Справа № 2- 135/2010

                                                              Р І Ш Е Н Н Я

                                                             І М Е Н Е М    У К Р А Ї Н И

   02 грудня 2010 року                            Олександрійський міськрайонний суд                                                                                            

                                                                                  Кіровоградської області

      в складі:   головуючого - судді Ковальової О.Б.

            при секретарі –  Баранник Н.В.            

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Олександрії цивільну справу за позовом ОСОБА_1

        до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, третя особа комісія з питань захисту прав дитини при виконавчому комітеті Олександрійської міської ради  

        про визнання дійсним договору купівлі - продажу будинку та права власності на будинок, визнання осіб такими, що втратили право користування житловим будинком,   -    

                                                    В С Т А Н О В И В :

у квітні 2008 року ОСОБА_1 в особі свого представника ОСОБА_6 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа Олександрійське МБТІ про визнання договору купівлі – продажу – договором позики укладеним під іпотеку нерухомого майна, визнання права на звернення стягнення на предмет іпотеки та визнання права власності.

В вересні 2008 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 звернулися до суду з зустрічним позовом до ОСОБА_1 та Олександрійської міської ради, третя особа : Олександрійське  МБТІ про визнання недійсним свідоцтв про право власності на житловий будинок та акту державної приймальної комісії про готовність закінченого реконструкцією частини приватного житлового будинку, який ухвалою Олександрійського міськрайонного суду від 10.09.2008 року об’єднано в одне провадження з первісним позовом.

21 жовтня 2009 року ОСОБА_1 в особі свого представника ОСОБА_6 звернувся в суд з заявою про зміну позовних вимог та просить визнати дійсним договір купівлі – продажу будинку АДРЕСА_1 укладений 03.02.2006 року між ОСОБА_2, який діяв як продавець від власного імені та за дорученням від імені ОСОБА_3 та ОСОБА_1, який діяв як покупець та визнати за ним право власності на вищевказаний будинок; визнати ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_4, ОСОБА_5 такими, що втратили право користування житловим будинком АДРЕСА_2 зобов’язати їх звільнити вищевказаний будинок та знятись з реєстрації.

         Позовні вимоги мотивує тим, що

1) договір укладено в письмовій формі, що не суперечить вимогам ст.208 ЦК України,

2) зміст договору відповідає вимогам ст.203 ЦК України, а саме:

    а) зміст правочину не суперечить актам цивільного законодавства – під час укладення  договору купівлі – продажу ОСОБА_2 надав для огляду ОСОБА_1 оригінал свідоцтва про право власності ОСОБА_3 на спірний будинок; довідку голови квартального комітету про те, що в будинку малолітні та неповнолітні діти не проживають, нотаріально посвідчену приватним нотаріусом довіреність, яка була дана ОСОБА_3 на ОСОБА_2 на продаж будинку, заяву дружини ОСОБА_2 про надання згоди ОСОБА_2 на отримання від ОСОБА_1 коштів у розмірі 134 420,00 грн.;

    б) волевиявлення ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було вільним без будь – якого примусу з боку один одного та інших осіб, а також не під впливом тяжких обставин, обману чи помилки;

    в) договір вчинено у письмовій формі, хоч не дотримано нотаріальної форми, але сторони дійшли згоди щодо несення витрат, пов’язаних з укладенням цієї угоди;

    г) правочин спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, де в п.6 Договору вказано, що до укладення договору продавець передав покупцю документи та приналежні до будинку: технічний паспорт на житловий будинок, розрахункові книжки по оплаті комунальних послуг на нього. А продавець, до підписання цього договору, отримав від покупця грошові кошти в сумі 134 420,00 грн.

    3) договір укладено під відкладальною обставиною, оскільки в п.3 договору купівлі – продажу вказано, що сторони домовились про наступне, що ОСОБА_3  зобов’язується повністю повернути отримані від покупця кошти у розмірі                     134 420,00 грн. за відчужуваний ним житловий будинок у строк до 1 серпня 2006 року, а покупець гарантує у разі повного виконання договірних зобов’язань повернення придбаного ним житлового будинку продавцю.

    До 01.08.2006 року ОСОБА_2 не повернув ОСОБА_1 вищевказані кошти і таким чином настала обставина обумовлена договором – до ОСОБА_1 перейшло право власності на спірний будинок.

    4) хоча сторонами не дотримано нотаріальної форми посвідчення правочину, але сторони дійшли згоди щодо спільного, в рівних частинах несення витрат, пов’язаних з укладанням договору купівлі – продажу.

      Просить визнати за позивачем право власності на буд. АДРЕСА_2 та усунути перешкоди в здійсненні прав власника і зобов’язати відповідачів звільнити будинок та знятись з реєстрації.

    Ухвалою суду від 17.11.2009року в якості співвідповідачів залучено ОСОБА_4 та ОСОБА_5.

16.02.2010 року Ухвалою суду зустрічну позовну заяву  ОСОБА_2 та ОСОБА_3 до ОСОБА_1 та Олександрійської міської ради, третя особа: Олександрійське  МБТІ про визнання недійсним свідоцтв про право власності на житловий будинок та акту державної приймальної комісії про готовність закінченого реконструкцією частини приватного житлового будинку залишено без розгляду у зв'язку з подачею позивачами  заяви про залишення зустрічного позову без розгляду.

    Представник позивача підтримав позовні вимоги з підстав вказаних в позові, зазначає, що укладений між сторонами договір відповідає вимогам ст.203 ЦК України. В один і той же день на універсальній товарній біржі «Ален» було спочатку укладено між сторонами договір купівлі - продажу спірного будинку  на суму 26 000,00 грн., а потім між сторонами було оформлено другий договір купівлі – продажу, але на суму 134 420,00грн., який і просить суд визнати дійсним посилаючись на ст.220 ЦК України, оскільки сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, а саме ОСОБА_2 було передано 134 420,00грн. та він передав ОСОБА_1  документи на цей будинок.  

    Відповідач ОСОБА_2 позовні вимоги не визнає в повному обсязі, посилаючись на те, що в 2006 році мав з ОСОБА_1 відносини по бізнесу та підписував з ним договір і отримав від нього грошові кошти на придбання лісопереробного обладнання, яке в подальшому було передано в Росію, але там відмовились платити за оренду, звідси в подальшому і виник спір щодо грошових коштів.

Будинок не закінчений будівництвом  був придбаний ними в 2003 році, в період шлюбу, а на момент оформлення 03.02.2006 року договору купівлі – продажу в будинку проживали – він, його дружина, двоє неповнолітніх дітей: син ОСОБА_9, ІНФОРМАЦІЯ_1 та син ОСОБА_10, ІНФОРМАЦІЯ_2, а також мати його дружини. Брат дружини ОСОБА_5 був там зареєстрований, але не проживав.

Договір купівлі – продажу даного спірного будинку укладався в автомобілі, в червні 2006 року, оскільки його примусово змусили підписати цей договір. Даний договір нотаріально не посвідчувався. Також на той час у нього була довіреність від імені дружини, щоб він міг отримати кредит та в заставу оформити цей будинок.

Інші відповідачі також не визнають позовні вимоги в повному обсязі, посилаючись на їх безпідставність.

Представник відповідачів вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, посилаючись на те, що договір укладений в письмовій формі, але нотаріально не посвідчений та не зареєстрований, сторони не домовлялись щодо усіх істотних умов договору, а крім того свідки підтвердили, що тільки відповідачі проживали в спірному будинку з 2003 року разом зі своїми неповнолітніми дітьми.  

Представник   комісії з питань захисту прав дитини при виконавчому комітеті Олександрійської міської ради посилається на те, що згідно із ч.3 ст.17 Закону України «Про охорону дитинства» батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.

    Заслухавши пояснення представника позивача, відповідачів та їх представника, представника третьої особи, свідків, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги не  підлягають задоволенню.

    Відповідно до ст., ст. 10, 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше, як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених вимог та на підставі наданих доказів.

В статті 60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона зобов’язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст.61 цього Кодексу.  

Встановлено, що згідно договору купівлі – продажу від 22.02.2003 року ОСОБА_3  придбала будинок не закінчений будівництвом, 77% готовності, що знаходиться в АДРЕСА_2 Даний договір нотаріально посвідчений.

Таким чином ОСОБА_3 було придбано незакінчений будівництвом жилий будинку з правами та обов’язками щодо закінчення будівництва й введення будинку в експлуатацію.  

Предметом спору є незакінчений будівництвом будинок.

З 1 січня 2004 року Цивільний Кодекс закріплює норму, згідно з якою право власності на новостворене нерухоме майно виникає лише з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, то право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає  державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації.  

Абзац 1 частини 3 статті 331 ЦК України передбачає, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва (створення майна).  

Таким чином сторонами не надано до суду належних та допустимих доказів про прийняття в експлуатацію спірного будинку органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування станом на 03.02.2006 року, що підтверджується і рішенням Олександрійського міськрайонного суду від 17.06.2010 року, оскільки визнано недійсним свідоцтво про право власності на спірний будинок, яке видано  на ім’я ОСОБА_3 на підставі рішення Олександрійської міської ради №933 від 27.11.2003 року, на яке посилається представник позивача, обґрунтовуючи позовні вимоги.

Оскільки відповідачі не закінчили будівництво будинку та в експлуатацію він не прийнятий, то право власності у ОСОБА_3 та ОСОБА_2 на даний житловий будинок не виникло.

Відповідно до статей 317, 319 ЦК України тільки власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

03.02.2006 року  ОСОБА_2, що діяв за дорученням від імені ОСОБА_3 уклав  договір купівлі – продажу житлового будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 і в п.2 даного Договору визначено, що продаж будинку вчиняється за 134 420,00 грн., які продавець одержав повністю до підписання цього договору.

    Також в п.3 даного Договору зазначено наступне: Продавець зобов’язується повністю повернути отримані від покупця кошти у розмірі 134 420,00 грн., за відчужуваний ним житловий будинок у строк до 01.08.2006 року, а покупець гарантує у разі повного виконання договірних зобов’язань повернення придбаного ним житлового будинку до вільного користування і безперешкодного володіння ним продавцем в строк до 01.08.2006 року.

У судовому засіданні встановлено, що нотаріальне посвідчення договору купівлі – продажу не відбулось, що потягло за собою звернення позивача з позовом до суду.

Представник позивача посилається на те, що відповідно до ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, то суд може визнати такий договір дійсним.      

За змістом ст. 657 ЦК України договір купівлі – продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до абз.2 п.13 постанови Пленуму Верховного Суду України від  6 листопада 2009 року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч.2 ст.220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст., ст. 210 та 640 ЦК України пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.  

Таким чином, суд вважає, що з врахуванням положень ст., ст. 16, 182, 640 ЦК України визначена частиною 2 ст.220 ЦК України можливість визнання договору дійсним поширюється лише на ті договори, які підлягають тільки нотаріальному посвідченню, від якого сторона ухиляється, й не підлягають державній реєстрації, а тому визнання в судовому порядку дійсним договору купівлі – продажу будинку АДРЕСА_2 також не можливо, оскільки такий правочин у обов’язковому порядку повинен пройти державну реєстрацію.  

Отже з урахуванням наведеного норма ч.2 ст.220 ЦК України не може бути застосована до договору купівлі – продажу спірного будинку при вирішенні питання щодо його дійсності, він не є укладеним і не створює права та обов’язки для сторін.

    Крім того згідно із ч.3 ст.17 Закону України «Про охорону дитинства» батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.

    Відповідно до ч.3 ст.18 зазначеного Закону органи опіки та піклування зобов’язанні здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла, а діти – члени сім’ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем.

    Згідно із ч.2 ст.12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» держава охороняє і захищає права та інтереси дітей при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна та визнає неприпустимим зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів дітей при вчиненні будь – яких правочинів стосовно жилих приміщень.

    Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей.

    Для здійснення будь – яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронюваних законом інтересів дітей при наданні згоди на вчинення правочинів щодо належного дітям нерухомого майна (ч., ч. 3, 4 ст.12 цього Закону).

    Виходячи з аналізу зазначених правових норм, попередня згода повинна бути надана щодо будь – яких правочинів, право власності на яке, або право користування яким мають неповнолітні діти.

    Згідно із ч.6 ст.203 ЦК України правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їх малолітніх, неповнолітніх та непрацездатних дітей.

Судом з матеріалів справи та з пояснень відповідачів та свідка ОСОБА_11 встановлено, що неповнолітні діти відповідачів ОСОБА_3, проживали у спірному будинку з 2003 року. В спростування цих доводів позивачем та його представником не надано належних та допустимих доказів, при цьому суд критично оцінює ксерокопію довідки квартального комітету №53 від 03.02.2006 р. (т.2а.с.159), оскільки вона належним чином не завірена; інших даних про те, що неповнолітні діти відповідачів не проживали в спірному будинку та не мали права користування не надано.  

Відповідно до вимог ст. 60 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, а позивачем до суду не надано достовірних та належних доказів в підтвердження своїх вимог.

На підставі вищевикладеного суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог позивача.

           Оскільки позовні вимоги не задовольняються, то судові витрати, понесені позивачем не підлягають стягненню з відповідачів.  

            Керуючись  ст., ст. 317, 319, 331, 369, 655 ЦК України, ч.3 ст.17, ч.3 ст.18 Закону України "Про охорону дитинства", ст., ст. 10, 58, 59, 60, 88, 213-215, 218 ЦПК України, суд, -

                                                           Р І Ш И В :

           В позовних вимогах ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5  про визнання дійсним договору купівлі - продажу будинку та права власності на будинок, визнання осіб такими, що втратили право користування житловим будинком - відмовити в повному обсязі.

           Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного суду Кіровоградської області через Олександрійський міськрайонний суд протягом 10 днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь  у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.

                      Суддя: