Справа № 2-1093/2011
Р І Ш Е Н Н Я
іменем України
"25" березня 2011 р.Дніпровський районний суд м. Києва
в складі: головуючого судді Шевченко Н.М.,
при секретарі Кириловій Г.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Дніпровського районного суду м. Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання авансового платежу завдатком, та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення суми,
в с т а н о в и в :
ОСОБА_1, звертаючись з позовом до суду, просить, визнати недійсним пункт 1.1. попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.08.2010 року в частині сплати авансу, визнавши правовідношення сплатою завдатку, мотивуючи свої вимоги тим, що 12.08.2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено та нотаріально посвідчено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого сторони зобов’язались у строк до 25.08.2010 року укласти договори купівлі-продажу жилого будинку та земельної ділянки на умовах, визначених попереднім договором. Об’єктами попереднього договору, які підлягають відчуженню, є земельна ділянка, площею 1,24 Га, кадастровий номер 3223155400:04:003:0003, яка належить позивачці на праві власності, та розташованими на земельній ділянці жилим будинком з надвірними спорудами (альтанка, гостьовий будинок, будинок охорони, огорожа, підпірна стінка, свердловина, канал, колодязь) загальною площею 18554,7 кв.м. Вищезазначені об’єкти нерухомості знаходяться за адресою: АДРЕСА_1.
Пунктом 2.4. попереднього договору сторони визначили вартість відчужуваного майна у сумі еквівалентній 9500000,00 доларів США. При цьому, відповідачем, як набувачем майна, в забезпечення виконання зобов’язання з придбання нерухомості та у відповідності до умов попереднього договору (п. 1 та 1.1.) було сплачено платіж у сумі 3747750,00 грн., а у разі невиконання умов щодо укладення договору купівлі-продажу, позивачка взяла на себе зобов’язання повернути зазначений платіж та сплатити штрафні санкції за порушення умов договору у сумі 3747750,00 грн.
Не зважаючи на неодноразові звернення позивачки з вимогою про укладення основних договорів купівлі-продажу нерухомого майна, станом на дату звернення з даним позовом до суду умови попереднього договору відповідачем не виконано, що свідчить про ухилення від виконання взятих на себе зобов’язань, та з урахуванням положення пункту 1.1. попереднього договору позивачка має понести суттєві збитки, у зв’язку з неправомірним визначенням сторонами угоди відповідного платежу (авансу), оскільки при укладенні попереднього договору сторони мали на увазі сплату завдатку, як спосіб забезпечення виконання зобов’язання, що має залишитись у позивачки у разі порушення відповідачем умов попереднього договору в частині укладення основних договорів, та відповідач має сплатити позивачці подвійну суму завдатку, що є предметом позовних вимог та підставою звернення позивачки в судовому порядку за захистом своїх прав внаслідок невиконання зобов’язань.
В попередньому судовому засіданні ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 04.03.2011 року прийнято зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення суми авансового платежу та штрафних санкцій та об’єднано його в одне провадження з первісним позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання авансового платежу завдатком. (а.с. 36)
ОСОБА_2, звертаючись із зустрічним позовом до суду, просить, стягнути з ОСОБА_1 на його користь суму авансового платежу, що становить еквівалент 475000,00 доларів США за курсом НБУ на день повернення, що станом на 03.03.2011 року становить 3770075,00 грн., та стягнути з ОСОБА_1 на його користь штраф у розмірі авансового платежу, що становить еквівалент 475000,00 доларів США за курсом НБУ на день повернення, що станом на 03.03.2011 року становить 3770075,00 грн., мотивуючи свої вимоги тим, що 12.08.2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено та нотаріально посвідчено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до умов якого сторони зобов’язались у строк до 25.08.2010 року укласти договори купівлі-продажу жилого будинку та земельної ділянки на умовах, визначених попереднім договором, та сторони погодили перелік об’єктів, які підлягають відчуженню: земельна ділянка, площею 1,24 Га, кадастровий номер 3223155400:04:003:0003, яка належить ОСОБА_1 на праві власності, та розташованими на земельній ділянці жилим будинком з надвірними спорудами (альтанка, гостьовий будинок, будинок охорони, огорожа, підпірна стінка, свердловина, канал, колодязь), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1. Пунктом 2.4. попереднього договору сторони узгодили вартість відчужуваного нерухомого майна у сумі еквівалентній 9500000,00 доларів США.
На підтвердження зобов’язання щодо укладення у майбутньому основних договорів купівлі-продажу нерухомого майна, ОСОБА_2 сплачено, а ОСОБА_1 отримано аванс у сумі 3747750,00 грн., що еквівалентно 475000,00 доларів США за курсом НБУ на день укладення попереднього договору.
Пунктом 1.1. попереднього договору сторони визначили, що у разі невиконання зобов’язань ОСОБА_1, передбачених цим договором, що призвело до неукладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, ОСОБА_1 повертає суму авансового платежу та сплачує штраф у сумі розміру авансу, а саме 3747750,00 грн., або іншу суму, яка буде еквівалентна 475000,00 доларів США за курсом НБУ на день повернення.
Однак, станом на день звернення із зустрічним позовом до суду договори купівлі-продажу нерухомого майна не укладено, вказану суму авансового платежу не повернуто, що призвело до порушення прав ОСОБА_2, як набувача майна, та є підставою звернення з даним позовом в судовому порядку.
Представник позивачки за первісним позовом та відповідачки за зустрічним ОСОБА_3, в судовому засіданні позовні вимоги за первісним позовом підтримала в повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві, проти зустрічного позову заперечила, обґрунтовуючи тим, що основний договір не було укладено саме з вини відповідача ОСОБА_2, тому правових підстав для стягнення з позивачки ОСОБА_1 суми авансового платежу та штрафних санкцій немає.
Представник відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним - ОСОБА_4 в судовому засіданні проти первісного позову заперечував в повному обсязі з підстав, викладених у запереченнях на позов (а.с. 46-48), а вимоги за зустрічним позовом підтримав з підстав, викладених у зустрічній позовній заяві, додатково пояснив, що станом на день подачі зустрічного позову, умови договору щодо укладення основних договорів купівлі-продажу покупцем не виконано, у зв’язку з тим, що продавець не здійснила передбачені умовами договору дії, зокрема, не звільнила майно, що було об’єктом основних договорів з-під застави за кредитним договором та договором іпотеки.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного.
Статтями 626, 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків. При цьому договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Судом встановлено, що 12.08.2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено попередній договір купівлі-продажу жилого будинку та земельної ділянки (далі попередній договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5, відповідно до умов якого сторони зобов’язались укласти основний договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1,24 Га, кадастровий номер 32231554000:04:003:0003, яка належить ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серія КВ № 107699, який виданий Обухівським районним відділом земельних ресурсів 11.05.2004 року та зареєстрований у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 9209, та договір купівлі-продажу розташованого на вказаній земельній ділянці жилого будинку з надвірними будівлями та спорудами (а саме: альтанка, гостьовий будинок, будинок охорони, огорожа, підпірна стіна, свердловина, канал, колодязь) загальною площею 1854,7 кв.м., який належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САВ №648711, виданого Козинською селищною радою 28.11.2008 року на підставі рішення виконкому Козинської селищної ради № 3/70 від 21.11.2008 року, зареєстрованого у книзі 11, номер запису 1585; реєстраційний номер 25585616. (а.с. 6-8)
Згідно статті 1 попереднього договору основні договори повинні бути укладені сторонами до 25.08.2010 року, та визначено загальну ціну продажу об’єктів та майна, яка складає –9500000,00 доларів США за обмінним курсом НБУ на день укладення основних договорів, які ОСОБА_2 зобов’язався сплатити на користь ОСОБА_1 при оформленні основних договорів.
З метою підтвердження зобов’язання щодо укладення основних договорів ОСОБА_1 отримала аванс у сумі 3747750,00 грн., що еквівалентно 475000,00 дол. США за курсом НБУ на день укладення цього договору, в рахунок належних з ОСОБА_2 суми вартості жилого будинку та земельної ділянки.
За положенням статті 3 попереднього договору продавець зобов’язалась підготувати в строк до укладення основних договорів документи та довідки, необхідні для нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу жилого будинку та земельної ділянки (витяг з реєстру права власності на об’єкти нерухомого майна з БТІ, довідку про наявність/відсутність зареєстрованих осіб за адресою жилого будинку, звіт про експертну вартість жилого будинку та земельної ділянки, довідку про відсутність обмежень (обтяжень) по використанню земельної ділянки), а також гарантує, в строк до укладення основних договорів: виконати всі необхідні дії, пов’язані з вилученням записів про заборону відчуження та обтяження іпотекою вказаних жилих будинків та земельної ділянки, та пред’явити покупцю оригінали, та надати відповідні копії всіх документів, необхідних для укладення основних договорів.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов’язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору, актів цивільного законодавства.
Згідно пункту 1.1. попереднього договору від 12.08.2010 року у разі невиконання ОСОБА_1 зобов’язань, передбачених цим договором, що призвело до неукладення основних договорів, ОСОБА_1 повертає ОСОБА_2 аванс у сумі 3747750,00 грн., або іншу суму, яка буде еквівалентна 475000,00 доларів США за курсом НБУ на день повернення, та сплачує штраф у розмірі авансу –3747750,00 грн., або іншу суму, яка буде еквівалентна 475000,00 доларів США за курсом НБУ на день повернення.
У разі невиконання ОСОБА_2 зобов’язань, передбачених цим договором, що призвело до неукладення основних договорів, ОСОБА_1 залишає у себе аванс у сумі 3747750,00 грн., або іншу суму, яка буде еквівалентна 475000,00 доларів США за курсом НБУ.
Відповідно до положення статті 570 Цивільного кодексу України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Звертаючись з позовом до суду, позивачка ОСОБА_1 просить визнати недійсним пункт 1.1. попереднього договору від 12.08.2010 року в частині сплати авансу, визнавши таке правовідношення сплатою завдатку, мотивуючи свої вимоги тим, що сторони при укладенні попереднього договору мали на увазі сплату завдатку, як спосіб забезпечення виконання зобов’язання, оскільки завдаток, на відміну від авансу, забезпечує виконання зобов’язання і, у разі порушення зобов’язання з вини боржника, залишається у кредитора, а при порушенні зобов’язання з вини кредитора останній має сплатити боржникові подвійну суму завдатку, тоді як аванс підлягає поверненню боржникові в однократному розмірі. Тобто позивачка просить суд визнати сплатою завдатку внесену ОСОБА_2 суму платежу в рахунок належної з нього суми вартості жилого будинку та земельної ділянки, визначену попереднім договором від 12.08.2010 року, в розмірі 3747750,00 грн., що еквівалентно 475000,00 доларів США за курсом НБУ на день укладення цього договору.
Відповідно до ст.60 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.
Аналізуючи укладений сторонами попередній договір, надані позивачкою ОСОБА_1 докази, суд не вбачає підстав задоволення позовних вимог за первісним позовом, а саме визнання недійсним пункту 1.1. попереднього договору від 12.08.2010 року в частині сплати авансу, визнавши таке правовідношення сплатою завдатку, з підстав, наведених позивачкою в обґрунтування предмету спору, оскільки умовами попереднього договору чітко визначено предметом платежу сплату ОСОБА_2 авансу в рахунок належної з нього суми вартості об’єктів основних договорів, та позивачкою ОСОБА_1 не надано належних доказів в обґрунтування визнання внесеного платежу сплатою завдатку, як засобу забезпечення виконання зобов’язання, всупереч положенню статті 570 Цивільного кодексу України та умовам укладеного попереднього договору, що є домовленістю двох сторін, якою прямо визначено предметність внесеного боржником платежу, а саме сплату авансу в рахунок належної суми вартості об’єктів основного договору.
Відповідно до діючого цивільного законодавства України, на аванс не покладено функцію забезпечувати взяте сторонами на себе зобов'язання. Тому незалежно від того, яка сторона відповідальна за невиконання зобов'язання, аванс підлягає поверненню незалежно від того, з чиєї вини порушено виконання зобов’язання та обставин, що цьому перешкоджали, аванс у будь-якому випадку підлягає поверненню.
Відповідно до ч. 3 ст. 635 Цивільного кодексу України зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Як убачається з матеріалів справи, за умовами попереднього договору від 12.08.2010 року сторони домовились про укладення основних договорів купівлі-продажу земельної ділянки та жилого будинку в строк до 25.08.2010 року. У цей строк ОСОБА_1 підготовлено витяг з реєстру права власності на об’єкти нерухомого майна з БТІ, довідку про наявність/відсутність зареєстрованих осіб за адресою жилого будинку, звіт про експертну вартість жилого будинку та земельної ділянки, довідку про відсутність обмежень (обтяжень) по використанню земельної ділянки. Однак, всупереч умовам попереднього договору основні договори не укладено з підстав порушення ОСОБА_1 вимог статті 3 попереднього договору, оскільки останньою порушено гарантію виконання всіх необхідних дій, пов’язаних з вилученням записів про заборону відчуження та обтяження іпотекою жилих будинків та земельної ділянки, що є об’єктами основних договорів, та на час укладення попереднього договору були обтяжені іпотекою, що підтверджується Витягом з Державного реєстру іпотек від 25.08.2010 року. (а.с. 52-54)
Таким чином, суд дійшов висновку, що невиконання ОСОБА_6 вимог статті 3 попереднього договору в частині виконання усіх необхідних дій, пов’язаних з вилученням записів про заборону відчуження та обтяження іпотекою жилих будинків та земельної ділянки, що є об’єктами основних договорів, та на час укладення попереднього договору були обтяжені іпотекою, є підставою неукладення основних договорів купівлі-продажу жилого будинку та земельної ділянки у визначений строк до 25.08.2010 року, що також підтверджено представниками сторін під час судового розгляду справи.
Відповідно до ст.ст. 610, 611 Цивільного кодексу України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов’язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: сплата неустойки.
Тобто, у разі невиконання своїх обов’язків, визначених у законі або договорі, або іншого порушення боржником умов договору настають невигідні для нього наслідки, що виражаються у примушенні його виконати покладені на нього обов’язки в натурі та (або) стягненні з нього певної грошової компенсації.
Відповідно до ч. 2 ст. 635 Цивільного кодексу України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Так, пунктом 1.1. попереднього договору визначено наслідки невиконання ОСОБА_1 зобов’язань, передбачених цим договором, що призвело до неукладення основних договорів, а саме, ОСОБА_1 зобов’язалась повернути ОСОБА_2 сплачений в рахунок суми вартості об’єктів основних договорів аванс у розмірі 3747750,00 грн., або іншу суму, яка буде еквівалентна 475000,00 доларам США за курсом НБУ на день повернення, та сплатити штраф у розмірі авансу –3747750,00 грн., або іншу суму, яка буде еквівалентна 475000,00 доларам США за курсом НБУ на день повернення.
Відповідно до частини третьої ст.212 Цивільного процесуального кодексу України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв’язок доказів у їх сукупності.
Таким чином, суд дійшов висновку, що в розрізі даного спору, внаслідок порушення ОСОБА_1 умов попереднього договору в частині виконання необхідних дій, пов’язаних з вилученням записів про заборону відчуження та обтяження іпотекою об’єктів основних договорів, що є причиною неукладення основних договорів в установлений попереднім договором строк, - настають юридичні наслідки, встановлені пунктом 1.1. попереднього договору, та підлягає стягненню з ОСОБА_1 сума сплаченого ОСОБА_2 авансового платежу та штраф у розмірі авансового платежу загальною сумою 7540150,00 грн.
Позивач по зустрічному позову не просить суд стягнути з відповідача судовий збір, що не дозволяє суду на підставі ч. 1 ст. 11 ЦПК України вийти за межі позовних вимог.
Враховуючи наведене та керуючись ст.ст. 526, 570, 610, 611, 625, 626, 635 Цивільного кодексу України, ст.ст. 10, 58, 79, 88, 208-209, 212-215, 218, 224-226 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -
в и р і ш и в:
В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання авансового платежу завдатком відмовити.
Зустрічний позов ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення суми задовольнити повністю.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 суму авансового платежу у розмірі 3747750,00 грн., штраф у розмірі авансового платежу в розмірі 3747750,00 грн., що загальною сумою складає 7540150,00 (сім мільйонів п’ятсот сорок тисяч сто п’ятдесят) гривень.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
С у д д я: