ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16 березня 2011 р.                                                          Справа № 54/217-10  

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Сіверін В.І., суддя Медуниця О.Є., суддя Терещенко О.І.

при секретарі Новіковій Ю.В.

за участю прокурора Лапікова О.Ю. посвідчення № 172 від 30.09.2010 року

представників сторін:

позивача –Пащенко О.М. за дорученням № 52 від 05.01.2011 року

відповідача -  не з’явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського  апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. № 517Х/1-38) на рішення господарського суду Харківської області від 11.01.11 р. у справі № 54/217-10

за позовом Заступника прокурора м. Харкова в інтересах держави в особі Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради , м. Харків

до  Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 м. Харків

про дострокове розірвання договору оренди та виселення

ВСТАНОВИЛ А

Прокуратура м. Харкова в інтересах держави в особі Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради звернулась до господарського суду Харківської області з позовом, в якому просила суд розірвати договір оренди № 1822 від 18.12.2008 р. укладений між  позивачем та ФОП ОСОБА_2 та виселити ФОП ОСОБА_2 із займаних нежитлових приміщень, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 144,8 кв.м. та передати вказані приміщення Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради.

Рішенням господарського суду Харківської області від 11.01.11 р. у справі № 54/217-10 (суддя Хачатрян В.С.) позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди № 1822 від 18.12.2008 р. укладений між  Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ФОП ОСОБА_2 Виселено ФОП ОСОБА_2 із займаних нежитлових приміщень, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 144,8 кв.м. та передано їх Управлінню комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради. Стягнуто з ФОП ОСОБА_2 170 грн. державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно –технічне забезпечення судового процесу.

Відповідач, ФОП ОСОБА_2, з рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій зазначає, що рішення суду незаконне та необґрунтоване, прийняте при неповному з’ясуванні всіх обставин справи та з порушенням норм матеріального права. Просить рішення господарського суду Харківської області від 11.01.11р. у справі № 54/217-10 скасувати та прийняти нове, яким в позові відмовити.

          Скаржник вважає, що судом першої інстанції не застосовано п. 2 Наказу Фонду державного майна України № 1329 від 09.08.2007 р., у відповідності до якого істотні умови договорів оренди повинні відповідати вимогам, встановленим в Типовому договорі. Суд невірно розтлумачив зміст п.п. 4.2, 4.3, 4.6, 4.11, 4.12 договору оренди № 1822 від 18.12.2008 р. та повинен був застосувати п. 5.5 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого чи іншого) майна, що належить державній власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України № 1774 від 23.08.2000 р. в редакції наказу Фонду державного майна України № 1329 від 09.08.2007 р. та редакції п.п. 4.2, 4.3, 4.6, 4.12 договору оренди  № 1822 від 18.12.2008 р., на яку посилається прокуратура, як на зміст істотних умов договору оренди, які не відповідають істотним умовам договору оренди, які вказані в п. 5.5.

Прокурор м. Харкова та позивач у відзивах на апеляційну скаргу відповідача зазначають, що вважають рішення суду законним, обґрунтованим та таким, яке прийняте при повному з’ясуванні всіх обставин справи. Просять рішення господарського суду Харківської області від 11.01.11р. у справі № 54/217-10 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

          На адресу суду надійшло клопотання відповідача від 15.03.2011 р. про відкладення розгляду справи, у зв’язку із тим, що він „знаходиться на лікарняному”, але бажає особисто бути присутнім в судовому засіданні.

          На підтвердження даного клопотання ОСОБА_2 додано до заяви ксерокопію лікарняного листа серія АВД №526047 та довідку б/№ від 14.03.2011р. з кутовим штампом „Поліклініка № 6”.

          Судова колегія розглянула дане клопотання та відхилила його у зв’язку із наступним.

          24.02.2011 року апелянт звертався до суду із клопотанням про відкладення розгляду справи у зв’язку із  хворобою та неможливістю бути присутньою в судовому засіданні 24.02.2011р. .На підтвердження було надано копію листка непрацездатності, виданого 23.02.2011 р.

          Клопотання було судовою колегією задоволено, розгляд справи відкладено на 16.03.2011р.

          Відповідач знову не з’явилася в судове засідання, призначене на 16.03.2011р. та просить розгляд справи  відкласти.

          Згідно з ч. 5 ст. 28 ГПК України громадяни можуть вести свої справи в господарському суді  особисто або через представників, повноваження яких підтверджуються нотаріально посвідченою довіреністю.

          Таким чином відповідач, маючи бажання приймати участь в судовому за сіданні, але  не маючи можливості скористатися своїм правом особисто, мав би забезпечити свою участь в судовому засіданні через представника. Така можливість у скаржника була, оскільки згідно з наданими до суду  листком непрацездатності та довідкою поліклініки ОСОБА_2 з 03.03.2011 по 13.03.2011 була працездатною.

          Відповідач  вдруге не скористалася своїм правом  приймати участь в судовому засіданні  особисто або через свого представника, про час та місце судового засідання була належним чином повідомлена, тому клопотання  про повторне відкладення справи задоволенню не підлягає.

          Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи, заслухавши в судовому засіданні пояснення представника позивача та прокурора, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу у відповідності до вимог ст.101 ГПК України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду дійшла висновку, апеляційна скарга відповідача не підлягає задоволенню, зважаючи на наступне.

          18 грудня 2008 року між Управлінням комунального майна та приватизації  Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 укладено договір оренди  №1822, відповідно до  якого  орендодавець  (позивач)  передав  орендарю             ( відповідачу) в строкове платне користування нежитлові приміщення №XI-XXXIX, XL, XLI ,XLI-а загальною площею 144,8 кв.м. в житловому будинку, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Харкова, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 та знаходиться на балансі КП „Жилкомсервіс” (п.1.1.договору).

          Строк дії договору з 18 грудня 2008р. до 18 листопада 2011р. (п.10.1 договору).

          Приміщення передано орендарю за актом приймання-передачі від 18.12.2008.

          06.05.2009 р. сторони уклали додаткову угоду №1 до договору оренди №1822, в якій виклали в новій редакції пункти 3.2. (щодо порядку  нарахування орендної плати) та 1.2., в якому зазначено, що „майно передається в оренду з метою використання: розміщення підсобних приміщень”.

          В пунктах 4.2.; 4.3.; 4.6. договору сторони передбачили, що орендар зобов’язаний  використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору, підтримувати орендоване майно відповідно до вимог ДБНіП, забезпечити експлуатацію будівельних елементів і інженерного обладнання згідно з технічними нормами і правилами; забезпечувати збереження орендованого майна, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

          Орендар також зобов’язаний з дати підписання акту приймання-передачі здійснювати поточний та капітальний ремонт (п.4.8.договору); укласти договори на отримання комунальних послуг (газо-, водо-, теплопостачання, послуги водовідведення та електрифікації), договорів на оплату експлуатаційних витрат, договору на пропорційну частину відшкодувань на утримання прилеглої до будівлі території (п.4.10), приймати участь у загальних для всієї будівлі витратах, у тому числі ремонті покрівлі, фасаду, утриманні прибудинкової території у належному стані, укласти з Департаментом житлово-комунального господарства та енергетики угоду про організацію взаємовідносин у сфері благоустрою( п. 10.11)

          Згідно з п.4.12 договору орендар зобов’язаний „за необхідністю узгодити призначення приміщення з органами пожежної безпеки ... та надати копії вищезазначених дозволів орендодавцю в трьохмісячний термін з дати підписання акту приймання-передачі.

          04.06.2009 р. представниками позивача та балансоутримувача КП „Жилкомсервіс” було обстежено підвальне приміщення буд. АДРЕСА_1 та встановлено, що підвальне приміщення, яке знаходиться в оренді ФОП ОСОБА_2 на підставі договору оренди №1922, сильно засмічено, в приміщенні знаходиться електрощитова, до якої здійснено самовільне підключення, маються втручання в систему каналізації.

          06.07.2009 позивач, посилаючись на факти, встановлені за актом від 04.06.2009, надіслав відповідачу листа №6702 від 01.07.2009 про розірвання договору оренди на підставі ст.188 ГК України. Дана пропозиція  надіслана відповідачу 06.07.2009 (а.с.14), але залишена ним без відповіді.

          До матеріалів справи додано також акт від 17.09.2010 р., укладений посадовими особами позивача, в якому зазначено, що у зв’язку із зверненням юридичного департаменту від 10.09.2010 р. здійснено перевірку нежитлових приміщень, розташованих в АДРЕСА_1 та перевіркою встановлено, що підвальні приміщення були передані в оренду за договором №1822 від 18.12.08 ФОП ОСОБА_2 під підсобні приміщення.

          За весь час оренди приміщення орендатором не використовувалися. Ремонтні роботи не здійснювалися.

Погодження з органами МНС та СЕС не здійснені, угоди з комунальними підприємствами відсутні.           За висновком комісії, що здійснювала  перевірку у зв’язку з тривалим невикористанням  приміщень та незадовільним їх санітарно- технічним станом  до          говір, укладений з підприємцем ОСОБА_2 слід розірвати.

          Отже матеріали справи свідчать, що відповідач  орендованим майном не користувався, ремонт приміщення не здійснював, договори з комунальними службами не укладав, участі в благоустрої всієї будівлі і прибудинкової території не приймав, угоду,  передбачену п. 4.11., не укладав, погодження, передбачені п. 4.12. договору, не здійснив.

          Таким чином відповідачем були порушені умови  договору оренди,  зазначені в пунктах : 4.2; 4.3.; 4.8.;4.10.;4.12.

          Отже,  орендодавець у зв’язку з невиконанням орендарем умов договору був позбавлений того, на що він розраховував, а саме, збереження нерухомості  шляхом підтримання приміщень в належному санітарному і технічному стані (обов’язок орендаря здійснити ремонт), участь орендаря в утриманні будинку в цілому та утриманні прибудинкової території, здійснення орендарем заходів протипожежної безпеки, в тому числі шляхом погодження призначення приміщення із  органами пожежної безпеки .

          Відповідач у своїх запереченнях не спростовує факт невикористання ним приміщення,  але посилається на те, що в договорі  не зазначено певного терміну відповідних дій, з чим не може погодитися судова колегія.

          Так, пунктом 4.12 передбачено, що погодження мають бути здійснені у трьохмісячний термін з дати підписання акту приймання-передачі, обов’язок щодо укладення договорів  на комунальні послуги, договорів на оплату експлуатаційних витрат та договору на пропорційну частину відшкодування утримання прилеглої до будівлі території виникає у орендатора з дати підписання акту приймання-передачі(п.4.10.).

          Крім того, строк дії договору спливає 18.11.2011 року, отже,  доводи  скаржника про те, що строк виконання ним зазначених вище умов договору не настав, протирічить  і змісту договору і меті, з якою він був укладений.

          Сторони визначили в договорі, що майно передається в оренду «з метою використання»(п. 1.2 додаткової угоди).

          Орендар зобов’язаний використовувати майно (п. 4.2 договору).

          Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України  договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку істотного порушення договору іншою стороною та в інших випадках , встановлених договором або законом.

          Пунктом 7.2. договору сторони передбачили, що орендодавець має право вимагати розірвання договору, якщо орендар не використовує майно протягом трьох місяців з моменту укладення договору оренди ( п.п.7 п. 7.2. договору), а також якщо орендар  не виконує,  в тому числі пункти 4.2.; 4.3.; 4.6.; 4.8.; 4.10.; 4.12.

          Матеріалами справи, зазначеними вище, підтверджено обставини щодо невикористання відповідачем орендованого майна, а також наявність порушень, вказаних пунктів, про що зазначав прокурор в позовній заяві.

          За таких обставин вимоги прокурора за позовною заявою про розірвання договору оренди нежитлового приміщення, укладеного сторонами, є обґрунтованими, суд  першої інстанції прийшов до вірного висновку про задоволення цих вимог .

          Судова колегія не погоджується із доводами апелянта про те, що погодження, передбачені п. 4.12 договору  необхідно здійснювати тільки „у випадку необхідності”, момент такої необхідності не визначений, а отже, не настав.

          Зазначення в договорі слів «у випадку необхідності»судова колегія трактує як «у разі наявності відповідних вимог закону щодо погодження».

          Згідно з п. 1.1 Порядку видачі органами державного пожежного нагляду дозволу на початок роботи підприємств та оренду приміщень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.02.2001 № 150 (з подальшими змінами), даний Порядок регулює видачу та анулювання органами пожежного нагляду дозволів, в тому числі в разі оренди будь-яких приміщень.

          Пунктом 8 Порядку передбачено, що за оренду будь-яких приміщень без дозволу органу державного пожежного нагляду, декларації відповідності об’єкта вимогам пожежної безпеки або подання зазначеної декларації з недостовірною інформацією орендар несе відповідальністю згідно із законодавством.

          Отже, доводи скаржника про відсутність нормативної бази для виконання п. 4.12 договору не відповідають дійсності.

          Частиною 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Враховуючи викладене, судова колегія дійшла висновку, що господарським судом першої інстанції правильно застосовані норми матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга відповідача не підлягають задоволенню, а рішення господарського суду Харківської області від 11 січня 2011 року у справі № 54/217-10  підлягає залишенню без змін.

Керуючись статтями 85, 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

постановила:

Апеляційну скаргу відповідача, ОСОБА_2, залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 11.01.2010 року по даній справі залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її підписання і може бути оскаржена протягом 20 днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя                                                                       Сіверін В. І.  

Суддя                                                                                              Медуниця О.Є.  

Суддя                                                                                              Терещенко О.І.  

Повний текст постанови підписаний 21.03.2011 р.