ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

24 квітня 2024 року                                                                                  

м. Чернівці

справа № 727/11510/23

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого        Одинака О. О.

суддів Лисака І,. Н., Перепелюк І. Б.

секретар Паучек І. І.

позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд»

відповідачі Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1

апеляційна скарга ОСОБА_1 , в інтересах якого діє ОСОБА_2 , на рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці від 27 лютого 2024 року та додаткове рішення Шевченківського районного суду Чернівці від 12 березня 2024 року

головуючий в суді першої інстанції суддя Одовічен Я. В.

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» (далі -ТзОВ «Гіпербуд») звернулося до суду з позовом.

Позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) №116, загальною площею 14,4 кв.м., яке розташоване на АДРЕСА_1 , від 03 травня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. за №6254.

На обґрунтування позовних вимог зазначав, що  03 травня 2017 року між Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого кооператив передав за плату, а ОСОБА_1 прийняв у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) АДРЕСА_2 .

Вважав, що вказаним договором було порушено його права, у зв`язку з чим вважає, що він підлягає визнанню недійсним.

Так, ТзОВ «Гіпербуд» на підставі договору оренди землі №7800 від 04 травня 2012 року є орендарем земельної ділянки, яка розташована на АДРЕСА_1 .

29 серпня 2012 року Інспекцією ДАБК у Чернівецькій області ТзОВ «Гіпербуд» видано дозвіл на виконання будівельних робіт №ЧВ11412152339 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга – будівництво торгового центру).

ТзОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру та згідно звіту приватної аудиторської фірми «Експрес-Аудит» сума витрат на таке будівництво станом на 30 вересня 2016 року склала 47663752 гривень 69 копійок.

Після завершення будівництва позивач звернувся до Інспекції ДАБК у Чернівецькій області із заявою про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію. Проте, Інспекція у прийнятті в експлуатацію об`єкта відмовила з тих підстав, що ТзОВ «Гіпербуд» надало недостовірні дані щодо земельної ділянки.

Вказував на те, що позивач право на будівництво нікому не передавав та про такі зміни органи державного архітектурно-будівельного контролю не повідомляв.

Однак, рішенням Чернівецької міської ради №317 від 28 липня 2016 року було припинено в односторонньому порядку договір оренди землі №7800 від 04 травня 2012 року, укладений між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Гіпербуд».

Після цього, між Чернівецькою міською радою та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект» було укладено договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року, за умовами якого міська рада передала кооперативу в оренду земельну ділянку, яка розташована на АДРЕСА_1 .

У подальшому, рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року у справі №926/4124/16, яке набрало законної сили, зазначене рішення міської ради визнано недійсним та скасовано, а договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року, укладений між міською радою та Обслуговуючим кооперативом «ЖБК «Проспект» визнано недійсним.

Однак, використовуючи договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року, Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» в незаконний спосіб отримав сертифікат готовності на закінчений будівництвом об`єкт: «будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом» за адресою АДРЕСА_1 .

Крім того, використовуючи договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року та сертифікат, Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» продав нежитлові приміщення в торговому центрі ряду юридичних та фізичних осіб, в тому числі і ОСОБА_1 .

Згодом зазначений вище сертифікат було скасовано постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі №926/1574/18.

Отже, Обслуговуючий кооператив «ЖБК «Проспект» неправомірно набув статус замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, в тому числі і на приміщення, яке є предметом оскаржуваного договору.

Вважав, що оспорюваний правочин не відповідає вимогам статті 203, статті 658 ЦК України. Внаслідок укладення оспорюваного договору купівлі-продажу порушено права ТзОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, оскільки позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Шевченківського районного суду міста Чернівці від 27 лютого 2024 року позов ТзОВ «Гіпербуд» задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) №116, загальною площею 14,4 кв.м., яке розташоване за адресою АДРЕСА_1 , укладений 03 травня 2017 року між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований в реєстрі за № 6254.

Стягнуто з ОСОБА_1 , Обслуговуючого кооперативу Житлово-будівельний кооператив «Проспект» в рівних частках судовий збір у розмірі 2684 гривень.

Рішення мотивоване тим, що наявними в матеріалах справи доказами підтверджується той факт, що ОК ЖБК «Проспект» не був власником майна (речей та прав), які було відчужено за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) №116, загальною площею 14,4 кв.м., яке розташоване за адресою АДРЕСА_1 , укладеного 03 травня 2017 року, а отже відповідно до вимог статтей 203, 655, 656, 658 ЦК України не мав права укладати угоди по його відчуженню.

Отже, оскільки ОК ЖБК «Проспект» розпорядився майном, власником якого він не є, так як неправомірно набув статус замовника будівництва, використовуючи який, у подальшому, оформив право власності на торговельний комплекс, суд дійшов висновку про невідповідність оспорюваного правочину вимогам закону та його недійсність.

Внаслідок укладення оспорюваного правочину порушено права ТзОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва на закінчення будівництва, здачу його в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене майно.

З огляду на зазначене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ТзОВ «Гіпербуд» обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду Чернівці від 12 березня 2024 року стягнуто з ОСОБА_1 , Обслуговуючого кооперативу Житлово-будівельний кооператив «Проспект» на користь ТзОВ «Гіпербуд» в рівних частках понесені витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 12000 гривень.

Відповідно п.5 договору про надання правової допомоги від 02.10.2023 року укладеного між ТзОВ «Гіпербуд» та адвокатом Стороженко Ю. В., плата за виконання адвокатом доручень Товариства складає 20000 гривень.

Суд посилався на те, що 04 березня 2024 року представник позивача ТзОВ «Гіпербуд» – Стороженко Ю.В. звернувся до суду з заявою про ухвалення додаткового рішення у даній справі №727/11510/23 щодо стягнення з відповідачів на користь позивача судовит витрат понесених останнім на професійну правничу допомогу в розмірі 20000 гривень.

12 березня 2024 року від представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 надійшло клопотання, в якому він заперечував проти задоволення заяви представника позивача про стягнення судових витрат. Вказував, що витрати не відповідають об`єму виконаних робіт та належним чином не підтверджені. Просив зменшити суму понесених позивачем судових витрат по вказаній справі до 4 000 гривень.

Даючи оцінку зазначеним вище аргументам, суд, врахуваши їх з огляду на складність справи, ціну позову та її значення для сторін, обсяг наданих адвокатом послуг та виконаних робіт, тривалість судового провадження, наявність численної усталеної практики, дійшов висновку про те, що витрати на правничу допомогу є завищеними та підлягають зменшенню до 12 000 гривень.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , в інтересах якого діє  ОСОБА_2 ,  просить рішення та додаткове рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким у позові відмовити у повному обсязі.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апелянт посилається на те, що суд першої інстанції ухвалив рішення з порушенням норм процесуального та матеріального права.

ТзОВ «Гіпербуд» не є стороною оскаржуваного договору купівлі-продажу нерухомого майна, однак оспорює його, вважаючи, що таким договором порушується право позивача, проте питання про віндикацію чи визнання права на такий об`єкт угоди перед судом не ставить.

ТзОВ «Гіпербуд» не зазначає жодної із передбачених статтями 203, 215 ЦК України підстави для оспорювання договору.

Позивач не зазначає в чому саме полягають труднощі при введені об`єкта в експлуатацію.

Спір про питання видачі сертифікату на право експлуатації об`єкта нерухомості чи питання дозвільної документації на забудову, якими позивач обґрунтовує позов, є виключно публічно-правовим.

Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» був власником спірного майна на момент продажу, а тому мав право здійснювати реалізацію спірного майна.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

ТзОВ «Гіпербуд», в інтересах якого діж ОСОБА_3 , подало відзив на апеляційну скаргу.

Посилається на те, що судове рішення є законним та обґрунтованим, а аргументи апеляційної скарги безпідставними.

Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» не був власником торгового центру за адресою АДРЕСА_1 не мав права продажу нежитлових приміщень у ньому.

Отже, оспорюваний договір не відповідає вимогам статті 658 ЦК України, в зв`язку з чим підлягає визнанню недійсним на підставі статей 203, 215 ЦК України.

Позивач не зможе зареєструвати право власності на житлове приміщення, яке є предметом оспорюваного договору, оскільки таке право зареєстроване за ОСОБА_1 .

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

04 травня 2012 року між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Гіпербуд» укладено договір оренди земельної ділянки №7800, за умовами якого на підставі рішення 22 сесії Чернівецької міської ради VI скликання   від 29 березня 2012 року №457, Чернівецька міська рада надала, а  ТзОВ «Гіпербуд» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку, площею 1,3000 га для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться в на АДРЕСА_1 . Договір укладено строком на 10 років до 04 травня 2022 року (а.с.6-7).

29 березня 2012 року межі зазначеної земельної ділянки встановлено в натурі (а.с.10).

У подальшому, 29 серпня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області видано ТзОВ «Гіпербуд» дозвіл на виконання будівельних робіт №ЧВ11412152339 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга: будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1 . Генеральний підрядник - дочірнє підприємство приватного підприємства «Капітал інвест груп «Чернівцібудінвест» (а.с.33).

Згідно звіту приватної аудиторської фірми «ЕКСПРЕС-АУДИТ» «Про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТзОВ «Гіпербуд» станом на 30 вересня 2016 року сума витрат ТзОВ «Гіпербуд» на будівництво об`єкту «будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру)» за адресою АДРЕСА_1 складає 47 663 752 гривень 69 копійок (а.с.34-38).

Однак, 05 січня 2017 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради було відмовлено ТзОВ «Гіпербуд» у видачі сертифіката №ЧВ 170170050382 у зв`язку з тим, що в акті готовності об`єкта до експлуатації від 14 листопада 2016 року наведено недостовірні відомості в пункті 13 про документ, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою (а.с.39).

Як вбачається з дослідженого судом рішення Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року у справі №926/4124/16, рішенням Чернівецької міської ради №107 від 25 лютого 2016 року припинено в односторонньому порядку договір оренди землі №7800 від 04 травня 2012 року на підставі пункту 9.5.2 вказаного договору.

Підставою для прийняття вказаного рішення від 25 лютого 2016 року вказано здійснення орендарем будівництва без письмової згоди орендодавця.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 03 червня 2016 року визнано недійсним та скасовано рішення ЧМР №107 від 25 лютого 2016 року.

Постановою Вищого господарського суду України від 09 листопада 2016 року рішення господарського суду від 03 червня 2016 року залишено без змін.

У подальшому, рішенням Чернівецької міської ради від 28 липня 2016 року за №317 «Про припинення договору оренди землі №7800 від 04 травня 2012 року, укладеного між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Гіпербуд» у зв`язку з порушенням статті 25 Закону України «Про оренду землі», пунктів 1.1, 5.2, 7.4.11 Договору та надання в оренду земельної ділянки», припинено договір оренди землі №7800 від 04 травня 2012 року в односторонньому порядку на підставі п.п. 9.5.2 цього договору та надано Обслуговуючому кооперативу житлово-будівельному кооперативу «Проспект» земельну ділянку за адресою АДРЕСА_1 площею 1,3000 га (кадастровий номер 7310136300:11:001:0022), в оренду на три роки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) після припинення договору оренди землі №7800 від 04 травня 2012 року, укладеного між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» відповідно до пункту 9.6 договору (а.с.40-44).

Також, як вбачається з дослідженої судом постанови Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі №926/1574/18, 24 жовтня 2016 року між Чернівецькою міською радою та ЖБК «Проспект» укладено договір оренди землі №10303, за умовами якого Чернівецька міська рада надає, а ЖБК «Проспект» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . В оренду передається земельна ділянка, загальною площею 1,3000 га, кадастровий номер 7310136300:11:001:0022. Договір укладено строком на три роки.

20 лютого 2017 року ОК «ЖБК «Проспект» через Центр надання адміністративних послуг Чернівецької міської ради подав пакет документів з метою одержання сертифіката (для об`єктів ІV категорії складності)(а.с.54).

22 лютого 2017 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради видано ОК «ЖБК «Проспект» сертифікат серії ЧВ №164170531809 на об`єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом» (І черга - будівництво торгового центру), нове будівництво на АДРЕСА_1 .

Проте, рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року у справі №926/4124/16, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 04 квітня 2017 року та постановою Вищого господарського суду України від 23 серпня 2017 року, визнано недійсним та скасовано рішення Чернівецької міської ради 10 сесії VII скликання від 28 липня 2016 № 317 «Про припинення договору оренди землі від 04 травня 2012 № 7800, укладеного між Чернівецькою міською радою та ТзОВ «Гіпербуд»; визнано недійсним договір оренди землі від 24 жовтня 2016 року № 10303, укладений між Чернівецькою міською радою та ОК «ЖБК Проспект».

При цьому суд касаційної інстанції зазначив, що суди попередніх інстанцій правильно встановили та виходили з того, що спірне рішення Чернівецької міської ради від 28 липня 2016 року № 317 прийняте за відсутності передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі» підстав для припинення договору оренди землі від 04 травня 2012 року № 7800 та з порушенням приписів частини 2 статті 20, статті 123, частини 1 статті 124, статті 186 Земельного кодексу України та статті 50 Закону України «Про землеустрій», оскільки зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки із подальшою її передачею в оренду новому користувачу відбулася за відсутності проекту землеустрою.

Зазначені обставини встановлені постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07 липня 2021 року у справі № 926/1574/18 та визнаються судом такими, що не підлягають доказуванню.

Судом також встановлено, що постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі №926/1574/18 визнано незаконним та скасовано сертифікат серії ЧВ №164170531809, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22 лютого 2017 року (а.с. 45-60).

Окрім того, постановою Верховного Суду від 07 липня 2021 року у справі №926/1574/18 касаційну скаргу Чернівецької міської ради задоволено частково.

Постанову Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі №926/1574/18 у частині задоволення позовних вимог до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування сертифікату серії ЧВ   №   64170531809, виданого 22 лютого 2017 року, скасовано. У цій частині ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування сертифікату серії ЧВ № 164170531809, виданого 22 лютого 2017 року, відмовлено.

Постанову Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року щодо позовних вимог до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» про визнання незаконним та скасування сертифікату серії ЧВ №164170531809, виданого 22 лютого 2017 року, залишено без змін.

Отже, сертифікат серії ЧВ №164170531809, виданий 22 лютого 2017 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради ОК «ЖБК «Проспект» на об`єкт «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом» (І черга - будівництво торгового центру), нове будівництво на АДРЕСА_1 , на даний час визнано незаконним та скасовано.

Судом також встановлено, що 03 травня 2017 року між ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого Обслуговуючий кооператив Житлово-будівельний кооператив «Проспект» (продавець) передав за плату, а покупець ОСОБА_1 прийняв у власність нежитлове (торгове) приміщення № НОМЕР_1 , загальною площею 14,4 кв.м., що розташоване за адресою АДРЕСА_1 .

Нежитлове приміщення, що є предметом цього договору, зареєстровано за продавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20 квітня 2017 року на підставі сертифікату ДАБІ ЧВ №164170531809, виданого 22 лютого 2017 року, технічного паспорту, виданого ЧМКБТІ 24 лютого 2017 року, довідки №37, виданої Науково-виробничим товариством з обмеженою відповідальністю «Архітектурно-земельне бюро» 09 березня 2017 року, витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, виданого КП «Бюро реєстрації нерухомості та бізнесу» 25 лютого 2017 року №81259676.

Продаж приміщення за погодженням сторін було здійснено за 153 504 гривень, які покупець зобов`язувався сплатити продавцю у строк до 04 травня 2017 року (а.с.5).

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення з наступних підстав.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судове рішення в повній мірі відповідає зазначеним зазначеним вище вимогам закону.

Згідно зі статтею 204 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Недійсність правочину визначається статтями 203, 215 ЦК України.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою–третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, третьої–п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).

Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому (частина перша статті 656 ЦК України).

Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (стаття 658 ЦК України).

Статтею 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Частинами 1, 2 статті 375 Цивільного кодексу України унормовано, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Приписами статті 876 ЦК України встановлено, що власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

За приписами частини 1 статті 95 Земельного кодексу України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором мають право, зокрема споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

З аналізу вищенаведених норм права вбачається, що чинним законодавством України чітко визначено, що право забудови земельної ділянки може реалізуватись виключно її власником чи землекористувачем.

Згідно пункту 4 частини 1 статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року, № 3038-VI (далі - Закону №3038-VI) замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Відповідно до частини 2 статті 8 Закону №3038-VI планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Відповідно до частини 4 статті 26 Закону №3038-VI право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Статтею 39 Закону №3038-VI передбачено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

За змістом статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2-4, 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом (частина четверта статті 82 ЦПК України).

Отже, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Таку правову позицію Верховний Суд України виклав в постанові №6-605 цс16 від 25 травня 2016 року.

В матеріалах даної справи міститься дозвіл на виконання будівельних робіт від 29 серпня 2012 року № ЧВ 11412152339, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області, яким ТзОВ «Гіпербуд» надано дозвіл на будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру, нове будівництво) за адресою: АДРЕСА_1 .

Даний дозвіл не скасовувався, не визнавався недійсним та є чинним.

Враховуючи те, що рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06 лютого 2017 року у справі №926/4124/16 визнано недійсним договір оренди землі №10303 від 24 жовтня 2016 року, укладений між Чернівецькою міською радою та ОК ЖБК «Проспект», останній не був користувачем земельної ділянки, не міг стати замовником будівництва та не мав права здати об`єкт будівництва в експлуатацію.

Встановивши, що оспорюваний договір укладений з порушенням вимог статей 203, 658 ЦК України, оскільки ОК «ЖКБ «Проспект» неправомірно набув статус замовника будівництва, використовуючи який, у подальшому оформив право власності на торгівельний комплекс, врахувавши обставини, встановлені судовими рішеннями у справі № 926/4124/16, суд першої інстанці, з висновком якого погоджується апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 03 травня 2017 року, оскільки внаслідок укладення цього договору порушено права ТзОВ «Гіпербут», як замовника будівництва, на закінчення будівництва, здачу його в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене майно.

Аналогічний правовий висновок викладений Верховним Судом в постановах від 25 липня 2019 року у справі №727/7137/17 та від 1 липня 2020 року у справі №727/7763/17, від 19 жовтня 2023 року у справі № 727/7731/22.

При цьому помилковим є аргумент апеляційної скарги про те, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту свої прав.

Оспорювати правочин може заінтересована особа, яка не була стороною правочину, але претендує на те, щоб майно перейшло у її володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка у судовому порядку просить про визнання правочину недійсним, спрямовані на захист її прав, приведення сторін недійсного правочину до того первісного стану, який мав місце до вчинення правочину, і який дозволить заінтересованій особі реалізувати свої права.

Помилковим є висновок суду першої інстанції про те, що позивач повинен був звернутися до суду з позовом про витребування майна.

Позивачем у справі про витребування майна з чужого володіння може бути виключно власник майна (фізичні, юридичні особи, держава і територіальні громади в особі уповноважених ними органів), який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором.

Таким чином, суб`єктом права на віндикацію є власник майна або особа, яка має право на речове право на майно (титульний володілець).

З матеріалів справи вбачається, що ТзОВ «Гіпербуд» на момент укладення договору купівлі-продажу не було власником нежитлового приміщення (торгового приміщення) АДРЕСА_2 , а тому не може звертатися до суду з позовом про витребування такого майна.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 31 березня 2021 року у справі №199/4884/17.

Також помилковим є аргумент апелянта про те, що позивач повинен був звернутися до суду з позовом про визнання права власності на спірне нерухоме майно.

Захист права власності врегульований главою 29 Цивільного кодексу України. Зокрема, відповідно до статті 392 цього Кодексу власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі зазначеної норми Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

У зв`язку з наведеним Верховний Суд неодноразово (зокрема, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 у справі №916/1608/18) звертав увагу на те, що передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності в судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

Позивачем у такому позові може бути суб`єкт, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку із наявністю щодо цього права сумнівів з боку третіх осіб чи необхідністю одержати правовстановлюючі документи.

При цьому відповідно до частини 5 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права і обов`язки можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Можливість виникнення права власності за рішенням суду Цивільний кодекс України передбачає лише у статтях 335 (набуття права власності на безхазяйну річ) і 376 (самочинне будівництво). У всіх інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема із правочинів (зокрема, постанова Верховного Суду від 02.05.2018 у справі №914/904/17).

Отже, позивачем у позові про визнання права власності є власник - особа, яка має право власності на майно (тобто вже стала його власником, а не намагається ним стати через пред`явлення позову).

При цьому відповідно до положень статті 328 Цивільного кодексу України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, тому суд при вирішенні спору про право власності повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 Цивільного кодексу України.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18 дійшла висновку, що передбачене статтею 392 Цивільного кодексу України правило за аналогією закону має застосовуватися не тільки у випадках, коли власник втратив документ, який засвідчує його право власності, а й у випадках, коли наявні в нього документи не дають змоги беззаперечно підтвердити своє право власності на нерухоме майно (зокрема тоді, коли з документа вбачається право власності особи, але не випливає однозначно, що майно є саме нерухомістю), але лише за умови, що право на майно не зареєстроване за іншою особою.

Як вже зазначено вище, ТзОВ «Гіпербуд» не є власником нежитлового приміщення (торгового приміщення) АДРЕСА_2 , а тому не може звертатися до суду з позовом про визнання права власності на таке майно.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією, яку Верховний Суд виклав у постанові від 14 липня 2022 року у справі № 3/5025/1379/12 (924/681/21).

Колегія суддів відхиляє як нерелевантні посилання в апеляційній скарзі на висновки Верховного Суду у складі колегії суддів судової палати Касаційного господарського суду, викладені у постанові від 29 серпня 2023 року в справі № 910/5958/20, оскільки предмет та підстава у ній були відмінними від предмета та підстави у цій справі, а також така справа розглядалася в іншому судочинстві, аніж ця справа.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Враховуючи наведене вище, рішення та додаткове рішення суду першої інстанції ухвалені з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому їх слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382  ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду міста Чернівці від 27 лютого 2024 року та додаткове рішення Шевченківського районного суду Чернівці від 12 березня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання тексту повного судового рішення.

Повна постанова складена 29 квітня 2024 року.

Головуючий                                                Олександр ОДИНАК

Судді:                                                        Ігор ЛИСАК

                                                               Ірина ПЕРЕПЕЛЮК