ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
28.09.06 | Справа № 15/421-06. |
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт. Бізнес Груп»
до відповідачів1. Малого приватного підприємства «Відродження»
2. Товариство з обмеженою відповідальністю «Прогрес Інвест»
про визнання договору оренди нерухомого майна недійсним та зобов‘язання вчинити дії
СУДДЯ О.Ю.Резниченко
За участю представників сторін:
Від позивача: Евдокименко М.С., довіреність від 14.07.2006р., б/н
Від відповідачів: 1. Рижов С.Є., довіреність від 20.09.2006р., №1
2. Москаленко О.В., довіреність від 20.09.2006р., б/н
В судовому засіданні 22.09.2006р. оголошувалась перерва до 28.09.2006р. об 10 год. 20 хв.
Суть спору: позивач просить визнати неукладеним договір оренди нерухомого майна №09/8 від 21.10.2003р. та виселити відповідача із орендованого приміщення, розташованого за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 8.
В судове засідання 14.09.2006р. позивач подав заяву про зміну предмету позову та просить визнати зазначений договір оренди недійсним, зобов‘язати відповідача повернути позивачу орендоване нежитлове приміщення. Згідно із приписами ст. 22 Господарського процесуального кодексу України клопотання позивача про зміну предмету позову приймається судом до розгляду.
Ухвалою суду від 14.09.2006р. до участі у справі в якості другого відповідача було залучено ТОВ «Прогрес Інвест».
Перший відповідач –МПП «Відродження» у відзиві на змінені позовні вимоги №628-Р від 28.09.2006р. позовні вимоги визнав в повному обсязі.
Другий відповідач – ТОВ «Прогрес Інвест» позовні вимоги також визнає в повному обсязі.
Розглянувши матеріали справи, суд встановив :
21.10.2003р. між відповідачами був укладений договір оренди нерухомого майна №09/8 за умовами якого другий відповідач передав першому відповідачу в платне користування нежитлові приміщення площею 1298,2 кв.м., розташовані за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 8, строком до 2012р., зі сплатою орендної плати у розмірі 3127,20 грн. за місяць. Протягом дії договору до нього вносилися зміни додатковими угодами, що стосувалися розміру орендованого приміщення, порядку сплати комунальних витрат та ін.
22.06.2006р. між позивачем та другим відповідачем був укладений договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 8, відповідно до якого право власності на нежитлові приміщення, у тому числі орендовані позивачем за договором оренди від 21.10.2003р. №09/8, перейшло до позивача, про це перший відповідач повідомлений другим відповідачем листом №36 від 12.07.2006р.
Позивач вважає, що договір, укладений між відповідачами, повинен бути визнаний недійсним на підставі ст. ст. 215, 216 Цивільного кодексу України, як такий, що суперечить цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а саме: вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ щодо порядку визначення оцінки об’єкту оренди, розрахунку орендної плати, підстав припинення договору; вимогам ст. 10 Закону України «Про пожежну безпеку», так як передача приміщення в оренду була здійснена без дозволу органів Державного пожежного нагляду та інше.
Перший відповідач позовні вимоги визнає в повному обсязі.
Другий відповідач також позовні вимоги визнає в повному обсязі.
Заслухавши представників сторін, дослідивши подані докази, розглянувши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги про визнання договору оренди № 09/8 від 21.10.2003 р. недійсним є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Спірний договір оренди був укладеним між відповідачами 21.10.2003 р.
Відповідно до розділу «Прикінцеві положення» Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України ці кодекси набрали чинності з 01.01.2004 р. Положення Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України застосовуються до цивільних та господарських відносин, які виникли після набрання ними чинності. До відносин, що виникли до набрання чинності Кодексами, положення Кодексів застосовуються до тих прав і обов’язків, які продовжують існувати або виникли після набрання Кодексами чинності.
Правовідносини за договором оренди № 09/8 від 21.10.2003 р. продовжують існувати після набрання Кодексами чинності та відповідно до ст. 179 Господарського кодексу України спірний договір є господарським договором, що породжує господарські зобов’язання.
Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Тому, суд вважає, що існують правові підстави для застосування до спірної угоди положень ст. ст. 207, 208 Господарського кодексу України, ст. ст. 215, 216 Цивільного кодексу України.
Згідно із ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства. Статтею 215 Цивільного кодексу України передбачено, що недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, встановлених ст. 203 Цивільного кодексу України, є підставою недійсності правочину.
Таким чином, відповідність чи невідповідність договору оренди № 09/8 від 21.10.2003 р. вимогам законодавства оцінюється судом стосовно законодавства, яке діяло на момент укладення спірної угоди.
Так, згідно із ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ (далі – Закон) оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. Тобто сторони договору оренди майна інших форм власності можуть обумовити незастосування до договірних правовідносин положень зазначеного Закону. Якщо ж така умова в договорі відсутня, то Закон може застосовуватися. Таким чином, безпосереднє застосування до відносин оренди майна, що ні є не державною, ні комунальною власністю, обумовлене названим положенням ч.1 п. 4 ст. 1 Закону.
Тому оренда майна будь-якої форми власності як різновид майнового найму регулюється положеннями як Цивільного кодексу України так і Закону.
Оскільки спірний договір оренди не містить умов про незастосування Закону, то правовідносини в цьому разі одночасно регулюються нормами Цивільного кодексу УРСР (діяв на момент укладення договору) та положеннями Закону. Норми Закону виконують роль субсидіарних та підлягають застосуванню.
Статтею 11 Закону передбачено, що обов‘язковою передумовою укладення договору оренди є оцінка об‘єкта оренди. При цьому, ст. 10 Закону визначає об‘єкт оренди як склад і вартість майна з урахуванням її індексації. В порушення вимог ст. 10, 11 Закону у спірному договорі об‘єкт оренди визначений без проведення його оцінки.
Відповідно до ст. 19 Закону орендна плата за користування об‘єктом оренди розраховується із використанням оцінки вартості об‘єкта оренди згідно із Методикою. Договором оренди (з урахуванням додаткової угоди №1 від 21.10.2003р.) встановлена орендна палата у розмірі 2994 грн. 95 коп. без обґрунтування визначення її розміру та методики розрахунку.
Також не відповідає вимогам ст. ст. 23, 26 Закону положення договору оренди в частині визначення такої підстави припинення договору як зміна власника об‘єкта оренди та покладення на нового власника зобов‘язання укласти з орендарем договір оренди на умовах, передбачених, цим договором.
Так, ст. 23 Закону, ст. 268 Цивільного кодексу УРСР встановлено, що у разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає дію для нового власника. Стаття 26 Закону передбачає вичерпний перелік підстав для припинення договору оренди та не допускає односторонню відмову від договору оренди.
Відповідно до ст. 217 Цивільного кодексу України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсність інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
Договір оренди не може бути вчинений без включення до нього умов щодо об‘єкту оренди з урахуванням індексації, оцінки об‘єкту оренди, орендної плати, розрахованої відповідно до вимог Закону. Тому, договір оренди № 09/8 від 21.10.2003 р. визнається недійсним вцілому.
Відповідно до ст. 236 Цивільного кодексу України, за загальним правилом, правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення якщо за недійсним правочином права та обов‘язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Враховуючи, що за договором оренди вже здійснене користування майном, договір оренди припиняється на майбутнє.
Згідно із ст. 216 Цивільного кодексу України перший відповідач зобов‘язується повернути позивачу орендоване за договором нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 8, площею 1271,7 кв.м.
Також суд бере до уваги, що якщо чинне законодавство не визначає кола осіб, які можуть бути позивачами у справах про визнання правочинів недійсними, то відповідно до ст. 2 Господарського процесуального кодексу України крім контрагентів за договором позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує ця угода. Права позивача у даному випадку порушуються як права нового власника.
Враховуючи вищевикладене та те, що першим та другим відповідачем позовні вимоги визнані в повному обсязі, суд вважає позовні вимоги правомірними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 82, 83, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд –
ВИРІШИВ:
1. Позов задовольнити повністю.
2. Визнати на майбутнє недійсним договір оренди нерухомого майна № 09/8 від 21.10.2003 р., що був укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Прогрес Інвест» (м. Суми, вул. Привоказальна, 33, код 31499424) та Малим приватним підприємством «Відродження» (м. Суми, вул. Д.Коротченка, 18/201, код 30321088).
3. Зобов‘язати Мале приватне підприємство «Відродження» (м. Суми, вул. Д.Коротченка, 18/201, код 30321088) повернути на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арт. Бізнес Груп» (м. Донецьк, пл. Конституції, 1, код 34305007) орендоване нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Кірова, 8.
СУДДЯ О.Ю.РЕЗНИЧЕНКО
Повний текст рішення підписано 28.09.06 р.