Апеляційний суд Кіровоградської області
Справа № 22-ц-72/11 Головуючий у суді І-ї інстанції Куковенков С.В.
19 20 Доповідач Савченко С. О.
РІШЕННЯ
Іменем України
„12” січня 2011 року Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Кіровоградської області в складі :
головуючого судді –Вербицького В.С.,
суддів - Дуковського О.Л., Савченко С.О.,
при секретарі : Ткач І.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кіровограді цивільну справу за апеляційними скаргами публічного акціонерного товариства “ОТБ Банк”та ОСОБА_2 на рішення Олександрійського міськрайсуду Кіровоградської області від 21 вересня 2010 року у справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_2, третя особа на стороні відповідача ПАТ “ОТБ Банк”, про визнання недійсним договору купівлі-продажу торгового центру та за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_5, третя особа ОСОБА_6 про визнання дійсними договорів купівлі-продажу, -
ВСТАНОВИЛА:
У липні 2008 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_5 та ОСОБА_2, третя особа на стороні відповідача ПАТ “ОТБ Банк”про визнання договору купівлі-продажу недійсним. В обгрунтування позову зазначав, що 22 вересня 2006 року він та ОСОБА_5 уклали договір оренди частини торгівельного комплексу, що знаходиться в АДРЕСА_1, згідно якого він орендував 6 кімнат загальною площею 191.8кв.м, розташованих на першому поверсі торгівельного комплексу зі строком дії договору оренди 5 років. Пунктом 2.4.5 договору оренди він мав переважне право перед іншими особами на придбання предмету оренди. Відповідачі 08.02.2008 року уклали договір купівлі продажу всього торгівельного центру та земельної ділянки. Вважає, що відповідачі порушили його переважне право придбання приміщення торгівельного центру, передбачене договором оренди та ч.4 ст.777 ЦК України.
В січні 2009 року позивач в особі його представника звернувсь до суду з заявою про зміну позову. Просив визнати недійсним договір купівлі-продажу торгівельного комплексу та земельної ділянки в частині продажу частини торгівельного комплексу, яку орендує позивач, але площу цієї частини збільшив до 211.20 кв.м, збільшивши кількість кімнат з 6 до 8, та застосувати наслідки недійсності спірного договору купівлі-продажу, зобов’язавши ОСОБА_2 повернути ОСОБА_5 частину торгівельного комплексу, яку орендує позивач, а ОСОБА_5 зобов’язати повернути ОСОБА_2 відповідну частину коштів.
Просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений 08 лютого 2008 року між ОСОБА_5 і ОСОБА_2 та зареєстрований за реєстром №354 приватним нотаріусом Олександрійського міського нотаріального округу ОСОБА_7 і застосувати наслідки недійсності правочину.
В серпні 2007 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_5 про визнання дійсним договору купівлі-продажу вищезазначеного торгівельного комплексу, посилаючись на те, що 2.08.2007 року між ним на ОСОБА_5 укладено письмову угоду про купівлю-продаж торгівельного комплексу з частковою оплатою в сумі 50000 грн., але угода нотаріально не була посвідчена через ухиляння відповідача.
В жовтні 2007 року ОСОБА_5 звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_3 про визнання правочину недійсним, а саме договору купівлі-продажу торгівельного комплексу від 02.08.2007 року. В позові зазначав, що торгівельний комплекс переданий ним в іпотеку АКІБ “УкрСибБанку”з накладення заборони відчуження предмета іпотеки, таким чином він мав право володіти приміщенням, отримувати від нього доходи, але не мав права відчужувати.
Ухвалою суду від 12 жовтня 2007 року зазначені позови об’єднані в одне провадження.
В листопаді 2007 року з позовом до ОСОБА_5 та ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу торгівельного центру від 02.08.2007 року недійсним до суду звернулась ОСОБА_6. Позов обумовила тим, що цим договором порушені її права як дружини ОСОБА_6, який продав майно подружжя без її згоди.
Ухвалою суду від 09 листопада 2007 року ОСОБА_6 залучено до справи в якості третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору та прийнято її позовну заяву до розгляду.
Ухвалою суду від 11 червня 2008 року зустрічну позовну заяву ОСОБА_5 до ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна залишено без розгляду.
В жовтні 2008 року ОСОБА_3 звертається до суду з позовом до ОСОБА_5, третя особа ОСОБА_6 про визнання дійсним договору купівлі продажу частини цього ж торгового комплексу, посилаючись, що 03.08.2007 року він та ОСОБА_6 уклали письмовий договір купівлі-продажу цокольної частини комплексу загальною площею 365 кв.м. Він частково оплатив суму продажу, але відповідач нотаріально договір не посвідчив, хоч і передав йому предмет купівлі-продажу. Ухвалою суду від 16.10.2008 року позови об’єднані в одному провадженні., але 7 жовтня ОСОБА_3 змінює предмет позову, просить визнати за ним право власності на перший та другий поверхи спірного торгівельного комплексу, визнавши дійсним договір купівлі-продажу від02.08.2007 року. Ухвалою суду провадження в об’єднаній цивільній справі за цим позовом зупинено.
Ухвалою суду від 07.11.2008 року задоволено заяву представника ПАТ “ОТБ Банк”про залучення банку до справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.
Рішенням суду від 21 вересня 2010 року позовні вимоги задоволені частково. Визнано частково недійсним з моменту його укладення договір купівлі-продажу торгівельного комплексу та земельної ділянки, укладений 08.02.2008 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом в частині продажу частини торгівельного комплексу загальною площею 211.2 кв.м., вартістю 781731 грн. Зобов’язано ОСОБА_5 повернути ОСОБА_2 781731 грн., а ОСОБА_2 зобов’язано повернути ОСОБА_5 у власність зазначену частину торгівельного комплексу.
В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить скасувати рішення суду та відмовити позивачу в задоволенні позову в повному обсязі, оскільки вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм процесуального та матеріального права. Зокрема ОСОБА_2 посилається на те, що дана справа повинна розглядатись за правилами господарського судочинства, а не цивільного. ОСОБА_3 скориставсь переважним правом на придбання орендованим ним майна, що підтверджується договорами купівлі-продажу від 2 та 3 серпня 2007 року, але не реалізував це право з причини фінансової можливості..Крім того, ОСОБА_3 мав переважне право придбання лише 211.2 кв.м спірного приміщення, а не всього приміщення площею 798.8 кв.м, договір оренди від 13.02.2008 року про оренду між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 свідчить про відсутність договору оренди від 22.07.2006р.
Публічне акціонерне товариство “ОТБ Банк” в особі регіонального відділення АТ “ОТБ Банк”в м. Черкаси в апеляційній скарзі просить справу провадженням закрити в зв’язку з тим, що даний спір відноситься до юрисдикції господарського суду.
Колегія суддів, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково із наступних підстав.
Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно приписів ст. 1 та 12 ГПК України господарським судам підвідомчі спори між юридичними особами та суб’єктами підприємницької діяльності. Предметом даного спору є визнання недійсним договору купівлі продажу від 08 лютого 2008 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_2, які укладали договір як фізичні особи, а не суб’єкти підприємницької діяльності, тобто склад учасників спору не відповідає приписам ст.1 ГПК України, а тому колегія суддів не погоджується з доводами апеляційних скарг в відношенні неправильного вирішення судом першої інстанції питання підвідомчості справи.
Згідно ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Стаття 657 ЦК встановлює, що, зокрема, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
З матеріалів справи вбачається, що 08 лютого 2008 року гр-н ОСОБА_5 з однієї сторони та гр-н ОСОБА_2, з другої сторони, уклали договір купівлі-продажу приміщення торгівельного комплексу та земельної ділянки, згідно якого продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв в цілому приміщення комплексу нежитловою площею 798.7 кв.м та земельну ділянку площею 590 кв.м в АДРЕСА_1 Кіровоградської області. Даний договір сторони нотаріально посвідчили та зареєстрували 11.02.2008р. в Олександрійському бюро технічної інвентаризації за № 171/114.
22.09.2006 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 було укладено договір оренди кімнат, позначених на плані літерами 1,4,5,6,7,І, загальною площею 191.8 кв.м цього ж торгівельного комплексу. 18.10.2006р. між орендодавцем та орендарем укладено договір про внесення змін (доповнень) до договору оренди нежитлового приміщення від 22.09.2006 року, згідно яких ОСОБА_5 передав в оренду ОСОБА_3 крім зазначених в першому договорі оренди кімнати під літ.2 і 3, загальна орендована площа була визначеною в 211.2 кв. м. Пунктом 2.4.5 договору оренди передбачалось у разі продажі речі, переданої у найм (оренду), орендар має право переважне право перед іншими особами на її придбання.
2 та 3 серпня 2007 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 укладались письмові угоди купівлі-продажу частин торгівельного комплексу, які нотаріально не посвідчувались і за умовами яких ОСОБА_3 зобов’язувавсь на протязі трьох днів сплатити повну вартість купленого приміщення. Матеріали справи не містять доказів виконання ОСОБА_3 цього зобов’язання а тому неможливо погодитись з висновком суду першої інстанції про те, що нотаріальне посвідчення цих договорів не відбулось тільки через ухиляння ОСОБА_5 від такого посвідчення в зв’язку з іпотекою.
Наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч.4 ст. 777 ЦК України)
За спірним договором купівлі –продажу між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 було продано все приміщення торгівельного комплексу, а не його частина, орендована ОСОБА_3, на придбання якої він мав переважне право, а тому колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про порушене право ОСОБА_3.
Згідно ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця, сторони можуть встановити в договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі, договір найму припиняється. Договором оренди між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 від 22 .09.2006 року не передбачено умови припинення договору оренди в разі відчуження ОСОБА_5 приміщення.
13.02.2008 року між новим власником торгового центру ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір оренди ОСОБА_3 того ж майна. Пункт 3.2 цього договору свідчить про повне узгодження умов орендного користування приміщенням на умовах даного договору, а всі попередні договори втрачають силу.
Згідно ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Визнаючи частково недійсним договір купівлі продажу ,суд підмінив волевиявлення сторін договору, ОСОБА_5 продавав, а ОСОБА_2 купував приміщення комплексу в цілому.
. Суд першої інстанції дав невірну оцінку обставинам справи і дійшов невірного висновку про те, що були порушені права ОСОБА_3. Інші висновки суду не оскаржувались.
Оскільки висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи, то відповідно до п.3 ч.1 ст.309 ЦПК України, рішення суду в частині задоволення позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_5 та ОСОБА_2про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 08.02.2008 року та наслідків визнання недійсним цього договору, тобто зобов’язання ОСОБА_5 повернути ОСОБА_2 кошти, а ОСОБА_2 повернути у власність ОСОБА_5 частини торгівельного комплексу повинно бути скасоване з ухваленням в цій частині нового рішення про відмову в задоволенні вказаних позовних вимог.
Керуючись ст.ст.303, 304, п.2 ч.1 ст.307, п.3 ч.1 ст.309, ст.ст.313,314, 316, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів, -
В И Р І Ш И Л А :
Апеляційні скарги ОСОБА_2 та Публічного акціонерного товариства “ОТБ Банк”задовольнити.
Рішення Олександрійського міськрайсуду Кіровоградської області від 21 вересня 2010 року в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу торгового центру скасувати і ухвалити нове.
В задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_5 та ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу частини торгового центру відмовити
В решті рішення суду залишити без зміни.
Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.
Головуючий суддя:
Судді: