ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ
Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.Р.Люксембург/Речна, 29/11, к. 311
РІШЕННЯ
Іменем України
28.02.2011Справа №5002-18/5620-2010
За позовом – Феодосійської міської ради, м. Феодосія (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4)
До відповідача – Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Феодосія (АДРЕСА_2; 98100, АДРЕСА_1)
Про зміну умов договору оренди землі.
Суддя І.К. Осоченко
ПРЕДСТАВНИКИ:
Від позивача – ОСОБА_3 – головний спеціаліст ю/у, довіреність від 29.12.2010 р.;
Від відповідача – ОСОБА_4 – представник, довіреність від 23.09.2010 р.
СУТЬ СПОРУ: Феодосійська міська рада, м. Феодосія – позивач, звернулася до господарського суду Автономної Республіки Крим із позовною заявою до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Феодосія – відповідача, в якій просить змінити умови договору оренди землі від 15.10.2008 року реєстраційний номер 040801900271, укладеного між суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_2 та Феодосійською міською радою, виклавши пункти Договору у наступній редакції:
1.П. 1 - слова „зона «Чкаловська» оціночний район №43" слід читати: „з 01.01.2009 р. економіко-планувальна зона №9"
2.П. 5 - читати у наступної редакції: „Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: з 01.01.2009 р. по 31.12.2009 р. - 4 072 360,32 гривень,
з 01.01.2010 р. - 4 312 629,58 гривень."
3. П. 9. - читати у наступної редакції: „Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з
- 01.01.2009 р. по 31.12.2009 р., у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 122 170,81 грн. (Сто двадцять дві'тисячі сто сімдесят гривень 81 коп.) за рік,
- 01.01.2010 р., у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 129 378,89 грн. (Сто двадцять дев'ять тисяч триста сімдесят вісім гривень 89 коп.) за рік."
4. П. 15 - доповнити словами: «з правом суборенди земельної ділянки».
5.П. 36 - читати у наступної редакції: „Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною части ною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду"
6. Доповнити п. 48 у наступної редакції: „Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом."
Позовні вимоги ґрунтуються на приписах статей 20, 188, 189 Господарського кодексу України, статями 11, 632 Цивільного кодексу України та мотивовані тим, що 15.10.2008 р. між позивачем та відповідачем був укладений Договір оренди землі для ведення комерційної діяльності, площею 0,7000 га, кадастровий номер 0111600000010051084, розташовану за адресою: м. Феодосія, Сімферопольське шосе, район політехнікуму, зона «Чкаловська» оціночний район №43. Позивачем відповідачу було запропоновано укласти додаткову угоду від 18.06.2010 р. до договору оренди землі від 15.10.2008 р. №040801900271.
15.07.2010 р. Феодосійською міською радою від Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 отримано листа, згідно якого відповідач відмовляється укладати додаткову угоду від 18.06.2010 р. На думку позивача, таким чином, відповідач відмовляється виконувати свої зобов’язання за Договором в частині перегляду розміру орендної плати за землю, що і стало підставою для звернення позивача до суд з позовом.
17.01.2011 р. на адресу господарського суду від представника відповідача надійшов письмовий відзив на позовну заяву, в якому відповідач просить у позовних вимогах відмовити повністю. Суд залучив наданий відзив до матеріалів справи.
17.01.2011р. на адресу господарського суду від представника відповідача надійшло клопотання про зупинення провадження по справі до розгляду Феодосійським міським судом адміністративної справи № 2-а-3913/2009.
Суд відмовив у задоволенні вказаного клопотання відповідача і ухвалою від 17.01.2011 року суд з власної ініціативи зупинив провадження у справі № 5002-18/5620-2010 до розгляду по суті Севастопольським апеляційним адміністративним судом справи № 2а/1884/10/0121.
16.02.2011 року на адресу господарського суду від позивача надійшло клопотання, в якому позивач просить поновити провадження у справі № 5002-18/5620-2010 у зв’язку із закриттям провадження у справі №2-а/1884/10/0121. До такої заяви позивачем було додано копію ухвали Севастопольського апеляційного адміністративного суду у справі № 2а/1884/10/0121.
Ухвалою суду від 17.02.2011 року провадження у справі було поновлено та розгляд справи призначено на 28.02.2011 року.
28.02.2011 року представник відповідача надав суду письмову заяву, в якій пояснив, що з позовними вимогами згодний у частині зміни умов договору оренди землі з моменту вступу рішення в законну силу.
Суд залучає таку заяву до матеріалів справи.
Розглянувши матеріали даної справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд -
В С Т А Н О В И В :
17 березня 2008 року на підставі рішення Феодосійської міської ради № 1439 від 22 лютого 2008 року між Феодосійською міською радою (орендодавцем) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендарем) у простій письмовій формі був укладений договір оренди землі площею 0,7000 га, яка розташована в Автономній Республіці Крим, місто Феодосія, вул. Сімферопольське шосе (район політехнікуму) зона «Чкаловська», оціночний район № 43, кадастровий №01 116 000 000 100 51 084, строком до 22.02.2017 року.
Державна реєстрація цього права оренди здійснена 15 жовтня 2008 року у Державному земельному кадастрі за №040801900271 (а.с. 9-11).
Відповідно до п. 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на момент укладання договору оренди землі складала 1263510,16 грн. Орендна плата згідно п. 9 договору мала вноситися орендарем в грошовій формі у розмірі 37905,30 грн. за рік, що складало 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Через зміну законодавства про мінімальний розмір орендної плати за землю та новою нормативною грошовою оцінкою землі в місті Феодосії орендодавець направив орендарю проект додаткової угоди до вказаного договору, яким запропонував починаючи з 1 січня 2009 року збільшити орендну плату, змінити зону знаходження земельної ділянки, умови та порядок зміни чи розірвання договору, а саме:
1.П. 1 - слова „зона «Чкаловська» оціночний район №43" слід читати: „з 01.01.2009 р. економіко-планувальна зона №9"
2.П. 5 - читати у наступної редакції: „Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: з 01.01.2009 р. по 31.12.2009 р. - 4 072 360,32 гривень,
з 01.01.2010 р. - 4 312 629,58 гривень."
3. П. 9. - читати у наступної редакції: „Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з
- 01.01.2009 р. по 31.12.2009 р., у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 122 170,81 грн. (Сто двадцять дві тисячі сто сімдесят гривень 81 коп.) за рік,
- 01.01.2010 р., у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 129 378,89 грн. (Сто двадцять дев'ять тисяч триста сімдесят вісім гривень 89 коп.) за рік."
4. П. 15 - доповнити словами: «з правом суборенди земельної ділянки».
5.П. 36 - читати у наступної редакції: „Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною части ною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду"
6. Доповнити п. 48 у наступної редакції: „Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом."
Відповідач листом (а.с. 14) повідомив позивача про відмову від укладання додаткової угоди, у зв’язку з чим орендодавець звернувся з позовом про зміну умов договору.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором (частина 1), сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором (частина 2), сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду (частина 3), у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору зацікавлена сторона має право передати спір на вирішення суду (частина 4).
Стаття 652 Цивільного кодексу України передбачає, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання; зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (частина 1).
Частина 2 статті 652 вказаного Кодексу встановлює, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення за всією турботливістю та обачністю, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлена сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона.
Частина 4 вказаної статті встановлює, що зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Як слідує з пункту 36 укладеного сторонами договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди - спір вирішується у судовому порядку. Крім того, пункт 13 договору передбачає, що щорічно розмір орендної плати переглядається у разі (в тому числі): підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнту індексації та в інших випадках, передбачених законом. Тобто договором не встановлено вичерпного списку підстав, за якими можливо змінити розмір орендної плати.
Позивач вважає, що підставою для внесення змін до договору є зміна законодавства щодо мінімального розміру орендної плати за землю, нова нормативна грошова оцінка землі в місті Феодосія, а також зміна зони, до якої відноситься орендована земельна ділянка, та зміна законодавства щодо порядку розірвання договору, права на відчужування права оренди.
Пунктом 1 абз. 2 рішення 41 сесії 4 скликання Феодосійської міської ради “Про введення ставок орендної плати за землю” від 30.09.2005 р. № 2299 встановлено, що розмір річної орендної плати на земельні ділянки, надані у оренду, які застосовуються для промисловості; рекреаційного призначення; загального призначення; оздоровчого та навчального призначення в розмірі 2% від їх нормативної грошової оцінки.
Пунктом 28 рішення 28 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради “Про міський бюджет на 2008 рік” від 26.01.2008 р. № 1345 були внесені зміни до рішення 41 сесії 4 скликання Феодосійської міської ради “Про введення ставок орендної плати за землю” від 30.09.2005 р. № 2299. Відповідно до яких було встановлено розмір орендної річної орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду, у розмірі 3% від їх нормативної грошової оцінки.
Пунктом 4.2 рішення 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29.08.2008 р. № 1698 “Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія” визначено: встановити розмір земельного податку у відповідності з нормативною грошовою оцінкою земель м. Феодосія на підставі положень ст. 18 Закону України “Про оцінку земель”. Усі зміни в розмірі орендної плати на землю по договорам оренди землі пов’язані із змінами в законодавстві України та щорічної індексації грошової оцінки земель, фіксувати у додаткових угодах до договорів оренди землі (п. 4.1 рішення).
Суд звертає увагу, що рішення 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29.08.2008 р. № 1698 “Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія” прийнято у виконання приписів частини 2 статті 18 Закону України "Про оцінку земель" №1378-IV від 11 грудня 2003 року (зі змінами на 29 серпня 2008 року - дату прийняття рішення), якою встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 7 - 10 років. До цього, нормативна грошова оцінка земель в місті Феодосії була проведена за рішенням міської ради №136 від 16 жовтня 1998 року, тобто 10 років назад до введення нової оцінки. Таке рішення міської ради про нову оцінку землі різними особами в різних адміністративних справах було оскаржено в судовому порядку, одна зі справ за № 2а-1884/10р розглянута, постановою Феодосійського міського суду АР Крим від 30.03.2010 року у позові відмовлено. Ухвалою Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.01.2011 року у справі № 2а-1884/10р прийнята відмова позивача від позову, постанова Феодосійського міського суду АР Крим від 30.03.2010 року у справі № 2а-1884/10р скасована, провадження у справі № 2а-1884/10р закрито.
Крім того, відповідно до “технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії” затвердженої рішенням 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29.08.2008 року № 1698, згідно якої з 01.01.2009 року замість “зон” застосовуються “економіко-планувальні зони”. Пунктом 4.1 даного рішення вказано на необхідність укладання додаткових угод до договорів оренди землі, з метою приведення їх у відповідність до чинного законодавства.
Відповідно ст. 12 Закону України “Про основи державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності” всі вищезазначені рішення Феодосійської міської ради були опубліковані в місцевих засобах масової інформації - в газеті «Победа» від 13.12.2008 року, тим самим були доведені до відома відповідача.
Таким чином, через істотну зміну обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, а саме, через зміну нормативної грошової оцінки землі, позивач надіслав, а відповідач отримав пропозицію про зміну умов договору - збільшення суми орендної плати, однак відповідач не надав відповіді на таку пропозицію. Умови договору оренди не виключають можливість зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі. Ці обставини змінилися настільки, що якби сторони могли передбачити інший розмір нормативної грошової оцінки землі, то вони б уклали договір на інших умовах - передбачили більшу суму орендної плати.
При цьому, в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Зміна обставин зумовлена причинами, які зацікавлений орендодавець не міг усунути після їх виникнення за всією турботливістю та обачністю, які від нього вимагалися тому, що зобов’язання органу місцевого самоврядування переглядати у певний строк нормативну грошову оцінку землі встановлено законом. Виконання договору на колишніх умовах порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору - отримання орендної плати у розмірі, який не нижче встановленого мінімального розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки землі. Із суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе орендодавець. Тобто одночасно є певні умови, з якими закон - частина 2 статті 652 Цивільного кодексу України, пов’язує можливість зміни договору за рішенням суду.
Суд вважає, що виниклі обставини є винятковим випадком тому, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на нових умовах, які позивач просить змінити за судовим рішенням.
А тому позовні вимоги про зміну договору щодо суми орендної плати через зміну орендної ставки та нової нормативної грошової оцінки землі в місті Феодосія обґрунтовані та підлягають задоволенню, але з моменту набрання законної сили судовим рішенням у зв’язку з наступним.
Частина 5 статті 188 Господарського кодексу України передбачає, що договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним судовим рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Позивачем ніяк не доведено і не обґрунтовано, чому такі зміни до договору діють раніше, ніж набрання законної сили судовим рішенням.
Доводи орендодавця про те, що він вважає правомірним зміну договору з дат, коли змінилися орендна ставка та нормативна грошова оцінка, може бути підставою для порушення прав орендаря надати відповідь на пропозицію зміцніти договір, такі зміни законодавства не змінюють порядку досудового врегулювання договірних відносин.
Іншого обґрунтування початку дії змін до договору позивач суду не навів, а тому суд вважає правильним застосувати загальне правило та ввести в дію зміни до договору, починаючи з дати набрання судового рішення законної сили.
Крім того суд звертає увагу, що позивач у позові помилково вказав, що сторони уклали договір 15.10.2008 року, оскільки фактично договір укладено 17.03.2008 року, а 15.10.2010 року здійснена державна реєстрація права оренди в Державному земельному реєстрі.
Судові витрати на підставі ст. ст. 44, 49 ГПК України суд відносить на відповідача.
Вступна та резолютивна частини рішення оголошені судом у судовому засіданні 28.02.2011 року.
Повний текст рішення складений та підписаний суддею 01.03.2011 року.
На підставі вищевикладеного, керуючись ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд -
В И Р І Ш И В:
1. Позов задовольнити частково.
2. Змінити умови договору оренди землі, укладеного 17.03.2008 року між фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (98100, АДРЕСА_1; ІПН НОМЕР_1) та Феодосійською міською радою (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4; код ЄДРПОУ 34740709) реєстраційний номер 040801900271, виклавши пункти договору у наступній редакції:
1). Пункт 1 - слова „зона «Чкаловська» оціночний район №43" слід читати: „економіко-планувальна зона №9"
2). Пункт 5 - читати у наступної редакції: „Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 4 312 629,58 гривень."
3). Пункт 9 - читати у наступної редакції: „Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 129 378,89 грн. (Сто двадцять дев'ять тисяч триста сімдесят вісім гривень 89 коп.) за рік."
4). Пункт 15 - доповнити словами: «з правом суборенди земельної ділянки».
5).Пункт 36 - читати у наступної редакції: „Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною части ною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду"
6). Доповнити пункт 48 у наступній редакції: „Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом."
Вказаний договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним судовим рішенням.
3. Стягнути з фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (98100, АДРЕСА_1; ІПН НОМЕР_1) на користь Феодосійської міської ради (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4; код ЄДРПОУ 34740709) 85,00 грн. державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Наказ видати після набрання рішенням суду законної сили.
4. В іншій частині позову відмовити.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Осоченко І.К.