Справа № 464/647/23

пр.№ 2/464/137/24

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.08.2024                                                                                         м. Львів

Сихівський районний суд м. Львова

в  складі: головуючої судді – Сабари Л.В.,

секретаря судового засідання – Варениці Р.Б.,

за участю: представника позивача – Жука Р.С.,

представника відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» – Пилипенка С.В.,

представника відповідача ОСОБА_1 – ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в залі суду в м. Львові цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті», за участю третіх осіб – Акціонерного товариства «УкрСибБанк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни, приватного нотаріуса Дрогобицького районного нотаріального округу Легеди Миколи Миколайовича, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, витребування майна із чужого незаконного володіння,

встановив:

позивач ОСОБА_3 звернулась до суду з позовом, поданим представником ОСОБА_4 , до відповідачів ОСОБА_1 , ТОВ «Кей-Колект», ТОВ «Сол-Проперті», в якому просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 28.08.2021, укладений між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Сол-Проперті», щодо квартири АДРЕСА_1 , належної їй на праві власності, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрований в реєстрі за №1973; витребувати квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 50,4 кв.м, житловою площею 29,3 кв.м, РНОНМ: 19932617, з незаконного володіння ОСОБА_1 на її користь.

В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що 30.08.2007 позивач придбала квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу №3200, посвідченого 30.08.2007 приватним нотаріусом ЛМНО Кушнерик Н.П., з метою придбання якої 30.08.2007 уклала з ПАТ «УкрСибБанк» кредитний договір №11204088000, відповідно до якого отримала кредит у розмірі 66 0000 доларів США. Крім того, з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, уклала з ПАТ «УкрСибБанк» договір іпотеки, посвідчений 30.09.2007 приватним нотаріусом ЛМНО Кушнерик Н.П., зареєстрований в реєстрі за №3201, за яким передала в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 50,4 кв.м, житловою площею 29,3 кв.м, РНОНМ 19932617. Після придбання спірного майна, позивач разом із сім`єю почала там проживати, а 09.10.2012 ОСОБА_3 та члени її сім`ї зареєструвались у вищезгаданій квартирі. Водночас, після отримання в грудні 2022 року копії ухвали про відкриття провадження у справі №464/3409/22 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про примусове виселення без надання іншого житла, позивачу стало відомо про те, що квартира АДРЕСА_1 незаконно вибула з її володіння. Так, 12.12.2011 ПАТ «УкрСибБанк» відступило ТОВ «Кей-Колект» право вимоги за договором іпотеки на підставі договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки №5207-5208. При цьому, позивач не отримувала жодних повідомлень чи попереджень про відступлення права вимоги та заміну кредитора у основному зобов`язанні та відповідно іпотекодержателя за укладеним з ПАТ «УкрСибБанк» договором іпотеки. В рахунок погашення заборгованості ОСОБА_3 , між ТОВ «Кей-Колект» (як іпотекодержателем) та ТОВ «Сол-Проперті» укладено договір купівлі-продажу, серія та номер: 1973, посвідчений 28.08.2021 приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В., за яким продано квартиру АДРЕСА_1 . Позивач зауважує, що жодних вимог чи претензій щодо погашення заборгованості за укладеним кредитним договором, так само як і вимоги про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовий спосіб не отримувала. Також, нотаріусом, при посвідчення оскаржуваного договору, не було перевірено чи іпотекодержатель дотримався процедури попередження іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом продажу його третій особі. Позивач звертає увагу на те, що вартість спірного майна, відчуженого за договором-купівлі продажу №1973 від 28.08.2021, є суттєво заниженою та такою, що не відповідає ринковій вартості нерухомого майна. Таким чином, вважає, що ТОВ «Кей-Колект» порушено вимоги ст. ст. 35,38 Закону України «Про іпотеку», тим самим порушено її, як власника предмета іпотеки, першочергове право на придбання спірного майна або виконання основного зобов`язання з припиненням іпотеки, внаслідок чого квартира незаконно вибула з її володіння, у зв`язку із чим просить оскаржуваний договір купівлі-продажу спірного майна визнати недійсним. Крім того зазначає, що з моменту укладення вказаного договору, продовжувала проживати у згаданій квартирі, будь-яких попереджень чи вимог від ТОВ «Сол-Проперті» не отримувала. 11.07.2022 відбули електронні торги з продажу квартири АДРЕСА_1 , за результатами яких 29.07.2022 між ТОВ «Сол-Проперті» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу №630, зареєстрований 29.07.2022 приватним нотаріусом ДРНО Легедою М.М. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 64336954). При цьому, 27.07.2022 приватним нотаріусом КМНО Розсохою С.С. було припинене іпотечне обтяження на квартиру, шляхом зняття заборони відчуження нерухомого майна, на підставі листа ТОВ «Кей-Колект» від 27.07.2024. Зважаючи на те, що ТОВ «Сол-Проперті» незаконно набуло права власності на спірне майно, позивач вважає, що не мало права відчужувати згадану квартиру ОСОБА_1 . Разом з тим, зазначає, що ОСОБА_1 знала про те, що спірній квартирі зареєстровані та проживають інші особи, мала право перевірити усі документи, за якими ТОВ «Сол-Проперті» набуло права власності на таку, а також перевірити відомості щодо наявності обтяжень на нерухоме майно, що вказує на те, що відповідача не можна вважати добросовісним набувачем. Враховуючи наведене, покликаючись на практику Великої Палати Верховного Суду, викладену у постановах від 14.11.2018 у справі №183/1617/16, від 16.06.2020 у справі №372/266/15-ц, просить витребувати спірну квартиру з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на її користь.

06.03.2023 через систему «Електронний суд» надійшов відзив на позовну заяву відповідача ОСОБА_1 , відповідно до якого просить в задоволенні позову відмовити в повному обсязі. Заперечення обґрунтовує тим, що придбала спірну квартиру на прилюдних торгах ДП «Сетам», вартість якої сплатила в повному обсязі. При вчиненні правочину щодо купівлі-продажу, їй не було відомо про відсутність у продавця прав на відчуження квартири АДРЕСА_1 , оскільки вказане було з`ясовано та підтверджено нотаріусом під час посвідчення відповідного договору, підстав для взяття під сумнів вказаного у неї не було. З урахуванням наведеного, вважає, що є добросовісним набувачем спірного майна.

06.03.2023 на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву відповідача ТОВ «Кей-Колект», відповідно до якого просить в задоволенні позову відмовити в повному обсязі. Заперечення обґрунтовує тим, що з урахуванням ст. ст. 512, 514, 516 ЦК України, саме по собі неповідомлення позичальника про відступлення права вимоги не припиняє зобов`язань сторін за кредитним договором і не може бути підставою, яка перешкоджає звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором на користь нового кредитора. Крім того, відповідно до правового висновку, викладеного у постанові ВП ВС від 29.09.2020 у справі №757/13243/17, невиконання вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо неповідомлення іпотекодавця про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з будь-якою особою-покупцем не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків. На виконання вимог ст. ст. 35,38 Закону України «Про іпотеку» 16.06.2021 та 22.07.2021 ТОВ «Кей-Колект» скерувало позивачу вимоги про усунення порушень основного зобов`язання з повідомленням про застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в разі не усунення порушення протягом тридцятиденного строку, однак такі повернулись без вручення з відмітками «за закінченням терміну зберігання», «адресат відсутній за вказаною адресою», що відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 №1127, свідчить про дотримання ТОВ «Кей-Колект» порядку повідомлення іпотекодавця про усунення порушення основного зобов`язання та наслідки. Крім того вказує, що ціна спірного майна встановлена на підставі висновку про вартість предмета оцінки від 25.06.2021, тобто відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку», а твердження про те, що Товариство не мало права знімати іпотечне обтяження з спірного майна, не ґрунтується на законі. Також вважає, що ТОВ «Сол-Проперті», ОСОБА_1 є добросовісними набувачами квартири АДРЕСА_1 , які законним шляхом набули майно, покладаючись на добросовісність дій відчужувача.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.02.2023 матеріали справи передано на розгляд судді Сабарі Л.В.

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 10.02.2023 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 16.02.2023 заяву ОСОБА_3 про забезпечення позову задоволено, в порядку забезпечення позову заборонено всім суб`єктам державної реєстрації прав на нерухоме майно здійснювати будь-які реєстраційні дії щодо квартири АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 19932617, до набрання рішенням у цивільній справі №464/647/23 законної сили.

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 24.03.2023 клопотання представника позивача ОСОБА_3 – ОСОБА_4 про витребування доказів задоволено частково, витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. копію реєстраційної справи договору купівлі-продажу, серія та номер: 1973, виданий 28.08.2021, видавник: ОСОБА_5 , ПН Київського МНО, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 60053980 від 28.08.2021, квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , з усіма додатками до неї; копію реєстраційної справи відносно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 60053980 від 28.08.2021 щодо квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (копії усіх документів, які стали підставою для проведення вказаної реєстраційної дії).

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 10.04.2023 позовну заяву залишено без руху, надано позивачу п`ятиденний строк з дня отримання копії ухвали для усунення недоліків позовної заяви, вказаних у мотивувальній частині ухвали.

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 18.04.2023 постановлено продовжити розгляд даної справи.

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 18.04.2023 клопотання представника позивача ОСОБА_3 – ОСОБА_4 про витребування доказів задоволено, витребувано в Товариства з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» копію договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 1973, виданий 28.08.2021, видавник: ОСОБА_5 , ПН Київського МНО, за яким ТОВ «Сол-Проперті» набуло право власності на квартиру АДРЕСА_1 ; копії всіх документів, які стали підставою для укладення договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 1973, виданий 28.08.2021 щодо квартири АДРЕСА_1 , а саме: листи, звернення, повідомлення, які надсилалися на адресу ОСОБА_3 , докази отримання ОСОБА_3 вказаних вище листів (вимог, повідомлень); копії всіх документів, які ТОВ «Сол-Проперті» подавало нотаріусу Київського міського МНО Пономарьовій Д.В. при підписанні договору договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 1973, виданий 28.08.2021; копію рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер: 60053980 від 28.08.2021 12:20:12, приватний нотаріус Пономарьова Дар`я Володимирівна, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, про реєстрацію права власності за ТОВ «Сол-Проперті» квартири АДРЕСА_1 ; копію договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , який укладено 29.07.2022 між ТОВ «Сол-Проперті» та ОСОБА_1 , та всі документи, які стали підставою для укладення вказаного договору.

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 09.05.2023 клопотання представника позивача ОСОБА_3 – ОСОБА_4 про витребування доказів задоволено, витребувано в Акціонерного товариства «УкрСибБанк» інформацію про стан заборгованості ОСОБА_3 перед ПАТ «УкрСибБанк» за Кредитним договором №11204088000 від 30.08.2007 станом на день відступлення права вимоги за цим кредитним договором на користь ТОВ «Кей-Колект»; детальну інформацію про всі здійснені ОСОБА_3 оплати на користь ПАТ «УкрСибБанк» за Кредитним договором №11204088000 від 30.08.2007 з детальним зазначенням призначення платежу, суми платежу та куди Банком було зараховану відповідну суму (в погашення тіла кредиту, погашення нарахованих відсотків, пені, штрафних санкцій, тощо); копію іпотечного договору №3201 від 30.08.2007, укладеного між ПАТ «УкрСибБанк» та ОСОБА_3 з усіма додатками до нього; копію договору факторингу, серія та номер 5207-5208, укладеного між ПАТ «УкрСибБанк» та ТзОВ «Кей-Колект», відповідно до якого ПАТ «УкрСибБанк» уступило право вимоги на користь ТОВ «Кей-Колект» за кредитним договором №11204099000 від 30.08.2007 та іпотечним договором №3201 від 30.08.2007 до ОСОБА_3 , з усіма додатками до нього; копії усіх листів, претензій, які надсилалися ПАТ «УкрСибБанк» ОСОБА_3 з вимогами про погашення заборгованості за кредитним договором №11204099000 від 30.08.2007 та іпотечним договором №3201 від 30.08.2007; докази передачі (відступлення) права вимоги від ПАТ «УкрСибБанк» до ТОВ «Кей-Колект» до позичальника ОСОБА_3 та докази оплати новим кредитором вартості такого відступлення; докази повідомлення Банком ОСОБА_3 про зміну кредитора за кредитним договором №11204099000 від 30.08.2007 та іпотечним договором №3201 від 30.08.2007.

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 09.05.2023 клопотання представника позивача ОСОБА_3 – ОСОБА_4 про витребування доказів задоволено, витребувано в Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей Колект» копію Договору відступлення права вимоги, укладеного між ПАТ «УкрсСибБанк» та ТОВ «Кей Колект» за іпотечним договором №3201 від 30.08.2007, до Іпотекодавця ОСОБА_3 , з усіма додатками нього; копії усіх підписаних між ПАТ «УкрСибБанк» та ТОВ «Кей Колект» документів, які стосуються відступлення права вимоги за кредитним договором №11204099000 від 30.08.2007 та договором іпотеки №3201 від 30.08.2007, зокрема, докази проведення ТзОВ «Кей Колект» оплати за відступлення права вимоги; довідку про стан заборгованості ОСОБА_3 за кредитним договором №11204099000 від 30.08.2007 станом на 12 грудня 2011 року (на день укладення Договору Факторингу між ПАТ «УкрСибБанк» та ТзОВ «Кей Колект»); копії усіх документів, які ТзОВ «Кей Колект» подавало нотаріусу Київського МНО Пономарьовій Д.В. при підписанні Договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 1973, від 28.08.2021; докази повідомлення Банком або ТзОВ «Кей-Колект» ОСОБА_3 про зміну кредитора за кредитним договором №11204099000 від 30.08.2007 та іпотечним договором №3201 від 30.08.2007; оригінал Вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 15.06.2021 вих. №15/06/2021/734817/2, адресована ОСОБА_6 ; оригінал Вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 15.06.2021 вих. №15/06/2021/734817/4, адресована ОСОБА_6 ; оригінал Вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 21.07.2021 вих. №15/06/2021/734817/2, адресована ОСОБА_6 ; оригінал Вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 21.07.2021 вих. №15/06/2021/734817/4, адресована ОСОБА_6 ; оригінали поштових конвертів, в яких вищезазначені вимоги скеровувалися на адресу ОСОБА_3 ; оригінали описів вкладень у поштові відправлення щодо відправлення ОСОБА_3 . Вимог про усунения порушень основного зобов`язання; оригінали довідок відділень «Укрпошти» про «Повернення поштових відправлень» щодо направлення ОСОБА_3 вимог про усунення порушень основного зобов`язання.

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 09.06.2023 заяву ОСОБА_3 про забезпечення позову задоволено, в порядку забезпечення позову накладено арешт на квартиру АДРЕСА_1 , належну на праві власності ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), до набрання законної сили рішенням у цивільній справі №464/647/23.

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 06.10.2023 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

Ухвалою Сихівського районного суду м. Львова від 29.04.2024, з урахуванням ухвали Сихівського районного суду м. Львова від 30.04.2024 про внесення виправлень, визнано обов`язковою явку відповідача ОСОБА_1 в судове засідання, призначене на 13.45 год. 31 травня 2024 року, для надання особистих пояснень.

Представник позивача в судовому засіданні позовну заяву підтримав в повному обсязі з підстав, що в ній викладені, просив суд позовні вимоги задовольнити.

Представник відповідача ТОВ «Кей-Колект» позов не визнав, вважає його бузпідставним та необґрунтованим. Зазначив, що відповідач за договором відступлення права вимоги придбав право вимоги в АТ «УкрСиббанк» за кредитними та іпотечними зобов`язаннями позивача перед банком. Йому відомо, що банк звертався до суду про стягнення заборгованості, та в межах вказаного спору відбулася заміна кредитора. Не заперечив, що рішенням Городоцького районного суду Львівської області від 24.05.2012 стягнуто із ОСОБА_3 та ОСОБА_7 заборгованість за кредитним договором 563514 грн. Вказане рішення суду набрало законної сили, однак виконавчий лист до виконавчої служби не скеровувався. Причини йому не відомі. Підтвердив, що в подальшому, на підставі іпотечного договору відповідач задовільнив свої вимоги шляхом відчуження іпотечного майна, щодо котрого проведено експертну оцінку. Крім того вказав, що позивача повідомлялося про відступлення права вимоги, про намір продати іпотечне майно, та усі оригінали з даного приводу було передано нотаріусу. Також зіслався, що саме по собі неповідомлення позичальника про відступлення права вимоги не припиняє зобов`язань сторін за кредитним договором і не може бути підставою, яка перешкоджає звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором на користь нового кредитора. Вважає, що ТОВ «Сол-Проперті», ОСОБА_1 є добросовісними набувачами квартири АДРЕСА_1 , які законним шляхом набули майно, покладаючись на добросовісність дій відчужувача. У задоволенні позову просив відмовити.

Відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні повідомила, що дійсно являється власником спірної квартири, котру придбала на відкритих торгах, про котрі дізналася із мережі інтернет. Вважає що на момент продажу ціна на квартиру була реалістична, тому вона вирішила придбати, самостійно оцінки не проводила. До момент придбання квартири, таку не оглядала, тільки будинок, знала, що в квартирі зареєстровані інші особи. Ключ від квартири продавець їй не передавав, вказані обставини не узгоджувалися. Коли вона прибула до квартири, та мала намір до неї зайти, двері були зачинені, у зв`язку із чим в подальшому звернулася до суду до позивача про усунення перешкод у користуванні квартирою. Зазначила, що вона є добросовісним набувачем, в укладенні договору розраховувала на те, що нотаріус перевірить усі документи. Будь-яких претензій до продавця не має, так як вважає, що торги проведені відповідно до чинного законодавства. Просить в позові відмови повністю.

Представник відповідача ОСОБА_1 – ОСОБА_2 повністю підтримала доводи позивача, зазначила, що придбала спірну квартиру на прилюдних торгах ДП «Сетам», вартість якої сплатила в повному обсязі. Вважає, що остання є добросовісним набувачем спірного майна, оскільки набула прав власності на підставі торгів за відплатним договором, та не може відповідати за порушення допущені іншими особами в рамках процедур спеціально визначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів із нерухомим майном. Зазначила, що позов до задоволення не підлягає.

Представник відповідача ТОВ «Сол-Проперті» в судове засідання не з`явився, повідомлений належним чином.

Представник третьої особи АТ «УкрСибБанк» в судове засідання не з`явився, звернувся до суду з заявою, в якій просить здійснювати розгляд справи за його відсутності.

Треті особи приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., приватний нотаріус Дрогобицького районного нотаріального округу Легеда М.М. в судове засідання не з`явилися, повідомлялися належним чином.

Заслухавши пояснення учасників справи, з`ясувавши дійсні обставини справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, суд приходить до висновку, що позов слід задовольнити з наступних підстав.

Між сторонами виник спір з приводу договірних відносин та володіння, користування та розпорядження іпотечним майном.

При цьому, договірні відносини мали місце між позивачем та АТ «Укрсиббанк, між АТ «Укрсиббанк» та ТзОВ «Кей-Колект», між ТзОВ «Кей-Колект» та ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ», між ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ» та ОСОБА_1 Право власності на квартиру АДРЕСА_1 набувалося та відчужувалося на підставі договорі купівлі продажу укладених між ТзОВ «Кей-Колект» та ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ», між ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ» та ОСОБА_8 .

Вирішуючи заявлені позивачем позовні вимоги суд виходить з наступного:

згідно з положеннями ч. 1 ст. 16 ЦК України та ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст. 575 ЦК Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

У відповідності до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки може бути нерухоме майно, що належить іпотекодавцю на праві власності.

Як визначено ст. 18 Закону України «Про іпотеку» Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити істотні умови.

У відповідності до ст. 33 вищевказаного Закону у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Статтею 35 цього Закону зазначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно положень ст. 36 Закону України «Про іпотеку»  сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Так, у відповідності до ст. 38 цього Закону якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки. Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Статтею 387 ЦК України передбачено, що власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане такому набувачеві на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Відповідно до ст. 229 ЦПК України, суд під час розгляду справи повинен безпосередньо дослідити докази у справі: ознайомитися з письмовими та електронними доказами, висновками експертів, поясненнями учасників справи, викладеними в заявах по суті, показаннями свідків оглянути речові докази.

При дослідженні доказів, судом встановлено наступне.

Встановлено, що 30.08.2007 між АТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_3 укладено договір про надання споживчого кредиту №11204088000, за умовами якого остання отримала кредит в іноземній валюті у розмірі 66 000 доларів США та зобов`язалась повернути такий в повному обсязі в термін не пізніше 30 серпня 2028 року, а також сплатити проценти за його користування шляхом внесення ануїтетних платежів в порядку та на умовах, визначених цим договором (т. 1, а. с. 20-27).

На виконання зобов`язань за кредитним договором, між сторонами 30.08.2007 укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом ЛМНО Кушнерик Н.П., зареєстрований в реєстрі за №3202, відповідно до якого іпотекодавець ОСОБА_3 передала в іпотеку двохкімнатну квартиру загальною площею 50,4 кв.м, житловою площею 29,3 кв.м, з кухнею, право власності на яку виникне в іпотекодавця в майбутньому, що за адресою: АДРЕСА_2 (т. 1, а. с. 28-33).

Як вбачається з відповіді Сихівської районної адміністрації ЛМР від 26.07.2022 №34-вих-52-52551, у квартирі АДРЕСА_1 зареєстровано четверо осіб – ОСОБА_7 , ОСОБА_3 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , що також підтверджується копією витягу з будинкової книги (т. 1, а. с. 34-39, 51).

28.08.2021 між ТОВ «Кей-Колект» та ТОВ «Сол-Проперті» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» щодо квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В., зареєстрований в реєстрі за №1973 (т. 1, а. с. 43-45).

11.07.2022 ДП «СЕТАМ» проведено електронні торги, за результатом яких двокімнатну квартиру загальною площею 50,4 кв.м, що за адресою: АДРЕСА_2 , продано ОСОБА_1 за вартістю 451 000,00 грн., що вбачається з протоколу №573881 проведення електронних торгів (т. 1, а. с. 46).

22.07.2021 між ТОВ «Сол-Проперті» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Легедою М.М., зареєстрований в реєстрі за №630 (т. 1, а. с. 47-50).

ТОВ «Кей-Колект» зверталось до ОСОБА_6 з вимогою про усунення порушень основного зобов`язання листами №15/06/2021/734817/4 від 15.06.2021, №15/06/2021/734817/2 від 15.06.2021, №21/07/2021/734817/4 від 21.07.2021 та №21/07/2021/734817/2 від 21.07.2021 за адресами останньої – АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 , однак такі повернулись неврученими з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою» та «за закінченням терміну зберігання» (т. 1, а. с. 169-176).

Відповідно до звіту про оцінку 2х кімнатної квартири, загальною площею 50,4 кв.м, за адресою: АДРЕСА_2 , проведеного ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», вартість об`єкта оцінки станом на 25.06.2021 становила 549 178,00 грн (т. 1, а. с. 177-186).

12.12.2011 між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» укладено договір факторингу №1, за яким ТОВ «Кей-Колект» набуло права вимоги до боржника ОСОБА_6 за кредитним договором про надання споживчого кредиту №11204088000 від 30.08.2007 (т. 2, а. с. 201-206).

Крім того, між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» укладено договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, посвідчений 12.12.2011 приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е.В., зареєстрований в реєстрі за №5207-5208, за яким ТОВ «Кей-Колект» набуло право вимоги за договором іпотеки від 30.08.2007 (т. 2, а. с. 198-200).

ПАТ «УкрСиббанк» листом №12-22/26983 від 15.12.2011 повідомило ОСОБА_11 за адресою: АДРЕСА_3 , про відступлення прав вимоги за кредитним договором №11204088000 від 30.08.2007 (т. 2, а. с. 196).

Як вбачається з копії свідоцтва про зміну імені серії НОМЕР_2 від 24.07.2009, ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , змінила ім`я на ОСОБА_11 (т. 3, а. с. 3).

Рішенням Городоцького районного суду Львівської області від 24.05.2012, яке набрало законної сили 03.08.2012, позов ТОВ «Кей-Колект» до ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про стягнення заборгованості за кредитним договором задоволено, стягнуто солідарно з ОСОБА_11 , ОСОБА_7 на користь ТОВ «Кей-Колект» борг за кредитним договором №11204088000 від 30.08.2007 у розмірі 563 514,56 грн.; стягнуто з ОСОБА_11 на користь ТОВ «Кей-Колект» борг за кредитним договором №11203978000 від 30.08.2007 у розмірі 27 661,84 грн.; вирішено питання розподілу судових витрат (т. 3, а. с. 85-87).

Згідно з відповіддю Управління нотаріату ЦМУ МЮ (м. Київ) №24041/9.1-23/вх.25236/9-23 від 15.05.2023, приватний нотаріус КМНО Пономарьова Д.В. на підставі поданої нею заяви від 15.08.2022 зупинила нотаріальну діяльність на період воєнного стану (т. 3, а. с. 106).

Таким чином, при вирішенні спору суд встановив, що 28.08.2021 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна ТзОВ «Кей-Колект» у відповідності до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» відчужено ТОВ «СОЛ-ПРОПЕРТІ» нерухоме майно, квартиру АДРЕСА_1 , що є іпотекою згідно іпотечного договору посвідченого 30 серпня 2007 року за реєстровим номером 3201 від 30.08.2007 укладеного між АКІБ «Укрсиббанк» та ОСОБА_3 , за ціною 549178 грн. також, у п. 1 договору зазначено, що власником предмету продажу є ОСОБА_3 , тоді як нерухоме майно належить продавцю як Іпотекодержателю на підставі іпотечного договору та Договору відступлення права вимоги. У п. 2 продавець ствердив, що за 30 днів до укладення договору письмово повідомив Іпотекодавця про намір укласти договір. Одночасно у п. 6 Договору, продавець ствердив, що відсутні будь-які права на володіння та користування нерухомим майном у третіх осі.

Як вбачається з Іпотечного Договору від 30.08.2007 іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги переважно перед іншими кредиторами (п. 2.1.1), зобов`язаний попередити іпотекодавця протягом 7 днів про відступлення прав за договором (п.2.2.1). Положення щодо звернення стягнення визначені Розділом 4, зокрема, п. 4.2 визначено, що звернення стягнення здійснюється рішенням суду, або, виконавчого напису нотаріуса, застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, договору між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому, застосувати звернення стягнення іпотекодержатель вправі лише після невиконання іпотекодержателем вимог про усунення порушень визначених п.п. 2.1.1.-2.1.2 Договору Іпотеки, оформлених в силу ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Беручи до уваги, що з приводу відчуження спірного нерухомого майна рішення суду не приймалося, нотаріусом виконавчий напис не вчинявся, договір між сторонами про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався, суд приходить до переконання, що квартиру АДРЕСА_1 відповідачем було відчужено на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя узгодженого сторонами відповідно до договору Іпотеки.

Як вбачається з розділу 5 Договору іпотеки «Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя» сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на Предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється відповідно до застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі. Іпотекодержатель самостійно визначає один з наступних способів звернення стягнення на Предмет іпотеки: передачу Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку»; право Іпотекодержателя від свого імені продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст.38 Закону України «Про іпотеку».

З цього слідує, що договором Іпотеки від 30.08.2007 передбачено два окремих способи звернення стягнення на Предмет іпотеки, порядок реалізації котрих передбачений ст. ст. 37, 38 Закону України «Про іпотеку».

Так, як узгоджено сторонами у договорі іпотеки від 10.08.2007 у п. 5.2.-5.3 у разі настання обставин, зазначених в п.4.1. цього договору іпотеки, Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, у котрому зазначає який із способів задоволення вимог Іпотекодержателя, що передбачені ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку», застосовується Іпотекодержателем для задоволення своїх вимог.

З огляду на це, перед здійсненням права на відчуження предмету іпотеки, іпотекодержатель в силу положень п.п. 5.2-5.3, 5.5 Договору та ч.1 ст. 38 Закону України «Про Іпотеку» за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу зобов`язаний був письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Тобто, з вищевикладеного слідує, що в силу п.п. 4.3, 5.2 Іпокодержатель надсилає Іпоотекодавцю повідомлення, оформлене згідно ст. 35 Закону України «Про іпотеку», котре має містити попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги,  та повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя котре має містити не тільки спосіб задоволення вимог Іпотекодержателя, але й про намір укласти договір купівлі-продажу.

Зазначене свідчить про необхідність скерування Іпотекодержателем Іпотекодавцю два повідомлення, перше про можливість застосування звернення стягнення на предмет іпотеки, інше про рішення щодо застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.

При цьому, суд погоджується із позицією Верховного Суду викладеній у постанові від 14 лютого 2018 р. по справі № 127/8068/16-ц, що аналіз положень статей 17, 33, 36, 38 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно. З цього слідує, що право іпотекодержателя на застосування застереження, передбаченого п. 5 Іпотечного договору не є абсолютним. Саме у зв`язку з цим, договором передбачено надсилання повідомлення, де, насамперед, має бути зазначено який саме позасудовий спосіб звернення стягнення обрано Іпотекодержателем, якими є строки добровільного виконання зобов`язання, за яку ціну буде звернено стягнення, оскільки, ціна набуття права власності на предмет іпотеки, на момент звернення стягнення, є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. Таке повідомлення й фактично є способом погодження істотних умов застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Як вбачається із копій вимог, на котрі посилається відповідач 2 як на повідомлення направлене позивачу в порядку п.5.2 Договору іпотеки та ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 15.06.2021 №15\06\2021\734817\4, № 15\06\2021\734817\2 та від 21.007.2021 № 21\07\2021\734817\4 та №21\07\2021\734817\2, адресованих ОСОБА_6 , ТзОВ «Кей-Колект», ще у 2021 році Іпотекодержатель вимагає від останньої погасити борг за договором споживчого кредиту в загальній сумі 69931,51 доларів США, що в національній валюті станом на 15.06.2021 становить 1887850,05 грн., 3359,18 доларів США, що в національній валюті станом на 15.06.2021 становить 90683,41, 69931,51 доларів США, що в національній валюті станом на 21.07.2021 становить 1903570,66 грн. та відповідно 3359,18 доларів США, що в національній валюті станом на 21.07.2021 становить 91438,56 грн. та попереджає, що в разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку ТзОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки (а.с.169-176).

Тобто вказані вимоги про усунення порушень основного зобов`язання скеровані в порядку п. 4.3 Договору Іпотеки, та не містять жодних відомостей про спосіб задоволення вимог Іпотекодержателя, та намір укласти договір купівлі-продажу, ціну договору купівлі-продажу.

Одночасно, суд вказані докази, не вважає достатніми на підтвердження доводів відповідача 2 про належне повідомлення позивача про усунення порушень основного зобов`язання, оскільки з долучених копій конвертів, квитанцій, описів не представляється можливим встановити факт направлення останній зазначених документів, так як інформація є зафіксована на окремих аркушах, що є копіями, а оригіналів вказаних документів суду не надано. Крім того, на окремих копіях Довідок про причини повернення поштового відправлення міститься відмітка «за закінченням терміну зберігання», що не може бути належним доказом вручення позивачу конкретного документу.

Також, суд звертає увагу на те, що Рішенням Городоцького районного суду Львівської області від 24.05.2012, яке набрало законної сили 03.08.2012, позов ТОВ «Кей-Колект» до ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про стягнення заборгованості за кредитним договором задоволено, стягнуто солідарно з ОСОБА_11 , ОСОБА_7 на користь ТОВ «Кей-Колект» борг за кредитним договором №11204088000 від 30.08.2007 у розмірі 563 514,56 грн.; стягнуто з ОСОБА_11 на користь ТОВ «Кей-Колект» борг за кредитним договором №11203978000 від 30.08.2007 у розмірі 27 661,84 грн., тобто в судовому порядку вирішено питання щодо стягнення основного зобов`язання за кредитними договорами, котре для примусового виконання органам виконавчої служби не передавалося, докази з даного приводу суду не надано.

У зв`язку із цим, відповідачем 2 не доведено, що мали право вимоги до ОСОБА_6 про стягнення 69931,51 доларів США, що в національній валюті станом на 15.06.2021 становить 1887850,05 грн., 3359,18 доларів США, що в національній валюті станом на 15.06.2021 становить 90683,41, 69931,51 доларів США, що в національній валюті станом на 21.07.2021 становить 1903570,66 грн. та відповідно 3359,18 доларів США, що в національній валюті станом на 21.07.2021 становить 91438,56 грн., у зв`язку із чим скеровували позивачу вимоги про усунення порушень основного зобов`язання.

При цьому, суд погоджується з доводами позивача, обгрунтованими правовими висновками ВП ВС викладеними у постанові від 29.09.2020 у справі № 757\13243\17 про те, що «реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку". Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року N 270. Недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.»

Крім того, суд звертає увагу, що повідомлень про прийняття рішення щодо застосування застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу із ТЗОВ «Сол-Проперті» за обумовленою ціною ОСОБА_3 ТзОВ «Кей-Колект» не направляв, доказів з даного приводу суду не надано, що свідчить про порушення п. 52 Іпотечного Договору.

Таким чином, зважаючи на те, що спір між позивачем та ТзОВ «Кей-Колект» з приводу виконання основного зобов`язання за кредитними договорами врегульований судом, підлягав примусовому виконанню, однак до органів виконавчої служби переданий не був, у вимогах про усунення порушень основного зобов`язання від 15.06.2021 та 21.07.2021, зазначено суми зобов`язань, що не відповідають рішенню суду, достатніх доказів про надсилання вимог з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача не надано, що свідчить про не доведення до відома ОСОБА_3 наміру про прийняття рішення іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, Іпотекодержатель в силу п. 5.2 Іпотечного договору рекомендованим листом не повідомляв позивача про застосування застереження про задоволення своїх вимог шляхом укладення договору купівлі-продажу із відповідачем 3 за обумовленою ціною, суд приходить до переконання що ТзОВ «Кей-Колект», як іпотекодержатель, на момент укладення спірного договору не набув право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, у зв`язку із чим доводи позивача знайшли своє підтвердження, а тому Договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» від 28.08.2021 укладений між ТзОВ «Кей-Колек» та ТзОВ «Сол-Проперті» щодо квартири АДРЕСА_1 не може вважатися дійсним.

Зважаючи на те, що між ТзОВ «Сол-Проперті» та ОСОБА_1  укладено договір купівлі-продажу щодо квартири  АДРЕСА_1 набутої продавцем на підставі провочину укладеного з порушенням Закону України «Про іпотеку», заслуговує на увагу, правовий висновок ВП ВС викладений у постанові від 14.11.2018 у справі № 183\1617\16, що «власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України). Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю). У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша - третя статті 388 ЦК України). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними».

При вирішенні позовної вимоги щодо витребування спірної квартири із незаконного володіння ОСОБА_1 , суд бере до уваги, що останній було відомо про наявність права користування у позивача та її сім`ї квартирою АДРЕСА_1 , оскільки на момент укладення договору-купівлі-продажу нотаріус володів інформацію про реєстрацію місця проживання останніх за вищевказаною адресою, перед укладення правочину відповідач не оглядала квартиру, ключі від такої не отримувала, підписуючи договір засвідчила положення п.1.5, що не відповідає фактичним обставинам, погодилася із твердженням продавця викладеними у п.1.4 щодо відсутності прав третіх осіб на предмет правочину, що не може свідчити про абсолютну добросовісність набуття права власності.

Таким чином, зважаючи на те, що квартира АДРЕСА_1 вибула з володіння позивача, не з його волі, внаслідок порушення Іпотечного договору, Закону України «Про іпотеку», така не була продана у порядку, встановленому для виконання судових рішень, чи на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна, є достатні підстави для застосування ст. 388 ЦК України та витребування спірного майна від набувача, у зв`язку із чим позовна вимоги з даного приводу підлягає до задоволення.

Підсумовуючи все вищенаведене, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, котрі не викликають сумніву, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що відповідно до ст. 1 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_3 підлягають до задоволення.

Питання судових витрат суд вирішує відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України.

Так, судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на відповідача у разі задоволення позову.

Враховуючи, що суд прийшов до висновку про задоволення позовних вимог судові витрати на користь позивача слід стягнути із відповідачів солідарно.

На підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України, ст.ст. 1, 3, 5, 7, 33, 36, 38, 39, Закону України "Про іпотеку», керуючись ст.ст. 2, 4, 81, 82, 141, 142, 259, 263-265, 268, 272, 273, 360 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

позов задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 28.08.2021, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті», щодо квартири АДРЕСА_1 , належної на праві власності ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, зареєстрований в реєстрі за №1973.

Витребувати квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 50,4 кв. м, житловою площею 29,3 кв. м, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 19932617, з незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 .

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, у розмірі 2 188 (дві тисячі сто вісімдесят вісім) гривень 06 (шість) копійок.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» на користь ОСОБА_3 судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, у розмірі 2 188 (дві тисячі сто вісімдесят вісім) гривень 06 (шість) копійок.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті» на користь ОСОБА_3 судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, у розмірі 2 188 (дві тисячі сто вісімдесят вісім) гривень 06 (шість) копійок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Львівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 22 серпня 2024 року.

Учасники справи:

Позивач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_3 ;

Відповідач: ОСОБА_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 ;

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», місцезнаходження: м. Київ, вул. Менделєєва, 12, офіс 94/1, код ЄДРПОУ 37825968;

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сол-Проперті», місцезнаходження: м. Київ, провулок Артилерійський, 5В, код ЄДРПОУ 39525641;

Третя особа: Акціонерне товариство «УкрСибБанк», місцезнаходження: м. Київ, вул. Андріївська, 2/12, код ЄДРПОУ: 09807750;

Третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, місцезнаходження: м. Київ, вул. В. Тютюнника, 49/23;

Третя особа: Приватний нотаріус Дрогобицького районного нотаріального округу Легеда Микола Миколайович, місцезнаходження: м. Дрогобич, вул. І. Мазепи, 12, офіс 1.

Головуюча                                                                                                Сабара Л.В.