ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
Р І Ш Е Н Н Я
іменем України
28.01.11 р. Справа № 10/19пн
за позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м.Донецьк, код НОМЕР_1
до відповідача: Донецької міської ради, м.Донецьк, ЄДРПОУ 26502957
про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна та визнання права власності
Суддя Любченко М.О.
Представники:
від позивача: ОСОБА_1 – по пасп.
від відповідача: Снєгірьов О.М. – по дов.
В засіданні суду брали участь:
СУТЬ СПРАВИ:
Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі – Підприємець) звернулася до суду з позовом до Донецької міської ради (далі – Рада) про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна від 20.12.2010р., а також про визнання права власності Підприємця на нежитлове приміщення №7 загальною площею 72,1 м2, що розташоване в будинку АДРЕСА_1 (далі – Приміщення).
Позовні вимоги Підприємця ґрунтуються на необхідності легалізації нерухомого майна, що було реконструйовано без отримання дозвільної документації на будівництво. Через відсутність законодавчого регулювання порядку приймання до експлуатації об’єктів самочинного будівництва та неможливість реалізувати свої права щодо вказаного майна, позивач змушений звернутися до суду за захистом своїх прав та інтересів.
Підприємець в судовому засіданні підтримав заявлені позовні вимоги, дав пояснення, аналогічні тим, які були викладені в позовній заяві, а також надав суду для огляду оригінали документів, копії яких залучені до матеріалів справи. В порядку ст.22 ГПК України, до початку розгляду справи по суті, 21.01.2011р. позивач подав письмову заяву про зменшення позовних вимог, якою просив лише визнати право власності Підприємця на Приміщення.
Представник Ради в судовому засіданні заперечив проти позову, зазначивши, що спірне майно було реконструйовано без отримання дозволу на реконструкцію нерухомості та на проведення будівельних робіт. За наведених обставин новостворений об’єкт містобудування вважається самочинним будівництвом, що в свою чергу тягне за собою певні правові наслідки.
Вислухавши у судовому засіданні представників сторін, дослідивши матеріали справи та висновки спеціаліста-будівельника, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, суд вважає, що позов Підприємця підлягає задоволенню виходячи з наступного.
05.03.2007р. між покупцем позивачем та продавцем ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу, зареєстрований в реєстрі приватного нотаріуса ОСОБА_5 під №232, відповідно до яких позивач отримав у власність квартиру №7 площею 64,6 м2 в будинку АДРЕСА_1 (далі – Об’єкт). Означений правочин та речові права Підприємця зареєстровані належним чином, на що вказують витяги з Єдиного державного реєстру прав власності на нерухомість №13864437 від 14.03.2007р. та з Державного реєстру правочинів №3650169 від 05.03.2007р.
Таким чином, виходячи зі змісту норм ст.ст.204, 316-317, 328 ЦК України, а також в силу презумпції правомірності правочину – Підприємець є добросовісним набувачем та власником Приміщення, отриманого на підставах, що передбачені договором купівлі-продажу та не заборонені законом.
Технічний стан Приміщення не дозволяв експлуатувати його у якості житлового, на що вказує рішення №622/2 від 14.11.2007р. виконавчого комітету Кіровської районної в місті Донецьку ради, відповідно до якого Приміщення визнано таким, що непридатне для проживання.
Виходячи з норм ч.2 ст.7 Житлового кодексу Української РСР, непридатні для проживання жилі приміщення, у тому числі Приміщення, мають переобладнуватися для використання в інших цілях. ТОВ Проектне бюро „Арка” та АТЗТ ППП „Донбасреконструкція” підготовлено відповідні передпроектні матеріали та технічні звіти щодо перепланування Приміщення.
Статус спірної нерухомості як нежитлового приміщення, також витікає з висновку №29/11-2 від 29.11.2010р. Донецької філії державного підприємства „Судовий будівельно-експертний центр”, за змістом якого цільовим призначенням Приміщення не може бути проживання громадян. Все вищеказане в порядку ч.4 ст.4 Житлового кодексу Української РСР означає, що Приміщення у будь-якому разі не відноситься до житлового фонду і за висновком суду є нежитловим.
Через тривалий час оформлення необхідної технічної документації, позивач приступив к проведенню будівельних робіт з реконструкції та добудови Об’єкту без отримання дозволу на початок проведення будівельних робіт. Всі вказані роботи були проведені позивачем господарським способом та за власні кошти у відповідності з вимогами чинних державних будівельних норм, правил протипожежної безпеки, охорони праці, санітарних норм, тощо.
По закінченню будівельних робіт позивач звернувся до КП „Бюро технічної інвентаризації міста Донецька” для проведення технічної інвентаризації збудованого майна. Означений орган провів технічну інвентаризацію об’єкту нерухомого майна та виготовив технічний паспорт на нього №6/10380 з відміткою про самовільне переоблаштування. За наведених фактичних обставин, керуючись чинним законодавством України щодо правових наслідків самочинного будівництва та за відсутності іншої можливості набути право власності на вказані об’єкти нерухомого майна, позивач був змушений звернутися до суду з цим позовом до Донецької міської ради, як до органу, до чиїх повноважень належить розпорядження землями в межах міста Донецька та надання містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок.
Відповідно до приписів ст.ст.317, 320 ЦК України, власникові належать право володіння, користування та розпорядження майном, зокрема він має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.
Оскільки будівельні роботи були проведені позивачем господарським способом без додержання приписів чинного законодавства щодо отримання дозвільної документації на проведення вказаних робіт, реконструйований об’єкт нерухомого майна вважається таким, що побудований самочинно, тобто без достатніх правових підстав. Правовідносини, пов’язані з самочинним будівництвом об’єктів нерухомого майна регулюються в Україні, зокрема, ст.376 ЦК України.
Відповідно до приписів зазначеної статті, будівля, споруда та інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм та правил.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за власником (користувачем) земельної ділянки чи за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під вже збудоване нерухоме майно.
Тобто, законодавчо передбачена можливість легалізації самочинно збудованого та самочинно реконструйованого нерухомого майна шляхом визнання права власності на нього в судовому порядку. Чинне законодавство встановлює, що для визнання права власності на самочинно збудоване майно, необхідно з’ясувати ряд обставин, що мають суттєве значення для розв’язання справи, а саме – встановити особу, яка є фактичним власником спірного майна, відсутність порушень прав третіх осіб, відповідність самочинно збудованих об’єктів приписам основних державних будівельних норм та питання щодо можливості їх подальшого безпечного використання, наявність наданої у встановленому законом порядку земельної ділянки.
Інформації стосовно претензій майнового чи немайнового характеру з боку третіх осіб до позивача сторонами надано не було.
Вказане Приміщення до моменту його реконструкції не було будинком, спорудою чи іншим окремо розташованим об’єктом. Згадане нежитлове Приміщення розташоване в будинку № 11 по вулиці Дмитра Донського у місті Донецьку та є його невід’ємною частиною. Відповідно до статті 42 ЗК України, прибудинкова територія встановлюється для будинку чи будівників та не може виділятися для частини будинку (блоку, поверху, секції, квартир тощо). Виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежитлових приміщень, а також їх наймачам, в натурі та їх окреме використання не допускається.
Таким чином, власники житлових та нежитлових приміщень, що розташовані в житловому будинку, є фактичними користувачами земельної ділянки, на якій розташовано сам будинок. Зазначена земельна ділянка в даному випадку використовується для експлуатації будинку спільно всіма власниками вбудованих приміщень. За наведених обставин, суд вважає що позивачем не було порушено положень чинного законодавства щодо цільового використання земельних ділянок.
Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона має довести ті обставини, на які вона посилається в якості обґрунтування своїх вимог та заперечень. Відповідачем не було доведено, що спірне майно порушує законні права відповідача чи третіх осіб.
Чинне законодавство передбачає декілька шляхів набуття права власності на об’єкти нерухомого майна. Положення Цивільного кодексу України щодо регулювання правових наслідків самочинного будівництва передбачають в якості способу набуття права власності на нього лише його визнання в судовому порядку. Обов’язок власника чи іншої зацікавленої особи, а також сама необхідність прийняття в експлуатацію об’єктів самочинного будівництва не передбачена в чинному законодавстві, а порядок прийняття в експлуатацію об’єктів самочинного будівництва не врегульовано жодним нормативним актом.
До моменту розгляду справи Донецька міська рада, до компетенції якої відносяться повноваження щодо розпорядження землями в межах території міста, та її виконавчі органи, до повноважень яких належить здійснення контролю за дотриманням місцевих правил забудови, та зупинення у випадках, передбачених законом, будівництва, яке проводиться з порушенням містобудівної документації і проектів окремих об’єктів, а також може заподіяти шкоди навколишньому природному середовищу, не здійснювала жодних дій та не приймала жодних рішень, спрямованих на ліквідацію вказаного об’єкту самочинного будівництва, та не інформувала його власників щодо неможливості подальшого існування спірного майна.
В матеріалах справи міститься висновок Донецької філії державного підприємства „Судовий будівельно-експертний центр” № 29/11-2 від 29.11.10 року, відповідно до якого конструкції Приміщення знаходяться в задовільному технічному стані, відповідають вимогам чинної нормативно-технічної документації в сфері архітектурного проектування та не мають обмежень щодо їх використання.
Зазначені висновки з урахуванням ст.ст.32, 34, 43 ГПК України, можуть свідчити про відсутність порушень основних державних будівельних норм та можливість подальшого безпечного користування будівлею за її функціональним призначенням за умови додержання положень чинного законодавства.
При розгляді даної справи предмет доказування доведений позивачем відповідними доказами, при чому, їх аналіз дозволяє зробити висновок про те, що вони є належними, допустимими та достовірними як кожний окремо, так і у взаємному зв’язку у їх сукупності.
Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав та основних свобод людини, якою встановлено принцип мирного володіння майном, який в контексті прецендентної практики Європейського суду з прав людини закріплює засади поваги до права власності та забороняє безпідставне позбавлення або обмеження володіння особою своїм майном, інакше як в інтересах суспільства та на умовах, передбачених нормами міжнародного права.
Згідно ст.41 Конституції України, кожен має право вільно володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. В даному випадку, набуття права власності на самочинно збудоване та самочинно реконструйоване майно можливе лише в судовому порядку за умови додержання низки умов.
Відповідно до ст.316 ЦК України, правом власності особи є право особи на певну річ, яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Статтею 319 ЦК України, встановлюється, що власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд, та має право вчиняти до свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Статтею 320 ЦК України передбачено право власника використовувати своє майно для підприємницької діяльності. Наразі, ст.321 ЦК України гарантує, що особа може бути позбавлена права власності або обмежена в його здійсненні лише в випадках, прямо передбачених законом.
На час розгляду справи позивач відкрито володіє майном, що утворилося в результаті реконструкції архітектурного об’єкту, який розташовано в будинку АДРЕСА_1. Право позивача на вказане майно не спростовується жодною особою, але не може бути визнано та зареєстровано з огляду на порушення встановленої процедури отримання дозвільної документації для проведених будівельних робіт.
Відсутність альтернативної можливості вирішити подальшу долю об’єктів самочинного будівництва та належним чином оформити правовстановлюючі документи на належне позивачу майно, заважає йому вільно володіти та користуватись зазначеним об’єктом нерухомості та унеможливлює розпорядження їм. Чинне законодавство України передбачає необхідність вирішення подальшої долі самочинно збудованого нерухомого майна саме в судовому порядку на підставі ст.376 ЦК України.
З огляду на наведене, причиною виникнення спору є самовільна, без відповідних дозвільних документів реконструкція Підприємцем Приміщення, а також протиправне невизнання відповідачем права власності Підприємця на цю нерухомість.
Відповідно до статті 49 ГПК України, державне мито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються судом на позивача, оскільки первинним підґрунтям спору є вина позивача у неповному проведенні дій щодо отримання відповідних дозволів на реконструкцію нерухомості.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.43, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
ВИРІШИВ:
Позовні вимоги Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, м.Донецьк до Донецької міської ради, м.Донецьк задовольнити повністю.
Визнати право власності Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м.Донецьк на нежитлове приміщення №7 загальною площею 72,1 м2, що розташоване в будинку АДРЕСА_1..
У судовому засіданні 28.01.2011р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Суддя Любченко М.О.
Повне рішення складено 28.01.2011р.