ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"16" грудня 2010 р.Справа № 21/77-08-2944
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді - Т.А Величко, суддів: Бойко Л. І., Поліщук Л. В.
при секретарі Павлюк О. М.,
за участю представників сторін: від позивача –Савва В. В.; від відповідача –Асташенкова О. І.; від 3-ої особи - Польщіна Т.Л.;
розглянувши апеляційні скарги Одеської міської ради та Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради
на рішення господарського суду Одеської області від 02.10.2008р.
зі справи № 21/77-08-2944 за позовом ФОП ОСОБА_1 до Одеської міської ради
3-тя особа без самостійних вимог на стороні відповідача - Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради
про визнання недійсним договору
ВСТАНОВИВ:
Рішенням господарського суду Одеської області від 02.10.2008р. (суддя Зеленов Г.М.) задоволено позов ФО- підприємця ОСОБА_1. Визнано договір на дольову участь у землекористуванні від 05.06.2007р. за № 4498, укладений між Одеською міською радою та фізичною особою ОСОБА_1. –недійсним, стягнуто з Одеської міської Ради на користь ФОП ОСОБА_1. держмито в розмірі 85 грн., та витрат на ІТЗ судового процесу в розмірі 118 грн.
Судове рішення мотивоване тим, що спірний договір від 05.06.2007р. № 4498 не відповідає вимогам Земельного кодексу України, Закону України „Про плату за землю” та Закону України „Про оренду землі”.
Не погоджуючись з вимогами суду, Одеська міська Рада, Одеське міське управління земельних ресурсів звернулися з апеляційними скаргами на рішення господарського суду, просять його скасувати, в задоволенні позовних вимог ФОП ОСОБА_1. відмовити в повному обсязі.
При цьому, скаржники посилаються на те, що господарським судом при прийнятті рішення не застосовано ст. 144 Конституції України, ст. 73 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні”; не прийнято до уваги, що законним підґрунтям до укладення договору про дольову участь у землекористуванні є рішення Одеської міської Ради від 29.09.2000р. за № 702-111 „Про затвердження нової редакції додатку № 1 до рішення Одеської міської Ради від 09.12.1999р. за № 439-111 „Про удосконалення регулювання земельних відносин”.
Також скаржники вказують на невідповідність висновків суду, викладених в рішенні, обставинам справи, а саме: щодо загальної площі приміщень, належних позивачу на праві власності.
Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін, дійшла висновку, що апеляційні скарги задоволенню не підлягають, виходячи з такого.
Як свідчать матеріали справи і це встановлено господарським судом, 05.06.2007р. між Одеською міською Радою та фізичною особою –підприємцем ОСОБА_1. було укладено договір № 4498 на дольову участь у землекористуванні, за умовами якого Одеська міська Рада на підставі ст. 12 ЗК України визначає дольову участь у землекористуванні, а землекористувач здійснює оплату за користування 234/1000 частками земельної ділянки площею 3 536,58 кв.м., що складає 827, 56 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1, відповідно до плану земельної ділянки.
Приміщення, які розташовані в домоволодінні по АДРЕСА_1 на вказаній земельній ділянці є нежитловими приміщенням кафе, які належать позивачу (ОСОБА_1.) на праві власності відповідно до свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення кафе, виданого виконкомом Одеської міської Ради 30.08.2007р.
Як зазначив позивач при зверненні з позовом про визнання вказаного договору недійсними, укладений договір порушує його права та суперечить нормам чинного законодавства, оскільки визначає оплату за користування часткою земельної ділянки у вигляді орендної плати (п. 2.1), тоді як предметом договору не є надання у строкове користування (оренду) земельної ділянки для експлуатації та обслуговування приміщень кафе, які належать позивачу на праві приватної власності і це суперечить ст. 1, 13 Закону України „Про оренду землі”; в договорі неправильно визначена площа земельної ділянки під домоволодінням по АДРЕСА_1 (3536,58 кв. м.), тоді як згідно договору купівля-продажу від 03.03.2006р. позивачем придбано 17/1000 частин домоволодіння по АДРЕСА_1, розташованого на земельній ділянці площею 3469 кв. м., не відповідає фактичним параметрам показник площі приміщень кафе, який застосовано для розрахунку встановленої плати (1691,3 кв.м. –за свідоцтвом про право власності САВ № 203403 від 30.08.2007р. і технічним паспортом від 21.08.2007р., і 1912, 2 кв.м. –за пояснювальною запискою до технічної документації).
Одеське міське управління земельних ресурсів у відзиві на позовну заяву визнало безпідставним посилання ФОП ОСОБА_1. на той факт, що оспорюваний договір порушує його законні права та суперечить нормам діючого законодавства України.
29.02.2000р. Одеською міською Радою було прийнято рішення № 702-ХХІІІ, яким затверджено Положення про порядок розрахунку за користування земельними ділянками та за дольову участь в землекористуванні в м. Одесі, яке визначає розрахунок плати дольової участі у землекористуванні вбудованих, вбудовано-прибудованих приміщень у будівлях та передбачає умови оформлення договору на дольову участь у землекористуванні. Договір на дольову участь в землекористуванні № 4498 від 05.06.2007р. в частині площі земельної ділянки, з якої обчислено розрахунок за долю у землекористуванні та розмір орендної плати узгоджено сторонами, про що свідчить, в т. ч., особистий підпис та печатка позивача.
Господарський суд, при прийнятті рішення про визнання договору № 4498 від 05.06.2007р. недійсним, не погодившись з доводами 3-ої особи , послався на таке:
- в договорі від 05.06.2007р. за № 4498 укладеному з ОСОБА_1. не має жодних вказівок на те, що означений договір укладено не з громадянином, а з фізичною особою-підприємцем, оскільки приміщення належного позивачу кафе, які знаходяться в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 в м. Одеса, використовується позивачем для провадження своєї підприємницької діяльності;
- розмір загальної площі земельної ділянки –3536, 58 кв. м., що зазначені в договорі від 05.06.2007р. № 4498 та розмір приміщення, розташованого на цій земельній ділянці –1912, 2 кв. м. суперечать фактичним даним, які містяться у відповідним правовстановлюючих та технічних документах;
- п. 2.1 договору від 05.06.2007р. за № 4498 передбачено, що кошти від сплати за долю у землекористуванні спрямовуються до бюджету як орендні платежі за землю, однак з положень договору не вбачається, що предметом цього договору є надання у строкове платне користування (оренду) земельної ділянки для експлуатації та обслуговування приміщень кафе, які належать позивачу на праві власності;
- земельна ділянка по АДРЕСА_1 в м. Одесі, на якій розташовані належні позивачу приміщення кафе, рішенням Одеської міської Ради в оренду не надавалися, і відповідний договір оренди з ним не укладався, а тому встановлене зобов’язання щодо сплати орендної плати є безпідставним та суперечить ст. 1, 13 ЗУ „Про оренду землі”;
- оскільки належне позивачу нежитлові приміщення кафе розташоване у багатоквартирному будинку, питання землекористування щодо земельної ділянки, на якій розташовано будинок АДРЕСА_1 має вирішуватися відповідно до ст. 42 ЗК України, за якою земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди, прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. А у разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників;
- спірний договір не відповідає вимогам ЗК України, ЗУ „Про плату за землю”, „Про оренду землі”, в яких є визначення договору оренди та відсутні положення щодо можливості укладання договорів про дольову участь в землекористуванні.
З обґрунтованістю висновків суду погодитися можна.
Загальні підстави недійсності договорів (правочинів) встановлені ст. 215 ЦК України, за якою підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК Уккаїни.
Господарським судом підставно зроблено висновок про те, що укладення договору про дольову участь у землекористуванні чинним законодавством не передбачено. Ні Земельний кодекс України, ні Закон України „Про оренду землі”, ні Закон України „Про плату за землю” не визначають можливості укладення такого виду договору, за яким Одеська міська Рада ( Міська Рада) визначає дольову участь у землекористуванні, а ФОП-„Землекористувач” здійснює оплату за користування визначеної частини земельної ділянки у вигляді орендної плати, але, при цьому, сам договір –не є договором оренди земельної ділянки.
Ст. 2 Закону України „Про плату за землю” передбачено, що використання землі в Україні є платним.
Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (ст. 15 ЗУ „Про плату за землю”).
Відповідно до ч. 1 та ч. 7 ст. 120 ЗК України, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни цільового призначення, в розмірах, встановлених договором.
При цьому, ст. 42 ЗК встановлено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них споруди та прибудинкові території державної та комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам, організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Оскільки житловий фонд є об’єктом комунальної власності, то управління цим фондом здійснюють житлово-експлуатаційні органи місцевих Рад.
Власники квартир в багатоквартирних будинках, орендарі таких приміщень, власники нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках не можуть бути самостійними землекористувачами.
Власник нежитлового фонду в багатоквартирному будинку може звернутися до землевпорядної організації із заявою про надання йому послуг по узгодженню меж фактичного користування земельною ділянкою для проведення грошової оцінки, після чого землевпорядна організація складає „Акт узгодження меж фактичного користування земельною ділянкою для проведення грошової оцінки”. На підставі даного акта землевпорядна організація здійснює розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки, про що власнику надається відповідний „Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки” і тільки після цього розраховується розмір земельного податку на землю, який підлягає сплаті.
Ст. 14 Закону України „Про плату за землю” визначено, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, яка знаходиться в користуванні декількох юридичних осіб чи громадян, земельний податок нараховується кожному з них пропорційно тій площі, яка знаходиться в їх користуванні.
За клопотанням Одеського міського управління земельних ресурсів розгляд справи зупинявся для з’ясування реальної площі приміщень кафе, які належать СПД –ф. о. ОСОБА_1. на праві власності та площі земельної ділянки, на якій вони розташовані. Але відповідні виміри та розрахунки проведені не були в зв’язку з відсутністю фінансування цих робіт з боку відповідача.
Власник викупленого нежитлового приміщення в багатоповерховому будинку повинен сплачувати земельний податок на загальних підставах.
При цьому, суб’єкти підприємницької діяльності, які знаходяться на спрощеній системі оподаткування згідно Указу про єдиний податок, звільнені від сплати земельного податку (ст. 6 Указу), за ті земельні ділянки, які використовуються для проведення підприємницької діяльності.
Відповідно до Свідоцтва про сплату єдиного податку від 01.01.2008р. серія № 038900, одним із видів підприємницької діяльності позивача є здання в оренду власного нерухомого майна. Ці операції підпадають під визначення підприємницької діяльності, а платник єдиного податку –орендодавець –звільняється від сплати земельного податку. Але вказані обставини залишені поза увагою Одеською міською Радою при укладенні оскаржуваного договору. Посилання на чинність рішення Одеської міської Ради від 29.09.2000р. № 702-ІІІ не приймається до уваги, оскільки не спростовує обов’язковості відновлення умов укладеного договору вимогам чинного законодавства України.
Колегія суддів, проаналізувавши правильність застосування судом при винесенні рішення вимог чинного законодавства на підставі встановлених фактичних обставин, дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду.
Твердження скаржників про порушення судом норм матеріального та процесуального права не приймаються до уваги, оскільки зводяться до тлумачення норм права на свою користь та не спростовують викладених в судовому рішенні мотивованих висновків про задоволення позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,
колегія суддів постановила:
Рішення господарського суду Одеської області від 02.10.2008р. у справі № 21/77-08-2944 - залишити без змін, апеляційні скарги без задоволення.
Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.
Головуючий суддя Т.А. Величко
судді : Л. І. Бойко
Л. В. Поліщук