УХВАЛА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 березня 2011 р. м. Київ
Колегія суддів судової палати у цивільних справах
Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:
головуючого Пшонки М.П.,
суддів: Євграфової Є.П., Гончара В.П., Сімоненко В.М., Юровської Г.В., -
розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про усунення перешкод в користуванні майном; за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання права користування жилим приміщенням, за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення апеляційного суду Одеської області від 29 вересня 2010 року
в с т а н о в и л а:
Позивач звернувся до суду із вказаним позовом, пояснюючи, що рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 12 серпня 2005 року за ним визнано право власності на 1\10 частину будинку АДРЕСА_1. Вказаною частиною будинку відповідачка користується в якості магазину без його згоди, не сплачуючи орендну плату з січня 2006 року, пояснюючи укладеним з ОСОБА_3 договором оренди від 23 грудня 2003 року та сплатою останній всіх належних орендних платежів за весь час оренди, тобто до 23 грудня 2023 року. На вимоги позивача про укладення договору оренду або звільнення приміщення відповідачка не реагує, з огляду на що ОСОБА_1 просив зобов’язати ОСОБА_2 не перешкоджати йому в користуванні 1\10 частиною будинку АДРЕСА_1, а також, конкретизуючи позовні вимоги, виселити ОСОБА_2 з належної йому 1/10 частини будинку АДРЕСА_1. Крім того, ОСОБА_1 просив розірвати договір оренди через те, що відповідачка не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, що є користуванням річчю всупереч договору.
Відповідачка звернулась до суду із зустрічною позовною заявою, в якій просила визнати за нею право користування 1/10 частиною будинку АДРЕСА_1 у вигляді крамниці, мотивуючи наявністю у ОСОБА_1 в силу приписів ст. 770 ЦК України обов’язку надати їй приміщення в оренду та наявністю між нею та ОСОБА_3, яка є її матір’ю, укладеного 23 грудня 2003 року договору оренди на вказане приміщення строком на 20 років, тобто до 23 грудня 2023 року, за яким за розпискою від 31 грудня 2003 року орендна плата сплачена за весь період одноразово з розрахунку 17 грн. на місяць.
Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 18 травня 2010 року зобов'язано ОСОБА_2 не перешкоджати ОСОБА_1 в користуванні належною йому 1/10 частиною будинку АДРЕСА_1. Виселено ОСОБА_2 з належної ОСОБА_1 1/10 частини будинку АДРЕСА_1. Розірвано договір, укладений 23 грудня 2003 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 відмовлено.
Рішенням апеляційного суду Одеської області від 29 вересня 2010 року зазначене судове рішення скасовано. Ухвалено нове рішення, яким в задоволенні позову ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні майном та розірвання договору оренди відмовлено. Зустрічний позов ОСОБА_2 про визнання права користування жилим приміщенням задоволено.
У поданій касаційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення апеляційного суду скасувати, посилаючи на порушення судом норм матеріального і процесуального права, та передати справу на новий апеляційний розгляд.
Касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на наступне.
Судом встановлено, що позивач є власником 1/10 частини будинку АДРЕСА_1 на підставі рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 12 серпня 2005 року.
ОСОБА_2 за договором оренди від 23 грудня 2003 року з ОСОБА_3 є орендарем строком на 20 років терміном з 23 грудня 2003 року до 23 грудня 2023 року з орендною платою 17 грн. щомісяця належного позивачу на праві власності приміщення.
Задовольняючи первісний позов та відмовляючи у зустрічному, суд першої інстанції виходив із того, що з часу укладення між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 договору купівлі-продажу та набуття законної сили рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 12 серпня 2005 року про визнання дійсним договору купівлі-продажу вказаної частини будинку, згідно зі ст. 770 ЦК України виникли обов’язки відповідачки сплачувати орендну плату та право позивача на її отримання. З огляду на наведене, враховуючи відсутність доказів сплати орендної плати на користь належного власника, тобто позивача в справі, суд дійшов висновку про задоволення позову на підставі ст. 782 ЦК України.
Скасовуючи зазначене рішення, апеляційний суд посилався на відсутність підстав для розірвання договору та виселення відповідачки з огляду на те, що позивач протягом п’яти років з моменту, коли став власником приміщень, що були в оренді відповідачки, питання про виплату орендної плати не ставив, що свідчить про обізнаність позивача щодо оплати орендної платі наперед, прийняв у власність здане в оренду приміщення та не ставив питання про плату і відмову від договору. Задовольняючи зустрічний позов, апеляційний суд виходив із наявності у відповідачки як орендаря права на користування орендованим приміщенням.
Наведені висновки є передчасними з огляду на наступне.
Спір між сторонами виник з приводу наявності у відповідачки права на використання на підставі договору оренди від 23 грудня 2003 року належного позивачу на праві власності приміщення.
Відповідно до умов зазначеного договору орендодавець передає, а орендар приймає в користування приміщення, загальною площею 45,5 кв. м в будинку АДРЕСА_1, строком на 20 років – з 23 грудня 2003 року до 23 грудня 2023 року із сплатою орендної плати в розмірі 17 грн. щомісяця.
Відповідно до умов розділу п’ятого цього договору сторони дійшли згоди щодо наявності у орендаря переважного права викупу об’єкту оренди, вартість якого становить 500 тис. грн., що сплачується орендарем протягом дії договору. При цьому сума виплат за об’єкт оренди становить 100 тис. грн. щороку, а після закінчення строку дії договору орендоване майно переходить у власність орендаря (або викупається ним за остаточною вартістю).
Правовідносини, зміст яких становлять обов’язки однієї сторони передати річ, а іншої – сплатити грошові кошти, є відносинами купівлі-продажу.
Оскільки договір від 23 грудня 2003 року містить умови передачі орендованого майна у власність орендаря із розстрочкою платежу, суди дійшли передчасного висновку щодо правової природи договору, на який посилається відповідачка в обґрунтування прав користування приміщенням.
За технічним паспортом, копія якого міститься в матеріалах справи, будинок, в якому позивачу на праві власності належить 1/10 частина, що становить 45,5 кв. м, складається із житлового будинку, 1920 року побудови та господарських споруд. При цьому належне позивачу приміщення розташовано саме в житловому будинку літ. «А».
Наведеним обставинам суди також належної оцінки не надали, залишивши поза увагою, що за змістом ст. 154 ЦК Української РСР, чинного на час укладання договору від 23 грудня 2003 року, об’єктом якого виступає приміщення в жилому будинку, договір вважається укладеним з моменту надання йому обумовленої форми, а недотримання необхідної законом форми угоди у випадках, встановлених законом, згідно із ч. 1 ст. 45 цього Кодексу тягне недійсність такої угоди, якщо такий наслідок прямо передбачений в законі.
З огляду на викладене, висновки судів, що ґрунтуються на положеннях ст. 770 ЦК України щодо переходу до позивача прав та обов’язків наймодавця та відповідно наявності у відповідачки прав та обов’язків наймача також є передчасними.
Згідно з вимогами ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Апеляційний суд в порушення вимог ст. ст. 213, 214, 303 ЦПК України не повністю визначився з характером спірних правовідносин, не дав їм оцінки та не вирішив, яка правова норма підлягає застосуванню.
Оскільки з‘ясування обставин щодо наявності між сторонами орендних правовідносин має суттєве значення для правильного вирішення спору і зазначене може бути здійснено в межах апеляційного перегляду апеляційним судом, рішення апеляційного суду Одеської області від 29 вересня 2010 року підлягає скасуванню з передачею справи на новий апеляційний розгляд.
Керуючись ст. 336 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ
у х в а л и л а :
Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення апеляційного суду Одеської області від 29 вересня 2010 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Ухвала оскарженню не підлягає.
Головуючий
Судді: М.П. Пшонка
Є.П. Євграфова
В.П. Гончар
В.М. Сімоненко
Г.В. Юровська