Справа № 2-12081/10

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 липня 2010 року                                     Жовтневий районний суд м. Дніпропетровська    

у складі: головуючого – судді Черновського Г.В.

               при секретарі – Вобліковій О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Дніпропетровська цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства  з   обмеженою   відповідальністю  "С.І. Центр" (м. Дніпропетровськ) про стягнення неустойки, зустрічним позовом  товариства  з  обмеженою   відповідальністю  "С.І. Центр"  (м.Дніпропетровськ) до ОСОБА_1 про визнання права власності на нерухоме майно та спонукання укладення договору оренди,

ВСТАНОВИВ:

У липні 2010 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Товариства  з   обмеженою   відповідальністю  "С.І. Центр"  (м. Дніпропетровськ) в якому просив стягнути   з   товариства з обмеженою відповідальністю «С.І. Центр» (ідентифікаційний код 35622267) на його користь суму неустойки в розмірі 10000 гривень.

Позов вмотивовано наступним, 24 березня 2010 р. між ТОВ «С.І. Центр» та позивачем був укладений попередній договір оренди нежитлового приміщення, що розташоване  в м. Дніпропетровську по АДРЕСА_1.

Відповідно до попереднього договору основний договір оренди повинен був бути укладеним  термін до 01 квітня 2010 року.

На його думку ТОВ «С.І. Центр» не має право власності на будівлю адміністративно-ділового центра, що розташований  в м. Дніпропетровську по АДРЕСА_1 , тим самим воно не виконало зобов’язань за попереднім договором оренди та ухиляється від їх виконання.  

В свою чергу ТОВ  "С.І. Центр"  (м.Дніпропетровськ) звернулося до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про визнання права власності на нерухоме майно та спонукання укладення договору оренди посилаючись на те, що відповідач за зустрічним позовом безпідставно не визнає право власності ТОВ «С.І. Центр» та відповідно незаконно ухиляється від укладення  договору оренди.

У судовому засіданні представники сторін вимоги підтримали у повному обсязі, просили їх позови задовольнити.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін та вивчивши матеріали справи в їх сукупності приходить до висновку, що позовні вимоги за первісним позовом не підлягають задоволенню, в свою чергу позовні вимоги за зустрічним позовом підлягають задоволенню частково, а саме в частині визнання права власності на нерухоме майно, з наступних підстав.

Судом встановлені наступні факти:

24 березня 2010 р. між ТОВ «С.І. Центр» та ОСОБА_1 був укладений попередній договір № 24/03-10 про укладення в майбутньому договору оренди нежитлового приміщення, що розташоване  в м.Дніпропетровську по АДРЕСА_1.

Відповідно до умов попереднього договору основний договір оренди повинен був бути укладений у термін до 01 квітня 2010 року.

На момент розгляду справи у суді договір оренди вищевказаного нежитлового приміщення досі не укладений.

ОСОБА_1 відмовляється від підписання договору оренди бо не визнає право власності ТОВ «С.І. Центр», у зв’язку із тим, що ТОВ «С.І. Центр» не має право власності на адміністративну чи торгову будівлю, що розташована  в м.Дніпропетровську по АДРЕСА_1 , а натомість має у власності за вищевказаною адресою будівлю виробничого корпусу цеху. Відповідач також зазначає, що він укладе договір оренди лише після надання позивачем документів, що підтверджують право власності на будівлю невиробничого призначення, бо в іншому випадку він не зможе здійснювати законну підприємницьку діяльність бо не отримає від повноважних органів необхідних дозвільних документів.

В свою чергу право власності ТОВ «С.І. Центр» на вищевказаний об’єкт підтверджується наступними обставинами.        

19.05.2008 року було прийняте рішення виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради № 1382 «Про оформлення права власності ТОВ «С.І. Центр» на об’єкт нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1». Вказане рішення було прийняте на підставі того, що ТОВ «Інвестиційна компанія 2006» та ТОВ «Наутілус-Інвест 2006» внесли вищевказаний об’єкт, а саме: будівлю виробничого корпусу цеху № 2 літ. В-1 поз. 1-35, загальною площею 1193,0 кв.м., у т.ч. тамбури літ. в1-1, в11- 1,  в111- 1, ганок з піддашком літ. в, навіс літ. В за адресою: АДРЕСА_2,  нерухомого майна у статутний капітал ТОВ «С.І. Центр».

На підставі вищевказаного рішення було оформлено свідоцтво про право власності від 26.05.2008 року, а право власності зареєстроване в реєстрі прав власності на нерухоме майно, що підтверджується витягом № 19408452 від 03.07.2008 року.

Після набуття вищевказаного майна у власність ТОВ «С.І. Центр» останнє вирішило, як власник, використовувати його як будівлю адміністративного та торгового призначення.

Право на зміну функціонального призначення будівлі надані товариству чинним законодавством.

Згідно Державних будівельних норм «Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва ДБН А.2.2-3-2004», затверджено наказом Держбуду України від 20 січня 2004 р. N 8  реконструкцією є перебудова існуючих об'єктів виробничого та цивільного призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри). 

Відповідно до ст.41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Відповідно до ст. 319 ЦК України власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається майном, що належить йому. Власник має право здійснювати відносно свого майна будь-які дії, що не суперечать закону.

У зв’язку із тим, що зміна функціонального призначення не пов’язувалась із будь-якими діями по перебудові переплануванню та взагалі із здійсненням будь-яких будівельних робіт, то ТОВ «С.І. Центр» не здійснювало встановлену законом процедуру реконструкції що полягає у здійсненні робіт по проектуванню та отриманню дозволу на здійснення будівельних робіт.

Таким чином зміна функціонального призначення була здійснена шляхом відповідного облаштування відповідно до волевиявлення суб'єкта права приватної власності, що є юридичною особою, про відповідну зміну, що гарантовано Конституцією України.

Статтею 24 Закону України «Про планування і забудову території» передбачено, що «суб'єкти містобудування зобов'язані дотримуватися регіональних та місцевих правил забудови».

Правила забудови м.Дніпропетровська, затверджені рішенням Дніпропетровської міської ради № 33/43 від 25.02.2009 р. відносять земельну ділянку, на якій розташована будівля, що належить ТОВ «С.І. Центр» до Зони Ц-2 (Вторинна зона ділової, громадської та комерційної активності районного значення). Згідно розділу II Правил визначені переважні та супутні їм види використання земельної ділянки, а саме розміщення: філії (відділення) банків; торгові центри, спеціалізовані та інші магазини роздрібної торгівлі товарами періодичного попиту; районні бібліотеки, клуби, центри дозвілля; нотаріальні контори і юридичні консультації; будинки побуту; ресторани  і кафе та ін.

Таким чином, нове функціональне призначення будівлі ( будівля адміністративного та торгового призначення ) у повному обсязі відповідає Правилам забудови земельної ділянки та планувальній зоні.

Більше того, згідно містобудівного висновку Головного архітектурно-планувального управління № 09/920м від 17.08.2009 р. розміщення будівлі саме виробничого призначення в межах планувальної зони Ц-2 не відповідає вимогам правил забудови м. Дніпропетровська.

Фактично зміна функціонального призначення нерухомого майна була проведена без відповідно дозволу Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. У відповідності до ст.29 Закону України «Про планування та забудову території» здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом.  

Статтею 376 ЦК України встановлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Пунктом 3 цієї статті передбачено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

 Стосовно земельної ділянки під будівлею виробничого корпусу цеху № 2 літ. В-1 поз. 1-35, загальною площею 1193,0 кв.м., у т.ч. тамбури літ. в1-1, в11- 1,  в111- 1, ганок з піддашком літ. в, навіс літ. В за адресою: м. Дніпропетровськ по АДРЕСА_1 (колишня адреса АДРЕСА_1),  приймалося рішення Дніпропетровської міської ради про передачу вказаної земельної ділянки по фактичному розміщенню будівлі № 111/50 від 07.10.2009 р. Однак договір оренди не укладався, у зв’язку із тим що вказаним рішенням земельна ділянка передавалась в оренду ТОВ «Інвестиційна компанія 2006» та ТОВ «Наутілус-Інвест 2006», тобто товариствам, що внесли вищевказану будівлю у статутний капітал ТОВ «С.І. Центр».

 В свою чергу після отримання вказаного рішення ТОВ «С.І. Центр» отримало містобудівний висновок та листи погодження від відповідних інстанцій стосовно можливості укладення договору оренди земельної ділянки із позитивними висновками.

 Більше того, Розпорядженням №227-р від 20.04.2010 р. вищезазначеній нежитловій будівлі по АДРЕСА_1 змінена адреса на АДРЕСА_1.

Відповідно до технічного висновку від 22 червня 2010 р. - (об’єкт 10-02/056)  по інструментальному обстеженню будівельних конструкцій   нежитлової будівлі адміністративного та торгового призначення літ. В-1 поз. 1-35, загальною площею 1193,0 кв.м., у т.ч. тамбури літ. в1-1, в11- 1,  в111- 1, ганок з піддашком літ. в, навіс літ. В за адресою: м. Дніпропетровськ по АДРЕСА_1, виконаного ТОВ «ПРОМТЕХСТАЛЬПРОЕКТ» (державна ліцензія АВ № 051902, від 21.04.2006 року діє до 21.04.2011 року) на момент обстеження будівля адміністративно-ділового  центру після зміни функціонального призначення в результаті облаштування нежитлової будівлі, виробничого корпусу цеху № 2 літ. В-1 відповідає державним архітектурним та будівельним нормам, придатна до подальшої експлуатації за новим функціональним призначенням.

У відповідності до цивільного законодавства України однією із умов виникнення прав та обов'язків учасників цивільних правовідносин є рішення суду. Відповідно до ст.386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб'єктів права власності.

Проведена зміна функціонального призначення не порушує прав та інтересів інших осіб, бо позивач не вимагає передання землі під вже збудованим майном у його власність, позивач буде користувачем земельної ділянки, на якій розташована будівля. Більше того, слід акцентувати увагу на той факт, що розміщення   адміністративної та торгової будівлі  (на відміну від будівлі виробничого призначення) не тільки не порушує прав третіх осіб, а й гарантує їх, бо в повній мірі відповідає правилам забудови м. Дніпропетровська.

На підставі ст.392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Враховуючи вищезазначене, та факт того, що   зміна функціонального призначення була здійснена шляхом відповідного облаштування відповідно до волевиявлення суб'єкта права приватної власності, а позивач не здійснював жодних будівельних робіт або будь-яких інших робіт пов’язаних із зміною функціонального призначення суд вважає, що додаткового введення в експлуатацію вказана вище нерухомість не потребує і є можливим визнання за Позивачем без акту введення в експлуатацію права власності на нежитлову будівлю адміністративного та торгового призначення літ. В-1 поз. 1-35, загальною площею 1193,0 кв.м., у т.ч. тамбури літ.в1-1, в11- 1,  в111- 1, ганок з піддашком літ. в, навіс літ. В за адресою: м.Дніпропетровськ по АДРЕСА_1,  нерухомого майна у статутний капітал ТОВ «С.І. Центр».

Згідно п.10  Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін'юсту України від 07.02.2002 р. за N7/5 (зареєстрованого в Мін'юсті України 18.02.2002 р. за N 157/6445) (зі змінами та доповненнями), рішення суду є правовстановлюючим документом, який підлягає реєстрації в КП «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації» без введення об’єкту в експлуатацію.  

        Викладене є підставою для задоволення позовних вимог стосовно визнання за позивачем права власності.

Що стосується позовних вимог за первісним позовом про стягнення неустойки та позовних вимог за зустрічним позовом в частині спонукання відповідача укласти договір оренди, то вони не підлягають задоволенню з таких підстав.

Як було встановлено судом, 24 березня 2010 р. між ТОВ «С.І. Центр» та ОСОБА_1  був укладений попередній договір № 07/04-10 про укладення в майбутньому договору оренди нежитлового приміщення, що розташоване  в  м. Дніпропетровську по АДРЕСА_1 .

При укладенні вказаного договору сторони порушили вимоги законодавства стосовно нотаріального посвідчення договору.

Так згідно ст.635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.

У відповідності зі ст.793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Таким чином від терміну дії договору залежить його нотаріальне посвідчення. Позивач та Відповідач згідно умов попереднього договору мали намір укладати договір на чотири роки, а відповідно такий договір мав бути нотаріально посвідчений. Виходячи з цього, попередній договір від 24 березня 2010 року також мав бути нотаріально посвідчений.

Згідно ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Враховуючи вищевказане, попередній договір № 07/04-10 про укладення в майбутньому договору оренди від 24 березня 2010 р. між ТОВ «С.І. Центр» та ОСОБА_1 є нікчемним.

За таких обставин, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог за первісним позовом про стягнення неустойки та позовних вимог за зустрічним позовом в частині спонукання відповідача укласти договір оренди.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.376, 392 ЦК України, ст.ст.10, 60, 158, 212-215, 224-226 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

Зустрічний позов задовольнити частково.

Визнати за товариством з обмеженою відповідальністю «С.І. Центр»  (ідентифікаційний код 35622267), право власності на нежитлову будівлю адміністративного та торгового призначення  літ. В-1 поз. 1-35, загальною площею 1193,0 кв.м., у т.ч. тамбури літ. в1-1, в11- 1,  в111- 1, ганок з піддашком літ. в, навіс літ. В за адресою: м. Дніпропетровськ по АДРЕСА_1 - без акту введення в експлуатацію.

У задоволенні решти зустрічного позову – відмовити.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства  з   обмеженою   відповідальністю  "С.І. Центр" (м.Дніпропетровськ) про стягнення неустойки – відмовити.

  Рішення суду може бути оскаржене у апеляційний суд Дніпропетровської області протягом 10 днів з дня проголошення рішення шляхом  подання заяви про апеляційне оскарження рішення суду до Жовтневого районного суду м.Дніпропетровська, та подання апеляційної скарги до апеляційного суду Дніпропетровської області через Жовтневий районний суд м.Дніпропетровська протягом 20 днів після подання заяви про апеляційне оскарження рішення суду або в порядку ч.4 ст.295 ЦПК України.

Суддя: