СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
Іменем України
16 травня 2011 року Справа № 5002-8/2835.1-2010
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Котлярової О.Л.,
суддів Євдокімова І.В.,
Маслової З.Д.,
за участю представників сторін:
позивача ОСОБА_2, довіреність № б/н від 01 грудня 2010 року (приватне підприєметво "Фірма "Кучук-Кой")
позивача ОСОБА_3, наказ №1-к від 01 квітня 1994 року (приватне підприєметво "Фірма "Кучук-Кой")
відповідача ОСОБА_4, довіреність № 02-14/629 від 13 квітня 2011 року (Сімеїзська селищна рада);
відповідача ОСОБА_5, довіреність №101 від 25 лютого 2011 року (Комунальне підприємство Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства");
3-тьої особи не з'явився (Приватне підприємство "Лесной")
3-тьої особи ОСОБА_4, довіреність № 396 від 04 березня 2011 року (Виконавчий комітет Сімеїзської селищної ради)
розглянувши апеляційні скарги Комунального підприємства Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства" та Семеїзівської селищної ради на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Чумаченко С.А.) від 24 лютого 2011 року у справі № 5002-8/2835.1-2010
за позовом приватного підприємства "Фірма "Кучук-Кой" (вул. Клубна, 1,смт. Паркове, м. Ялта, 98683)
до Сімеїзської селищної ради (вул. Зоряна, б. 2, смт. Сімеїз, місто Ялта, Автономна Республіка Крим, 98680)
Комунального підприємства Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства" (вул. Зоряна, 2, смт. Сімеїз, місто Ялта, 98680)
3-тя особа Приватне підприємство "Лесной" (вул. Прохід Кольцевий, 1, смт. Паркове, місто Ялта, Автономна Республіка Крим, 98683)
Виконавчий комітет Сімеїзської селищної ради (вул. Зоряна, 2,смт. Сімеїз, місто Ялта, Автономна Республіка Крим, 98680)
про спонукання до виконання певних дій
ВСТАНОВИВ:
У травні 2010 року приватне підприємство "Фірма "Кучук-Кой" звернулося до господарського суду з позовом до Сімеїзської селищної ради та Комунального підприємства Сімеїзської селищної ради „Управління житлово-комунального господарства” з вимогою зобов'язати Комунальне підприємство Сімеїзської селищної ради „Управління житлово-комунального господарства” укласти з позивачем договір оренди точки-магазину з продажу продовольчих та непродовольчих товарів; зобов'язати Сімеїзську селищну раду розглянути звернення позивача про приватизацію шляхом прямого викупу точки-магазину.
Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 15 червня 2010 року у справі №5002-7/2835-2010 в задоволенні позовних вимог - відмовлено.
Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 03 серпня 2010 року рішення господарського суду Автономної Республіки Крим залишено без змін.
Постановою Вищого господарського суду України від 09 листопада 2010 року судові рішення скасовані, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 14 лютого 2011 року у справі №5002-8/2835.1-2010 позовні вимоги приватного підприємства "Фірма "Кучук-Кой" задоволені.
Зобов'язано Комунальне підприємство Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства" укласти з приватним підприємством "Фірма "Кучук-Кой" договір оренди точки - магазину з продажу продовольчих та непродовольчих товарів, загальною площею 164, 4 кв.м, розташованого за адресою: місто Ялта, смт. Паркове, будинок №1, строком на 5 років в редакції договору №7 від 04 червня 2007 року, у випадку не укладення договору, вважати договір укладеним з моменту вступу в законну силу рішення господарського суду в редакції викладеній у рішенні.
Рішення мотивоване тим, що орендар має переважне право на укладання договору оренди на новий термін, відповідачами не були спростовані докази того, що позивач належно виконував свої обов’язки по оренді майна, також адміністративним судом було скасоване рішення виконавчого комітету Сімеїзівської селищної ради щодо проведення конкурсу на придбання права оренди нерухомого майна.
Не погодившись з рішенням суду, Комунальне підприємство Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства" та Сімеїзська селищна рада звернулись до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в яких просять скасувати рішення господарського суду, прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити.
Доводи апеляційної скарги обґрунтовані тим, що рішення господарського суду є необґрунтованим, прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, у зв’язку з чим підлягає скасуванню.
На думку заявника, Комунальне підприємство Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства" не має права самостійно без згоди виконавчого комітету селищної ради розглядати листи про продовження та укладання договорів оренди нерухомого майна, таким чином Комунальне підприємство не є належним відповідачем у даній справі.
Більш детальніше доводи викладені у апеляційній скарзі.
В апеляційні скарзі Сімеїзівської селищної ради, зазначено, що у позивача відсутнє переважне право на оренду приміщень, він не звертався у встановленому порядку про участі у конкурсі на право оренди комунального майна, стороною було порушено умови договору.
Крім того, на думку заявника, судом було порушено порядок надання виконавчим комітетом дозволів комунальними підприємствами на передачу майна в оренду.
Більш детальніше доводи викладені у апеляційній скарзі.
Ухвалами Севастопольського апеляційного господарського суду від 30 березня 2011 року апеляційні скарги Комунального підприємства Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства" та Сімеїзської селищної ради прийнято до провадження апеляційної інстанції у складі судової колегії: головуючого судді Котлярової О.Л., суддів Євдокімова І.В.., Антонової І.В. та призначено до розгляду на 18 квітня 2011 року.
Розпорядженням виконуючого обов’язки секретаря судової палати Севастопольського апеляційного господарського суду від 18 квітня 2011 року змінено склад судової колегії, суддю Євдокімова І.В. замінено на суддю Маслову З.Д.
12 квітня 2011 року від представника позивача через канцелярію суду було надано відзив на апеляційну скаргу, у якому просить залишити рішення господарського суду без змін, а також додані додаткові документи.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 18 квітня 2011 року розгляд апеляційної скарги було відкладено на 27 квітня 2011 року.
У судовому засіданні апеляційної інстанції 27 квітня 2011 року представником позивача заявлено клопотання про доручення до матеріалів справи експертне заключення №1020/1.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 27 квітня 2011 року розгляд справи відкладено на 16 травня 2011 року.
12 травня 2011 року від Семеїзівської селищної ради надані копії листа Ялтинського міського головного управління в Автономній Республіки Крим, копія рішень Виконавчого комітету Семеїзівської селищної ради №222 від 18 червня 2010 року, та №186 від 01 червня 2010 року.
Розпорядженням виконуючого обов’язки секретаря судової палати Севастопольського апеляційного господарського суду від 16 травня 2011 року змінено склад судової колегії, суддю Антонову І.В. замінено на суддю Євдокімова І.В.
У судовому засіданні апеляційної інстанції 16 травня 2011 року представники відповідача та Виконавчий комітет Сімеїзської селищної ради підтримали доводи апеляційної скарги, представники позивача заперечували, приватне підприємство "Лесной" не з’явився, участь представника у судове засідання не забезпечив.
Представник позивача заявив клопотання про доручення до матеріалів справи копію рішення Семеїзівської селищної ради №77 від 22 грудня 2005 року, копію рішення Семеїзівської селищної ради №15 від 12 грудня 2002 року, копію рішення № 16 від 12 грудня 2002 року, копії рішення №2 від 15 липня 2004 року, копію ухвали апеляційного адміністративного суду у справі №2а-5536/10/0124 від 19 квітня 2011 року.
Повторно розглянувши матеріали справи в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступне.
01 червня 1999 року між приватним підприємством „Фірма „Кучук-Кой” та ЖКК Семеїзівської селищної ради було укладено договір оренди приміщення загальною площею 164, 4 кв.м, яке розташоване за адресою місто Ялта смт. Паркове б.1 (а.с. 11-17 т.1).
Додатковою угодою № 3/1 від 19 січня 2000 року встановлено, що строк дії договору оренди було продовжено до 01 червня 2010 року (а.с. 54 т.3).
Рішенням Семеїзівської селищної ради від 12 грудня 2002 року № 15 8 сесії 24 скликання було затверджено оцінка невідокремлених поліпшень, які були здійснені приватним підприємством „Фірма „Кучук-Кой” у приміщенні магазину (а.с. 29 т.1).
Рішенням Семеїзівської селищної ради від 12 грудня 2002 року № 16 8 сесії 24 скликання приватному підприємству „Фірма „Кучук-Кой” дозволено проведення приватизації шляхом викупу орендного магазину смт. Паркове, д.1 (а.с. 30. т1).
04 червня 2007 року між Комунальним підприємством Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства" (Орендодавець) та приватним підприємством "Фірма "Кучук-Кой" (Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна №7 (а.с. 18-21 т.1).
Відповідно до пункту 1.1. Договору оренди №7, з метою ефективного використання комунального майна та організації торгової точки-магазину з продажу продовольчих та непродовольчих товарів для мешканців селища Паркове та гостей курорту Орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду нерухоме майно - вбудоване нежиле приміщення першого поверху жилої п'ятиповерхової будівлі, загальною площею 164,4кв.м, які розташовані за адресою: м. Ялта, смт. Паркове, б. №1, та знаходяться на балансі Комунального підприємства Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства", вартість яких складає згідно акта оцінки 119360,00грн.
Договір діє з моменту підписання та до 01 червня 2010 року (пункт 7.1 Договору).
Дія договору припиняється, внаслідок: закінчення строку оренду, рішення господарського суду, загибелі об’єкта оренди, банкротства Орендаря, ліквідації Орендаря, приватизації об’єкта оренди Орендарем (пункту 7.6 Договору).
Згідно з пунктом 2.5 Договору оренди повернення орендарем орендованого майна відбувається протягом одного тижня після закінчення договору. Майно має бути повернено у стані, у якому воно було отримано, з урахуванням нормального зносу. Передача майна орендарем та прийом його орендодавцем засвідчується актом прийому-передачі, який підписується представниками сторін. Майно вважається повернутим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту прийому - передачі об’єкта оренди.
29 березня 2010 року листом №146 Комунальне підприємство Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства" звернулося до Приватного підприємства "Фірма "Кучук-Кой" повідомивши про сплив строку дії договору оренди 01 червня 2010 року та необхідність повернення орендованого майна в порядку, передбаченому пунктом 2.5 Договору оренди (а.с. 32 т.1).
15 квітня 2010 року приватне підприємство "Фірма "Кучук-Кой" листом №3 звернулось до Сімеїзської селищної ради та Комунального підприємства Сімеїзської селищної ради "УЖКГ" з проханням укласти новий договір оренди вищевказаного майна зі строком його дії не менш ніж на 5 років, а також розглянути питання про приватизацію об'єкту шляхом його викупу приватним підприємством "Фірма "Кучук-Кой" (а.с. 33 т.1).
29 квітня 2010 року Комунальне підприємство Сімеїзської селищної ради "УЖКГ" листом №260 повідомило позивачеві про закінчення строку дії договору оренди 01 червня 2010 року та необхідність передачі майна за актом приймання-передачі в строк до 07 червня 2010 року (а.с. 34 т.1).
Рішенням Сімеїзівської селищної ради від 1 червня 2010 року №186 виконавчий комітет зобов’язано комунальне підприємство Семеїзівської селищної ради „Управління житлово-комунального господарства” створити комісію по прийманню-передачі спірного приміщення магазину (а.с. 60 т.5).
Рішенням від 18 червня 2010 року №222 виконавчий комітет Сімеїзівської селищної ради скасував дозвіл приватному підприємству "Фірма "Кучук-Кой" на ведення господарської діяльності (а.с. 59 т.5).
Наказом від 04 червня 2010 року №37-А Семеїзівської селищної ради „Управління житлово-комунального господарства” вирішено створити комісію на придбання права оренди нерухомого майна –нежитлових приміщень цокольного поверху загальною площею 164, 8 кв.м., розташованими смт. Паркове, 1 (а.с. 142 т.2).
17 вересня 2010 року постановою Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим у справі №2-а-5536-2010 був задоволений адміністративний позов "Фірма "Кучок-Кой" до виконавчого комітету Сімеїзської селищної ради. Вирішено визнати протиправними дії виконавчого комітету Сімеїзської селищної ради щодо організації та проведення 29 червня 2010 року конкурсу на придбання права оренди нерухомого майна, нежитлових приміщень за адресою м. Ялта, смт Паркове, 1; визнати протиправним та скасовано рішення виконавчого комітету Сімеїзської селищної ради від 30 червня 2010 року №233 „Про затвердження протоколу конкурсної комісії по визначенню переможця конкурсу на придбання права оренди нерухомого майна”.
Ухвалою Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 19 квітня 2011 року у справі №2а-5536/10/0124 постанова суду було залишено без змін.
Проаналізувавши обставини даної справи, перевіривши підстави прийняття оскаржуваного рішення судом першої інстанції, заслухавши представників сторін та третьої особи, судова колегія дійшла висновку щодо необґрунтованості вимог апеляційних скарг з огляду на наступне.
Статтею 777 Цивільного кодексу України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Аналогічне положення містяться у статті 285 Господарського кодексу України.
Наявність переважного права означає, що особа, яка володіє певним правом (у даному випадку правом набути у користування певне, майно) має пріоритет перед іншими особами, які володіють аналогічним правом, при його реалізації.
Статтею 822 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі спливу строку договору найму наймач має переважне право на укладення договору найму на новий строк.
Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.
Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.
Вказані вимоги кореспондуються зі статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269XII від 10 квітня 1992 року, якою встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Постановою Ялтинського міського суду Автономної Республіки Крим та ухвалою Севастопольського апеляційного адміністративного суду у справі №2а-5536/1024, зокрема було встановлено, що виконавчий комітет селищної ради порушив встановлений порядок відмови від укладання договору на новий строк, а саме не здійснив попередження за 3 місяці до закінчення терміну договору (до 01 березня 2010 року), не надіслав письмову заяву про припинення умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.
Крім того, судовими рішеннями визнано протиправними організація та проведення конкурсу на придбання права оренди нерухомого майна та скасовано рішення щодо затвердження протоколу конкурсної комісії.
Також, судова колегія вважає необхідне зазначити, що скаржниками не було доведено неналежне виконання умов договору сторонами.
Рішення виконавчого комітету Семеїзівської селищної ради від 1 та 18 червня 2010 року про зобов’язання створити комісію по прийманню-передачі приміщення магазину та скасування дозволу на ведення господарської діяльності не може бути прийняте до уваги, тому що не входить до предмету розгляду даної справи.
З урахуванням викладеного, суд першої інстанції дійшов обґрунтовано висновку про переважне право позивача, як добросовісного орендаря з 1999 року на укладання договору на новий термін.
У суді першої інстанції представником позивача наданий проект Договору оренди нерухомого майна, пунктом 3.1. якого встановлена орендна палата, яка в свою чергу відповідає умовам конкурсу який був проведений виконавчим комітетом Сімеїзської селищної ради.
Відповідно до частини 1 статті 187 Господарського кодексу України, спори, що виникають при укладенні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.
Доводи скаржників про порушення господарським судом положення про порядок надання Виконавчим комітетом Семеїзівської селищної ради дозволів комунальним підприємством на передачу в оренду комунального майна та укладання договорів оренди майна, що перебувають у комунальній власності Семеїзівської селищної ради, затвердженого рішенням №2 16 сесії 5 скликання Семеїзівської селищної ради, судова колегія вважає необґрунтованим.
Так, відповідно до пункту 2.1 Положення „Про порядок надання Виконавчим комітентом Семеїзівської селищної ради дозволів комунальним підприємствам на передачу в оренду комунального майна та укладання договорів оренди майна, яке знаходиться у комунальній власності Семеїзівської селищної ради”, комунальне підприємство для отримання дозволу на передачу в оренду майна, яке знаходиться на його балансі, звертається у виконавчий комітет Семеїзівської селищної ради про надання йому на передачу в оренду нерухомого майна конкретної площ, яке знаходиться у нього на балансі та розташоване за конкретною адресою, попередньо перевірив, чи не прийнято рішення про приватизацію цього об’єкту, чи не включений об’єкт до переліку підприємств, які потребують у залучення іноземних інвестицій (а.с. 41-42 т.3).
Як слід з матеріалів справи, а саме рішенням від 12 грудня 2002 року №16 виконавчого комітету Семеїзівської селищної ради, позивачу було дозволено здійснити приватизацію приміщення магазину, шляхом викупу, крім того підприємство, у встановленому пункті 2.2 порядку звернулось 15 квітня 2010 року з заявою про оренду зазначеного приміщення, яке раніше перебувало у його оренді. Проте, дії на виконання вимог закону з приводу укладання договору відповідачами проведено не було (а.с. 30, 33 т.1).
Враховуючи вищезазначене, судова колегія дійшла висновку про те, що рішення суду першої інстанції прийнято при правильному застосуванні норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування не вбачається.
Керуючись статтями 101, пунктом 1 частини 1 статті 103, 105, Господарського процесуального кодексу України, суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційні скарги Комунального підприємства Сімеїзської селищної ради "Управління житлово-комунального господарства" та Семеїзівської селищної ради залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 24 лютого 2011 року у справі № 5002-8/2835.1-2010 залишити без змін.
Головуючий суддя О.Л. Котлярова
Судді І.В. Євдокімов
З.Д. Маслова