ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
"08" вересня 2006 р. | Справа № 26/372-06-8238 |
Господарський суд Одеської області у складі
головуючого судді Никифорчука М.І.
при секретареві Павлові В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом : виробничо-комерційної фірми „Берег” у вигляді
товариства з обмеженою відповідальністю
до відповідача : акціонерного товариства по туризму та екскурсіям „Одесатурист”
до відповідача : товариства з обмеженою відповідальністю
„Оздоровчий комплекс Вікторія”
про визнання недійсним договорів купівлі-продажу та зобов*язання укласти договір купівлі-продажу
за участю представників:
від позивача : Беженар Г.М. за довіреністю;
від відповідачів : Петренко С.В. за довіреністю, -
у с т а н о в и в :
Позивачем заявлені вимоги про визнання недійсним договорів купівлі-продажу № 1/1 від 15 грудня 2003 р. та № 15 від 10 листопада 2003 р., укладені між акціонерним товариством по туризму та екскурсіям „Одесатурист” та товариством з обмеженою відповідальністю „Оздоровчий комплекс „Вікторія” в частині продажу складського приміщення ( зазначеного у договорі № 1/1 як будівля мучного цеху ( лит. W) та кафе ( зазначеного у договорі № 1\1 як літне кафе ( лит. Ъ), загальною площею 119 кв.м., як розташовані за адресою : м. Одеса, Гагарінське плато, 5 та двоповерхового приміщення ( зазначеного у договорі № 15 як двоповерхова будівля ( лит. Ш), площею 739 кв.м.. розташованого за адресою. : м. Одеса, Гагарінське плато, 5 корпус 3, та зобов*язання акціонерним товариством по туризму та екскурсіям „Одесатурист” укласти з виробничо-комерційної фірми „Берег” у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю договору купівлі-продажу складського приміщення та кафе загальною площею 119 кв.м., та двоповерхового приміщення площею 739 кв.м., що розташовані по вказаній адресі на тих же умовах та по той же ціні, по якій дані приміщення були продані товариством з обмеженою відповідальністю „Оздоровчий комплекс „Вікторія” посилаючись на таке.
30 серпня 2000 р. між акціонерним товариством по туризму та екскурсіям „Одесатурист”–орендодавцем, (далі - АТ „Одесатурист”) товариством з обмеженою відповідальністю „Берег” –орендатором, ( далі - ТОВ „Берег”) був укладений договір фінансової оренди, відповідно до п.1.1 якого АТ „Одесатурист” передає в платне користування ТОВ „Берег” для розміщення офісу та складський приміщень з правом наступного викупу по остаточної (балансової вартості), двоповерхове приміщення, площею 738 к.в.м. розташоване за адресою : м. Одеса, Гагарінське плато, 5 корп. 3.
У цей й же день між цими ж суб*єктами був укладений ще один договір фінансової оренди. Відповідно до п.1.1 якого АТ „Одесатурист” передає в платне користування ТОВ „Берег” з правом наступного викупу по остаточної ( балансової вартості, двоповерхове приміщення, площею 119 к.в.м. розташоване за адресою : м. Одеса, Гагарінське плато, 5.
Дані договори укладений строк на 12 років та діють до 30 серпня 2012 р. За весь час дії вказаний договорів претензій з приводу використання об*єктів фінансової оренди, оплати, і т.д. від АТ „Одесатурист” не поступало.
Згідно п.2.3 обох договорів по закінчення строку дії договору або достроково за згодою сторін, здійснюється перехід права власності на об*єкт оренди шляхом укладення договору купівлі-продажу, який засвідчується нотаріально.
10 листопада 2003 р. ТОВ „Берег” звернулось до АТ „Одесатурист” з проханням, на підставі п.2.3 вказаних договорів, укласти з ТОВ „Берег” договір купівлі-продажу вказаних приміщень, на що був отримана відповідь, що розглядання даного питання є передчасним, хоча к цьому часу право власності на дані приміщення по вказаним договорам перейшло до ТОВ „Оздоровчий комплекс „Вікторія”. Не дивлячись на цей факт, рахунки на оплату за використання даних приміщень та відмову у достроковому викупу вказаних приміщень надає ТОВ „Берег”, колишній власник приміщень –АТ „Одесатурист”.
Згідно п.2 ст. 777 ЦК України, орендар, який відповідним чином виконує свої зобов*язання по договору оренди, у випадку продажу речі, переданої у оренду, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Виходячи з викладеного ТОВ „Берег” має переважне право на купівлю даних приміщень, тобто АТ „Одесатурист”, зобов*язано було спочатку запропонувати купити дані приміщення ТОВ „Берег” і тільки у випадку відмови ТОВ „Берег” від покупки на тих же самих умовах запропонувати купити дані приміщення іншими особами. Таким чином дії АТ „Одесатурист” по продажу вказаних приміщень є незаконними.
Крім цього, вказані договору укладені з порушенням вимог чинного законодавства, а саме.
Згідно п.1.3 договорів право власності на будівлі підтверджуються технічним паспортом від 8.10.2001 р., виданих ОМБТІ та РОН м. Одеси. Хоча право власності на будівлі підтверджується лише свідоцтвом про право власності, які видаються ОМБТІ та РОН, а не технічним паспортом, який не є право установчим документом, на підставі якого може бути здійснена продаж об*єкта нерухомості. Таким чином, з цього випливає, що АТ „Одесатурист” продало будівлю, на яке немає права власності або документа, який підтверджує наявність у АТ „Одесатурист” такого права.
Дані договори укладені в прості письмовій формі, але відповідно до п.27 Інструкції про порядок здіснення нотаріальних дії нотаріусами України, обов*язковому нотаріальному засвідченню підлягають договори про відчуження ( купівля –продаж, мена, дарування) жилого дому, іншого нерухомого майна. Згідно ст. 47 ЦК України ( в редакції 1963 р.), недотримання нотаріальної форми засвідчення угод, влече за собою недійсність угоди.
Заперечуючи проти позову АПТ „Одесатурист” зазначає таке.
В обґрунтування позиву позивач посилається на ч.2 ст. 777 ЦК України, але невірно тлумачить її, оскільки в цій статті мова йде про переважне право на придбання тільки тієї речі, яка було передана у найм. Тобто у випадку продажу АТ „Одесатурист” двоповерхового приміщення, а також приміщення та кафе, які були передані позивачеві у фінансовий оренду, згідно договорів від 30.08.2000р., то позивач міг ставити питання про визнання договорів купівлі-продажу недійсними та переведення на нього прав та обов*язків покупця. Але, за оспорюваними договорами АТ „Одесатурист” продало відповідачеві весь майновий комплекс ( будівлі та споруди) оздоровчого комплексу „Одеса”, до якого крім іншого, входило і орендоване позивачем майно. При цьому ні договори від 30.08.2000 р., ні чинне законодавство України не передбачають обов*язок орендодавця, у даному випадку –АТ „Одесатурист” пропонвати орендарю купити майно, яке є об*єктом оренди. Тому посилання позивача на ч.2 ст. 777 ЦК України є безпідставним.
Твердження позивача, що спірні договори, в порушення вимог ст. 27 вказаної Інструкції не засвідчення нотаріально, є безпідставними, оскільки вказана Інструкція передбачає нотаріальне засвідчення певних видів договорів: купівлю-продаж жилого будинку, договорів міни, дарування і довічного утримання. Даний вид договору не відноситься до жодного з неведених.
Крім того, вимогами ЦК УРСР від 18.07.1963 р. ( далі –ЦК УРСР) не передбачено обов*язкового нотаріального засвідчення договір купівлі-продажу, які укладались між юридичними особами, у тому числі і у випадках, коли предметом договору було нерухоме майно.
Вказані договору укладались під час дії п.1.ч.1 ст. 44 ЦК УРСР, відповідно до якої угоди між юридичними особами повинні були укладатись у письмовій формі, яка не потребує нотаріального засвідчення. Єдина вимога до таких угод передбачена ч.2 ст. 44 ЦК УРСР –це підписання угод особами, як їх укладають. Оспорювані договори підписані керівниками підприємств –від АТ „Одесатурист” –генеральним директором Грабовським А.І., від ТОВ „Беріг” –директором Ледковською Т.А., та скріплені печатками підприємств. Отже проса письмова форма, яка вимагалась чинним законодавством на той час, була дотримана.
Частиною 1 ст. 47 ЦК УРСР передбачалось, що нотаріальне засвідчення угод обов*язкове лише у випадках, зазначених в закону. Але, законодавством, що діяло на час укладання спірних договорів, не передбачені вимоги щодо нотаріального засвідчення договорів купівлі-продажу між юридичними особами.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з огляду на таке.
Як встановлено судом, п. 1.1. договорів фінансової оренди №№ 29, 30 від 30.08.2000р. передбачає право позивача викупити виключно те майно, яке передано в оренду. Частина 2 ст. 777 Цивільного кодексу України встановлює переважне право наймача на придбання переданої у найм речі. Як зазначено в оспорюваних договорах купівлі-продажу, АТ "Одесатурист" продало ТОВ "ОК "Вікторія" не тільки орендоване позивачем майно, а й інші будівлі і споруди оздоровчого комплексу "Одеса", до якого входило і орендоване майно, причому ці будівлі і споруди становлять єдиний майновий комплекс. Таким чином АТ "Одесатурист" не порушило своїх договірних зобов’язань та вимоги законодавства щодо права позивача на купівлю орендованого майна. На думку суду, право позивача на викуп орендованого майна було б порушено, якщо б АТ "Одесатурист" продало ТОВ "ОК "Вікторія" саме орендоване позивачем майно (двоповерхове приміщення площею 739 м2, приміщення та кафе площею 119 м2, які розташовані за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 5), а не будь-яке інше майно. Такий висновок прямо випливає також з норми ч. 1 ст. 289 Господарського кодексу України, відповідно до якої орендар має право на викуп об’єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Тобто мова йде саме про об’єкт оренди, а не будь-яке інше майно. Отже, вимоги позивача про зобов’язання АТ "Одесатурист" укласти з ним договори купівлі-продажу майна є необгрунтованими.
Крім того, суд вважає, що вимоги про зобов’язання укласти договори купівлі-продажу взагалі не можуть пред’являтись до АТ "Одесатурист". Згідно ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки майнодавця. Таким чином, на даний час в силу закону наймодавцем є ТОВ "ОК "Вікторія", як власник орендованого майна, тому саме це підприємство має повноваження розпоряджатись майном, у тому числі і відчужувати його шляхом купівлі-продажу.
Також необгрнутованими суд вважає вимоги позивача про визнання недійсними договорів купівлі-продажу № 15 від 10.11.2003 р. та № 1/1 від 15.12.2003 р. у зв’язку з тим, що вказані договори нотаріально не посвідчені. На час укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу сторони повинні були керуватись положеннями чинного на той час ЦК УРСР, яким встановлювались вимоги щодо форми угод.
Так, згідно ч. 1 ст. 42 ЦК УРСР угоди можуть укладатись усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 44 ЦК УРСР повинні укладатись у письмовій формі: угоди державних, кооперативних та інших громадських організацій між собою і з громадянами, за винятком угод, зазначених у статті 43 цього Кодексу (усні угоди), та окремих видів угод, для яких інше передбачено законодавством Союзу РСР і Української РСР. Згідно ч. 2 цієї статті письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають. Таким чином, ЦК УРСР встановлював загальне правило, відповідно до якого угоди між юридичними особами підлягали укладенню у простій письмовій формі за підписами сторін угоди.
Відповідно до ч. 1 ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов’язкове лише у випадках, зазначених у законі. Суд погоджується з доводом відповідача –АТ "Одесатурист" –про те, що на час укладення оспорюваних договорів чинне на той час законодавство не вимагало нотаріально посвідчувати договори купівлі-продажу нерухомого майна між юридичними особами, зокрема, ЦК УРСР такої вимоги не містив. Крім того, позивач не зазначив норму закону, відповідно до якої оспорювані договори повинні бути укладені у нотаріальній формі. Відповідно до ЦК УРСР нотаріальному посвідченню підлягали: договір купівлі-подажу жилого будинку, якщо хоча б однією стороною є громадянин (ч. 1 ст. 227 ЦК УРСР), договір дарування нерухомого майна, а також договір дарування на суму понад 500 крб., а при дарування валютних цінностей –на суму понад 50 крб. (ч. 1 ст. 244 ЦК УРСР), договір довічного утримання (ч. 1 ст. 426 ЦК УРСР). Отже, договір купівлі-продажу майна (у тому числі нерухомого) між юридичними особами підлягав укладенню у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення, лише за підписами сторін договору. Тому суд дійшов висновку, що оспорювані договори укладені у належній формі та відповідно до вимог чинного на час їх укладення законодавства, отже підстав для визнання їх недійсними немає.
Відповідно до ч. 1 ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Всупереч цій нормі позивач не довів, що існують обставини, за наявності яких оспорювані договори належить визнавати недійсними та зобов’язувати АТ "Одесатурист" укладати з позивачем договори купівлі-продажу орендованого майна. За таких умов позивачу належить повністю відмовити у задоволенні позовних вимог.
Відповідно до ч.2 п. 4 заключних те перехідних положень Цивільного кодексу України, відносно цивільних відносин, що виникли після набрання сили Цивільним кодексом України, положення цього кодексу застосовуються до тих прав та обов*язків, які виникли або продовжують існувати після набрання ним сили.
На підставі викладеного, та відповідно до ч. 1 ст. 289 Господарського кодексу України, ч. 1 ст. 770, ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст. 42, п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 47 Цивільного кодексу УРСР, ст.ст. 82-84 Господарського процесуального кодексу України суд, -
в и р і ш и в :
У задоволенні позову –відмовити.
Суддя Никифорчук М.І.