнання договору оренди землі від 10 січня 2005 року між СТОВ „Відродження" і ОСОБА_1  неукладеним.

На підставі свідчень ОСОБА_2,  ОСОБА_3 ,  ОСОБА_4, ,  ОСОБА_5,  ОСОБА_6,  ОСОБА_7 ,  дослідження наданих учасниками процесу документів в судовому засіданні встановлено,  що 05.02.2001 року між СТОВ "Відродження" (орендар) і ОСОБА_1  (орендодавець) були укладені договори оренди земельних часток (паїв) розміром по 5, 65 умовних кадастрових гектарів кожна строком до 31.12. 2005 року. В липні 2004 року ОСОБА_1  отримав державний акт на право приватної власності на земельну ділянку загальною площею 10, 62га.. Після чого між ОСОБА_1  та СТОВ "Відродження" була досягнута домовленість про продовження орендних відносин на строк,  що був передбачений договорами оренди земельних часток (паїв),  тобто до 31.12.2005 року. На виконання домовленості ОСОБА_1  був підписаний незаповнений остаточно бланк типової форми договору оренди земельної ділянки,  в тексті якого не була зазначена дата його складання та інші умови (незаповнені пп.28-31; в пунктах 10; 18; 23; 26; 32; 33; 34; 39; 40,  які містять альтернативні або взаємовиключні суттєві умови,  не відображено волевиявлення учасників правочину шляхом закреслення альтернативних або взаємовиклточних умов). Тобто,  сторонами (ОСОБА_1  та СТОВ "Відродження") по угоді не було досягнуто домовленості в встановленій законом формі по всім істотним умовам договору. Після чого СТОВ "Відродження" за погодженням з ОСОБА_1  продовжувало користуватися земельною ділянкою ОСОБА_1  на умовах договорів оренди земельних часток (паїв) до закінчення терміну,  на який укладалися договори оренди земельних паїв (до 31.12.2005 року). Плата за використання земельної ділянки проводилась в натуральній формі по аналогії договорів оренди земельних часток (паїв). Після закінчення строку,  на який укладалися договори оренди земельних часток (паїв),  та після закінчення збирання СТОВ „Відродження" врожаю (серпень 2006 року),  ОСОБА_1 ,  попередивши СТОВ „Відродження" про небажання підтримувати з товариством відносини по використанню належної йому земельної ділянки і необхідність звільнення земельної ділянки,  15, 09.2006 року уклав договір оренди земельної ділянки з приватним підприємцем ОСОБА_2. Вказаний договір був належним чином складений,  підписаний сторонами та зареєстрований Баштанським районним відділом Миколаївської регіональної філії ДП „Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України",  про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.09.2006 року за НОМЕР_1. Проте СТОВ „Відродження",  всупереч вимогам власника земельної ділянки та орендатора (приватного підприємця ОСОБА_2),  користувалось земельною ділянкою.

 6

Зазначені правовідносини врегульовані  ст.  210,  ч.2  ст. 4,   ст.  627,   ст.  628,  ч.1  ст.  638,  ч.2 та 3 ст, 640 ЦК України,  ч.2  ст.  124,  ч.ч. 2; 3  ст.  125 ЗК України,   ст.  1,  ч.4  ст.  15,   ст.  18,   ст.  20,   ст.  33 ЗУ «Про оренду землі»,  розділом IX (перехідні положення) ЗУ „Про оренду землі".

Відповідно до  ст.  ст.  210; 628; 638 ч.1 ЦК України зміст договору становлять умови,  визначені на розсуд сторін і погоджені ними і умови,  які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є укладеним,  якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору,  умови,  що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду,  а також усі ті умови,  щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно зі  ст. 3 п.3; 6; 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору.

Відповідно до ч.1  ст. 210 ЦК України правочин,  який підлягає державній реєстрації,  є чинним з моменту його державної реєстрації.

Із ч.2 та 3  ст. 640 ЦК України слідує,  що якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідно також передання майна або вчинення іншої дії,  договір є укладеним з моменту вчинення певної дії. Договір,  який підлягає державні реєстрації,  є укладеним з моменту його державної реєстрації.

Із тексту  ст.  33 ч.1, 2 «Про оренду землі» слідує,  що після закінчення строку,  на який було укладено договір оренди землі,  орендар,  який належним чином виконував обов'язки відповідно до умов договору,  має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий сторк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Відповідно до ч.2  ст.  124 ЗК України та ч.ч. 2; 3  ст.  125 ЗК України передача в оренду земельних ділянок,  що перебувають у власності громадян і юридичних осіб,  здійснюється за договором оренди. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі,  одержання документа,  що посвідчує права на неї,  та державної реєстрації забороняється. Строком договору є час протягом якого сторони можуть виконувати свої права та обов'язки.

Згідно з ч.4  ст.  15 ЗУ «Про оренду землі» невід'ємною частиною договору оренди землі є: акт визначення меж земельної ділянки в натурі,  акт приймання-передачі об'єкта оренди,  кадастровий план земельної ділянки та ін.. Згідно  ст.  20 ЗУ „Про оренду землі" державній реєстрації підлягає тільки укладений договір. Відповідно до  ст.  18 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації,  що узгоджується з ч.3 ст, 640 ЦК України (нормативний акт,  який вступив в силу після прийняття ЗУ «Про оренду землі» і є основним актом цивільного законодавства ( ст. 4ч.2 ЦК України)) із якої слідує,  що договір,  який підлягає державні реєстрації,  є укладеним з моменту його державної реєстрації.

 7

Зазначені положення правових норм про укладеність договору тільки в разі його державної реєстрації узгоджуються з п. 43 тексту типового договору оренди земельної ділянки від 10.01.2005 року,  на який посилається СТОВ «Відродження» (а.с.  93-94).

Аналіз вищенаведених правових норм вказує на те,  що специфічність відносин по оренді землі,  обумовлених особливістю предмету договору,  полягають в тому,  що формальне невиконання хоча б одного з приписів діючого законодавства виключає можливість державної реєстрації договорів оренди,  а отже і чинність договору,  що вказує на його неукладеність.

Отже,  правовідносини,  що виникають між власниками землі і особами,  які фактично користуються земельними ділянками (не на підставі належно оформленого договору,  навіть за погодженням з власником землі),  хоча і мають риси орендних відносин,  але не вважаються такими,  оскільки відповідно до  ст.  1 ЗУ «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі (що пройшов державну реєстрацію) платне володіння і користування земельною ділянкою.

На думку суду,  незаповнений остаточно текст типової форми договору оренди земельної ділянки від 10.01.2005 року,  складений працівником СТОВ „Відродження",  припустимо вважати пропозицією,  підготовленою СТОВ,  яку було відхилено ОСОБА_1 ,  котрий не виявив бажання провести державну реєстрацію спірного договору,  із тексту якого в свою чергу слідує,  що між товариством і ОСОБА_1  не досягнуто домовленості по всім істотним умовах правочину.

Відсутність волевиявлення власника земельної ділянки (ОСОБА_1 ) на подальше оформлення орендних відносин з СТОВ "Відродження" (укладення договору на строк,  що перевищує термін дії договору оренди земельної частки (паю) на гірших умовах ніж запропоновано іншою особою (приватним підприємцем ОСОБА_2)),  та їх реєстрації в визначеному законом порядку є правомірним.  Небажання власника земельної ділянки (ОСОБА_1 ) проводити державну реєстрацію договору оренди землі свідчить про недосягнення згоди з усіх істотних умов між сторонами по договору,  що в свою чергу не є одностороннього відмовою від правочину і є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Із свідчень ОСОБА_3 ,  ОСОБА_4,  ОСОБА_5 та ОСОБА_7  (особа,  яка заповнювала бланки типової форми договорів),  які узгоджуються з твердженнями ОСОБА_1  та його представника,  слідує,  що липні 2004 року ОСОБА_1  в адмінприміщенні СТОВ "Відродження" підписав незаповнений остаточно бланк типової форми договору оренди земельної ділянки,  в тексті якого не була зазначена дата його складання,  та інші умови (незаповнені пп.28-31; в пунктах 10; 18; 23; 26; 32; 33; 34; 39; 40 не відображено волевиявлення учасників правочину шляхом закреслення альтернативних або взаємовиключних умов та ін.). Крім того,  аналіз дослідженого тексту договору оренди земельної ділянки від і0.01.2005   року,    наданого   СТОВ   "Відродження",    свідчить   про   недосягнення

 8

домовленості між сторонами по угоді по всім істотним умовам правочину. Так,  пункти 10; 18; 23; 26; 32; 33; 34; 39; 40 (а.с. 7-8-копія,  а.с. 93-94-оригінал) зазначеного договору,  що складався шляхом заповнення бланку типової форми договору оренди землі,  містять альтернативні або взаємовиключні суттєві умови (права,  обов'язки,  обчислення розміру орендної плати та ін.),  вибір учасниками угоди яких здійснюється шляхом закреслення альтернативних або взаємовиключних умов. Невиконання цих вимог вказує на невизначеність та недосягненнян домовленості СТОВ "Відродження" і ОСОБА_1  щодо істотних умов договору,  в тому числі орендної плати (п. J 0),  а отже про неукладеність правочину.

В той же час доводи СТОВ «Відродження» про недійсність договору оренди землі від 15.09.2006 року,  укладеного між ОСОБА_1  і приватним підприємцем ОСОБА_2,  є неаргументованими,  оскільки СТОВ «Відродження» не наведено будь-яких правових підстав,  що передбачені гл.16 пар.2 ЦК України,  для визнання договору недійсним.

Посилання СТОВ «Відродження» на розділ IX (перехідні положення) ЗУ „Про оренду землі" в редакції від 02.10.2003 року,  як на правову підставу вимог про примусове переукладення договору на термін,  що перевищує строк дії договору оренди земельної частки (паю),  є невмотивованими. Так,  відповідно до  ст.  41 Конституції України право приватної власності є непорушним,  а згідно зі  ст.  8 Конституції України в Україні визнається І діє принцип верховенства права. Закони та інші нормативні акти повинні відповідати Конституції України. Зазначення в перехідних положеннях ЗУ „Про оренду землі" в редакції від 02.10.2003 року про переукладення договору не можна розуміти,  як примусове зобов'язання укласти угоду (як його трактує позивач по зустрічному позову) на сірок,  що перевищує термін,  на який укладались договори оренди земельних часток (паю),  оскільки таке тлумачення суперечить загальним засадам судочинства (свободи договору і розумності п.3;6  ст. 3 ЦК України) та сутності поняття про договір ( ст.  ст. 626-627 ЦК України) і не може бути у всякому випадку реалізоване реально виходячи з особливостей укладання договору оренди землі,  а саме: складання тексту договору на підставі типової форми; свідомого волевиявлення орендодавця; реєстрації правочину в установленому порядку за згодою сторін; необхідності особистого (або представником) добровільного підписання тексту договору орендодавцем; долучення до правочину схеми земельної ділянки,  кадастрового плану земельної ділянки з відображенням обтяжень,  акта передачі земельної ділянки,  що мають бути невід'ємною частиною договору,  і тягнуть його неукладеність або недійсність в разі їх відсутності ( ст.  15 ЗУ „Про оренду землі"). Зазначені обставини унеможливлюють примусове переукладення договору,  тобто фактично примусове укладення нового правочину,  в тому числі в силу неможливості практично реалізувати вимоги позивача по зустрічному позову (примусити власника майна підписати договір,  примусити передати майно,  примусити скласти акт передачі земельної ділянки та ін.).

 9

Дефініція договору в цивільному праві та його складових частин (домовленість сторін - погоджене волевиявлення,  сторони є вільними в укладені договору,  виборі контрагента,  свобода договору) свідчить про неможливість реалізації перехідних положень ЗУ „Про оренду землі" в редакції від 02.10.2003 року в інтерпретації позивача по первісному позову (право на примусове укладання договору на строк,  що перевищує термін дії договорів оренди земельних часток (паїв)) і вказує на неправильність трактування ним понять перехідних положень ЗУ „Про оренду землі" в редакції від 02.10.2003 року. Приписи перехідних положень ЗУ „Про оренду землі" в редакції від 02.10.2003 року про переукладання договору в контексті пункту 8 розділу IX ЗК України,  який в свою чергу кореспондується із  ст.  ст.  3 п.3; 626-627 ЦК України (що є основним актом цивільного законодавства ( ст. 4ч.2 ЦК України)),  відносно спору,  що розглядається судом,  треба розуміти як першочергове право орендатора земельної частки (паю) на укладення договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах,  тобто,  в тому числі до закінчення строку,  що був обумовлений договорами оренди земельних часток (паїв).

В судовому засіданні,  в тому числі на підставі узгоджених пояснень представників сторін по первісному позову,  встановлено,  що після отримання ОСОБА_1  державного акта на землю,  СТОВ «Відродження» без належного оформлення відносин по оренді землі фактично використовувало земельну ділянку площею 10, 62 га належну ОСОБА_1  на умовах договорів оренди земельних часток (паїв),  в тому числі і після закінчення строку,  на який укладалися договори оренди земельних часток (паїв). Зазначене свідчить про те,  що першочергове право СТОВ «Відродження» на користування земельною ділянкою до закінчення строку (31.12.2005 року) договорів земельних часток (паїв) ніяким чином не було порушено.

Вищенаведене свідчить про припинення між СТОВ «Відродження» і ОСОБА_1  правовідносин по договорам оренди земельних часток (паїв) і неможливість реалізації права оренди на інший предмет (конкретної земельної ділянки) на строк,  що перевищує термін дії договорів оренди земельних часток (паїв),  без укладення на засадах добровільності договору оренди земельної ділянки,  який може набрати чинності тільки після його державної реєстрації за погодженням сторін по угоді.

Отже,  після закінчення строку,  на який укладалися договори оренди земельних часток (до 31.12, 2005 року),  у СТОВ «Відродження» були відсутні правові підстави продовжувати відносини по оренді земельної ділянки без укладеного належним чином (що пройшов державну реєстрацію) договору оренди земельної ділянки,  що в свою чергу не позбавляло можливості власника земельної ділянки (ОСОБА_1 ) укласти договір оренди на більш вигідних умовах ніж пропонувалось СТОВ «Відродження» з особою,  з якою було досягнуто домовленості по всіх істотних умовах правочину,  зареєструвавши договір належним чином.

Посилання СТОВ "Відродження" на текст договору оренди земельної ділянки від 10.01.2005 року між СТОВ "Відродження" і ОСОБА_1 ,  як на перепону до

10

укладання ОСОБА_1  інших угод щодо належної йому земельної ділянки,  і твердження представників СТОВ «Відродження» про те,  що ОСОБА_1  зобов'язаний був укласти договір оренди землі з товариством,  проте порушив переважне право СТОВ на укладення договору оренди земельної ділянки є безпідставними. Аналіз текстів договору оренди землі від 10.01.2005 року,  наданого СТОВ «Відродження»,  та договору оренди земельної ділянки від 15.09.2006 року,  укладеного належним чином між ОСОБА_1  і приватним підприємцем ОСОБА_2,  вказує на те,  що умови договору оренди змеленої ділянки від 15.09.2006 року,  укладеного між ОСОБА_1  і приватним підприємцем ОСОБА_2,  є вигіднішими для орендодавця (ОСОБА_1 ) в порівнянні з умовами,  вказаними в тексті договору,  наданого СТОВ «Відродження».

Так,  відповідно до п. 9 договору оренди змеленої ділянки від 15.09.2006 року,  укладеного між ОСОБА_1  і приватним підприємцем ОСОБА_2,  орендна плата вноситься орендарем в розмірі 1, 5% з урахуванням коефіцієнта індексації грошової оціни земель від суми 111835грн. (що становить 1677, 52грн.) в натуральній формі в виді чотирьох тон фуражного зерна та двохсот тон насіння соняшника. При цьому податок з доходів фізичних осіб орендодавець сплачує за власний рахунок.

В той же час відповідно до п.п.9; 5 тексту договору оренди землі від 10.01.2005 року,  наданого СТОВ «Відродження»,  орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 1, 5% від суми 35746,  47грн. (що становить 536, 2грн.),  а податок з фізичних осіб сплачується за рахунок коштів орендодавця,  утриманих з орендної плати. До того ж,  між СТОВ «Відродження» і ОСОБА_1  не було досягнуто домовленості по всім істотним умовам договору.

Вищезазначене вказує на те,  що при укладені ОСОБА_1  договору оренди належної йому земельної ділянки з приватним підприємцем ОСОБА_2 на більш вигідних умовах,  ніж пропонувалось СТОВ «Відродження»,  не було порушено право СТОВ «Відродження» на першочергове укладення договору оренди,  оскільки умови запропоновані власнику земельної ділянки приватним підприємцем ОСОБА_2 були вигіднішими. Зазначенні обставини представниками СТОВ «Відродження» не спростовані.

Виходячи з вищенаведеного суд приходить до висновку про легітимність відносин по оренді землі,  що виникли між ОСОБА_1  і приватним підприємцем ОСОБА_2 і відсутність правових підстав для задоволення позову СТОВ «Відродження» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,  укладеного між відповідачами по первісному позову.

Щодо фактичного користування земельною ділянкою,  що належить ОСОБА_1 ,  в судовому засіданні встановлено,  що СТОВ „Відродження" користувалося землею і оплачувало за користування власнику землі не за спірним договором оренди землі від 10.01.2005 року,  а відповідно до іншої домовленості про використання земельної ділянки по аналогії з втратившими чинність договорами оренди земельних часток (паїв) на строк,  на який були укладені договори оренди земельних паїв (до 31.12.2005 року).   Текст договору оренди земельної ділянки (від 10.01.2005 року),

11

наданий СТОВ „Відродження" не породив правові наслідки,  які відповідали б нормам діючого законодавства,  що регулює правовідносини по оренді землі.

Сам факт використання СТОВ земельної ділянки (не на умовах договору оренди) і проведення розрахунку (не в спосіб визначений в тексті неукладеного належним чином договору оренди від 10.01.2005 року) з власником землі не вказує на належне укладення договору оренди конкретної земельної ділянки на певний строк,  чинності угоди та використання землі на підставі складеного тексту договору,  а не іншої домовленості,  і не може підтверджувати укладеність спірного договору (від 10.01.2005 року),  оскільки вимоги  ст.  15; 18; ЗУ „Про оренду землі" від 06.10.1998 року,   ст.  126 ч.2;  ст.  125 ч. 2 і З ЗК України є імперативними і не можуть бути змінені навіть за погодженням сторін,  а тому невиконання приписів зазначених норм про порядок укладення договорів оренди (державна реєстрація,  план схема,  акт передачі і т.п.) тягне неукладеність угоди.

Тобто дії по користуванню спірною земельною ділянкою при недотриманні вимог щодо укладення угоди (недоеягнення домовленості по всім істотним умовам угоди) та її державної реєстрації не може вважатися виконанням зобов'язань за спірним договором оренди земельної ділянки (від 10.01.2005 року),  оскільки така домовленість про оренду землі відповідно до  ст.  125 ч. 2 і З ЗК України у всякому випадку не може вважатися легітимною до її державної реєстрації. А правовідносини,  що виникають між власниками землі і особами,  які фактично користуються земельними ділянками (навіть з погодженням з власником землі),  хоча і містять ознаки оренди земельних ділянок,  але не вважаються такими,  оскільки відповідно до  ст.  1 ЗУ «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі (що пройшов державну реєстрацію) платне володіння і користування земельною ділянкою.

Доводи представника СТОВ «Відродження» про те,  що земельна ділянка ОСОБА_1  та іншим власникам земельних паїв реально не виділялась спростовується актом про встановлення меж земельної ділянки в натурі від 14.01.2004 року,  актом відновлення меж земельних ділянок в натурі від 01.02.2007 року,  а також свідченнями ОСОБА_3 ,  ОСОБА_4,  ОСОБА_5,  які узгоджуються з твердження представника ОСОБА_1  про виділення ОСОБА_1  земельної ділянки в натурі на місцевості.

Оскільки судом спір вирішено на користь позивача по зустрічному позову (ОСОБА_1 ),  з СТОВ "Відродження" на користь ОСОБА_1  належить стягнути суму сплаченого до суду судового збору та витрати на інформаційне забезпечення розгляду справи.

На підставі ч.2  ст. 4,   ст.  627,   ст.  628,  ч.1  ст.  638,  ч.2 та 3  ст. 640 ЦК України,  ч.2  ст.  124,  ч.ч. 2; 3  ст.  125 ЗК України,   ст.  1; ч.4  ст.  15;  ст.  18;  ст.  20; ч.1, 2  ст.  33 ЗУ «Про оренду землі»,  розділ IX (перехідні положення)' ЗУ „Про оренду землі" та керуючись  ст.  ст.  10; 11; 60; 214; 215 ЦПК України,

12

ВИРІШИВ:

Відмовити СТОВ "Відродження" в задоволенні позову до ОСОБА_1 та приватного підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,  що був укладений 15.09.2006 року і зареєстрований Баштанським районним відділом Миколаївської регіональної філії ДП „Центр Державного земельного кадастру при держкомземі України" 29.09.2006 року.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до СТОВ "Відродження" задовольнити. Визнати неукладеним договір оренди землі за №126 від 10.01.2005 року між ОСОБА_1 і СТОВ "Відродження".

Стягнути з СТОВ "Відродження" на користь ОСОБА_1 8 гривень 50 копійок в рахунок відшкодування витрат по оплаті судового збору.

Стягнути з СТОВ "Відродження" на користь ОСОБА_1 30 гривень в рахунок відшкодування витрат пов'язаних з інформаційно-технічним забезпеченням розгляду цивільної справи.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана апеляційному суду Миколаївської області через Баштанський районний суд протягом двадцяти днів після подання апелянтом заяви про апеляційне оскарження. Заява про апеляційне оскарження рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Рішення суду набирає законної сили через десять днів після його проголошення,  якщо в зазначений строк не буде подано заяву про апеляційне оскарження рішення,  або апеляційної скарги.