СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Постанова
Іменем України
15 липня 2009 року Справа № 5020-5/215-9/049-13/092-7/187-13/242-3/046-9/011
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді ,
суддів ,
,
за участю представників сторін:
прокурор - Шульга А.М., посвідчення № 574 від 18 листопада 2008 року (прокуратура міста Севастополя);
позивача - не з'явився (Севастопольська міська рада);
відповідача - не з'явився (ФКМ Севастопольської міської ради);
відповідача - Єзерська О.В., довіреність б/н від 10 вересня 2007 року (ВАТ „Побутрадіотехніка”)
третьої особи - ОСОБА_1., довіреність № 477/24/2-09 від 26 січня 2009 року (Севастопольська міська державна адміністрація)
третя особа –фізична особа ОСОБА_3, паспорт НОМЕР_1 від 29 листопада 2002 року;
розглянувши апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства „Побутрадіотехніка” на рішення господарського суду міста Севастополя (суддя Рибіна С.А.) від 19 травня 2009 року по справі № 5020-5/215-9/049-13/092-7/187-13/242-3/046-9/011
за позовом прокурора міста Севастополя
(АДРЕСА_4, 99011)
в інтересах держави в особі Севастопольської міської ради
(вулиця Леніна, 3, місто Севастополь, 99011)
до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради
(вулиця Луначарського, 5, місто Севастополь, 99011)
Відкритого акціонерного товариства „Побут радіотехніка”
(вулиця Рєпіна, 19, місто Севастополь, 99053)
за участю третіх осіб: Севастопольської міської державної адміністрації (вулиця Леніна, 2, місто Севастополь, 99011)
фізичної особи ОСОБА_3
(АДРЕСА_3, 99042)
про визнання недійсним договору оренди
В С Т А Н О В И В:
Прокурор міста Севастополя в інтересах держави в особі Севастопольської міської ради звернувся до господарського суду міста Севастополя з позовною заявою до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (далі ФКМ СМР), Відкритого акціонерного товариства „Побутрадіотехніка” (далі ВАТ „Побутрадіотехніка”) про визнання недійсним договору оренди приміщення квартири № 53 житлового будинку № 16 по вулиці Аксютіна у місті Севастополі № 484-99 від 12 жовтня 1999 року.
Позовні вимоги мотивовані тим, що між Управлінням майном Севастопольської міської державної адміністрації (правонаступник якого є Фонд комунального майна Севастопольської міської ради) (орендодавець) та ВАТ „Побутрадіотехніка” (орендар) був укладений договір оренди № 484-99, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення - квартири № 53 по вулиці Аксютіна, 16 площею 50,40 м2 під майстерню.
Прокуратура міста Севастополя вважає, що укладений договір підлягає визнанню недійсним, мотивуючи тим, що право власності на вказаний житловий будинок зареєстровано за Севастопольською міською радою.
Отже, згідно з відповіддю відділу обліку і розподілу житлової площі Севастопольської міської державної адміністрації № 09-34/640 від 13 квітня 2007 року, переведення квартири № 53 житлового будинку № 16 по вулиці Аксютіна у місті Севастополі з житлового приміщення у нежитлове не здійснювалось.
ВАТ „Побутрадіотехніка” проти позовних вимог заперечує, вважаючи їх безпідставними, оскільки прокурор, на момент укладення спірного договору, не надав суду доказів, що зазначене приміщення мало статус житлового.
Крім того, ВАТ „Побутрадіотехніка” звертає увагу на існування постанови Севастопольського апеляційного господарського суду по справі № 20-11/184 від 31 січня 2007 року, якою встановлено, що оскільки договір оренди нежитлового приміщення № 484-99 від 12 жовтня 1999 року є чинним, орендоване спірне приміщення використовується ВАТ „Побутрадіотехніка” під майстерню, метою діяльності вказаного товариства, згідно з підпунктом 3.1 його Статуту, є здійснення виробничо-господарської діяльності, спрямованої на одержання прибутку. Тобто, підприємницька діяльність. Судова колегія апеляційної інстанції дійшла до висновку, що дії Севастопольської міської державної адміністрації по переведенню приміщення по вулиці Аксютіна, 16 до категорії житлових спрямовані на односторонню зміну умов договору оренди щодо статусу орендованого приміщення –нежитлове (підпункт 1.1 договору) та вимог Закону України „Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”.
Рішенням господарського суду міста Севастополя від 10 вересня 2007 року по справі № 20-5/215, залишеним без змін постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від 13 листопада 2007 року, у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Приймаючи рішення, суд першої інстанції посилався на те, що оскільки орендовані позивачем на підставі умов договору оренди № 484-99 від 12 жовтня 1999 року приміщення визначені як нежитлові та надані для здійснення підприємницької діяльності, то переведення їх до статусу житлових можливо лише по закінченню строку оренди.
Постановою Вищого господарського суду України від 12 лютого 2008 року касаційне подання прокурора міста Севастополя задоволено. Судові акти першої та апеляційної інстанції скасовані. Справу передано на навий розгляд до господарського суду міста Севастополя.
Задовольняючи апеляційне подання, Вищий господарський суд України
звернув увагу на те, що судами попередніх інстанцій не встановлено чи було прийнято, на момент укладення спірного договору Севастопольською міською державною адміністрацією рішення про переведення спірних орендованих приміщень площею 50,40 м2 (квартира № 53) в житловому будинку № 16 по вулиці Аксютіна в місті Севастополі, як непридатних для проживання громадян, до складу нежитлових приміщень.
Справу прийнято до провадження суддею Рибіною С.А. з привласнення № 5020-5/125-9/049.
На підставі розпорядження заступника голови господарського суду міста Севастополя № 70 від 1 серпня 2008 року у зв'язку з перебуванням у черговій відпустці судді Рибіної С.А., справу № 5020-5/125-9/049 передано до провадження судді Сімоходської Д.О. з привласненням її № 5020-5/125-9/049-13/092.
Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 17 жовтня 2008 року в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача було залучено Севастопольську міську державну адміністрацію.
Ухвалою господарського суду міста Севастополя від 24 жовтня 2008 року в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача було залучено ОСОБА_3.
На підставі розпорядження заступника голови господарського суду міста Севастополя № 230 від 10 листопада 2008 року у зв'язку з тимчасовою непрацездатністю судді Сімоходської Д.О., справу № 5020-5/125-9/049-13/092 передано до провадження судді Альошиної С.М. з привласненням її № 5020-5/125-9/049-13/092-7/187.
На підставі розпорядження заступника голови господарського суду міста Севастополя № 154 від 23 грудня 2008 року у зв'язку з великим навантаженням судді Альошиної С.М., справу № 5020-5/125-9/049-13/092-7/187 передано до провадження судді Сімоходської Д.О. з привласненням її № 5020-5/125-9/049-13/092-7/187-12/242.
На підставі розпорядження голови господарського суду міста Севастополя № 1 від 8 січня 2009 року у зв'язку з перебуванням у черговій відпустці судді Сімоходської Д.О. справу № 5020-5/125-9/049-13/092-7/187-12/242 передано до провадження судді Головко В.О. з привласненням її № 5020-5/125-9/049-13/092-7/187-12/242-3/046.
На підставі розпорядження голови господарського суду міста Севастополя № 15 від 22 січня 2009 року у зв'язку з великим навантаженням судді Головко В.О., справу № 5020-5/125-9/049-13/092-7/187-12/242-3/046 передано до провадження судді Рибіної С.А. з привласненням її № 5020-5/125-9/049-13/092-7/187-12/242-3/046-9/011.
Рішенням господарського суду міста Севастополя від 19 травня 2009 року
позов задоволено. Договір оренди нерухомого майна № 484-99 від 12 жовтня 1999 року, укладений між ВАТ „Побутрадіотехніка” та Управлінням майном Севастопольської міської ради визнано недійсним з моменту набрання рішення законної сили.
Прийняте рішення мотивовано тим, що посилання відповідача на рішення Севастопольської міської ради № 637 від 4 березня 2003 року в частині включення спірного приміщення до переліку об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом продажу за конкурсом, є неналежним доказом, оскільки положеннями „Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання”, яке затверджено постановою Ради Міністрів УРСР № 189 від 26 квітня 1984 року, встановлено послідовну процедуру визнання житлових приміщень непридатними для проживання та їх переведення в нежитлові для використання в інших цілях.
Не погодившись з прийнятим рішенням, ВАТ „Побутрадіотехніка” звернулось до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити.
Доводи апеляційної скарги полягають у тому, що ВАТ „Побутрадіотехніка” спірним приміщенням користується з 1971 року. Житловий кодекс Української РСР набрав чинності лише з 1 січня 1984 року. До зазначеної дати правовідносини регулювались Цивільним кодексом 1963 року, який взагалі не містив положень про переведення житлових приміщень в нежитлові та заборону їх нецільового використання.
Відзив на скаргу до суду апеляційної інстанції не надходив.
Розпорядженням керівництва суду від 8 липня 2009 року у зв'язку з відпусткою судді Остапової К.А. та відрядженням судді Котлярової О.Л., було здійснено їх заміну на суддю Заплава Л.М. та суддю Прокопанич Г.К.
У зв'язку з клопотанням ВАТ „Побутрадіотехніка” розгляд справи був відкладений з 7 липня 2009 року на 15 липня 2009 року.
У судове засідання, призначене на 15 липня 2009 року представники Севастопольської міської ради та ФКМ СМР не з'явились.
Відповідно до статті 98 Господарського процесуального кодексу України про час і місце засідання суду відповідачі були повідомлені належним чином ухвалою суду від 8 липня 2009 року.
Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України зобов'язує сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальним правами.
Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.
Статтею 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.
Враховуючи, що матеріали справи в достатній мірі характеризують взаємовідносини сторін, судова колегія вважає можливим розглянути справу у відсутності представників відповідачів.
Розглянувши справу повторно, в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України судова колегія встановила наступне.
12 жовтня 1999 року між ВАТ „Побутрадіотехніка” (орендар) та Управлінням майном Севастопольської міської державної адміністрації (орендодавець) укладено договір оренди № 484-99.
Відповідно до умов укладеного договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 50,40 м2, розташоване за адресою: місто Севастополь, вулиця Аксютина, 16, кв. 53 під майстерню, що підтверджується актом прийому-передачі від 12 жовтня 1999 року.
Прокурор вважає, що вказані вище приміщення, є житловими, тому укладення договору оренди як нежитлових порушує вимоги чинного законодавства.
Вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та відповідність висновків суду обставинам справи, судова колегія вважає апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Правовідносини сторін регулюються Господарським кодексом України, Цивільним кодексом України, Житловим кодексом УРСР та Законом України „Про оренду державного та комунального майна” № 2269-ХІІ від 10 квітня 1992 року.
Статтею 626 Цивільного кодексу України передбачено, що договором є домовленість двох або більш сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до статті 810 названого кодексу, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Згідно зі статтею 3 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить АР Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Відповідно до статті 284 Господарського кодексу України, істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Як вбачається з предмету укладеного договору - його об'єктом є приміщення квартири № 53 будинку № 16 по вулиці. Аксютіна в місті Севастополь загальною площею 50,40 м2.
Відповідач зазначає, що спірні приміщення є нежитловими.
Але, судова колегія погоджується з доводами суду першої інстанції про безпідставність та необґрунтованість цих доводів, оскільки статтею 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Тобто, метою оренди є забезпечення орендаря нерухомим майном для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 6 Житлового кодексу УРСР передбачено, що жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.
Згідно з частиною 2 статті 7 Житлового кодексу України непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів.
У статті 8 Житлового кодексу УРСР передбачено, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках таке переведення може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у ч.2 ст.7 цього Кодексу.
Таким чином, використання житлових приміщень в інших цілях, ніж проживання громадян, допускається тільки у разі визнання їх непридатними для проживання та подальшого переведення в нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) ради.
Крім того, на момент укладення оскаржувано договору діяло Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, яке затверджено Постановою Ради Міністрів № 189 від 26 квітня 1984 року.
ВАТ „Побутрадіотехніка” посилається на рішення Севастопольської міської ради № 637 від 4 березня 2003 року в частині включення спірного приміщення до переліку об'єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом продажу за конкурсом.
Судова колегія вважає ці доводи неналежними доказами, так як частиною 4 статті 7 Житлового кодексу УРСР чітко визначений порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання встановлюється Радою Міністрів Української РСР.
Положенням „Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання”, яке затверджено постановою Ради Міністрів УРСР № 189 від 26 квітня 1984 року, встановлено послідовну процедуру визнання жилих приміщень непридатними для проживання та їх переведення в нежилі для використання в інших цілях.
Згідно з пунктами 11, 12 вказаного вище Порядку, в разі визнання жилого будинку (жилого приміщення) виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів невідповідним санітарним і технічним вимогам та непридатним для проживання, виконком відповідної місцевої Ради вносить до виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів пропозицію про використання цього будинку (приміщення) в інших цілях або про знесення будинку. Виконавчий комітет обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів розглядає подані матеріали і приймає рішення про використання непридатного для проживання жилого будинку (жилого приміщення) в інших цілях або про знесення цього будинку.
Згідно зі статтею 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна - довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Статтею 34 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Відповідачами, в порушення вимог статей 33,34 Господарського кодексу України не доведено ні суду першої інстанції, ні суду апеляційної інстанції, що на момент укладення оскаржуваного договору, компетентним органом було прийнято відповідне рішення про переведення спірних орендованих приміщень до складу нежитлових.
Стосовно посилання ВАТ „Побутрадіотехніка” на те, що даним приміщенням підприємство користується ще з 1971 року, то вони судом не приймаються з підстав, що відповідачем не доведений факт статусу даного приміщення як не житлового на момент введення будинку в експлуатацію.
Згідно вимог глави 59 Цивільного кодексу України предметом договору найму житла є надання житла для проживання на певний строк за плату.
Статтями 813, 815 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому.
Таким чином, на момент укладення спірного договору, квартира № 53 в будинку № 16 по вулиці Аксютина в місті Севастополі могла бути здана в оренду тільки для проживання.
Крім того, згідно Положення про порядок передачі в оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Севастополя, яке затверджено рішенням Севастопольської міської ради, об'єктами оренди можуть бути:
- цілісні майнові комплекси, які є власністю територіальної громади м. Севастополя, та їх структурні підрозділи;
- нежитлове нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);
- інше індивідуально - визначене майно.
Повноваження орендодавця даного майна територіальна громада міста Севастополя передала Управлінню з питань комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації.
Повноваження щодо здачі в оренду житлових приміщень на момент укладення договору оренди територіальною громадою міста Севастополя Севастопольській міській державній адміністрації або її Управлінням передані не були
З цього вбачається, що на момент укладення договору оренди орендодавець не мав повноважень на укладення цього договору, а предмет договору суперечив вищевикладеним нормам діючого законодавства.
У статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Стаття 203 Цивільного кодексу України визначає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Аналогічна норма була встановлена у Цивільному кодексу УРСР в редакції 1963 року в статті 48.
Згідно пункту 5 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року (із змінами та доповненнями) „Про судову практику в справах про визнання угод недійсними”, угода визнається недійсною при невідповідності її не тільки законові, а й іншим актам, виданим органами державної влади і управління в межах наданої їм компетенції.
З вищевикладеного випливає, що при укладенні договору № 484-99 від 12 жовтня 1999 року сторонами були порушені норми чинного законодавства.
У відповідності з Постановою Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3 „Про судову практику в справах про визнання угод недійсними” та Роз'ясненнями Вищого арбітражного суду від 12 березня 1999 року № 02-5/111 „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням угод недійсними" за загальним правилом угода, визнана недійсною, вважається такою з моменту її укладення (частина перша статті 59 Цивільного кодексу). Виняток з цього правила становлять угоди, зі змісту яких випливає, що вони можуть бути припинені лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ними, наприклад, вже здійснене користування за договором майнового найму, зберігання за договором схову тощо.
Оскільки за своєю правовою природою договір оренди № 484-99 від 12 жовтня 1999 року є угодою, яка може бути визнана недійсною та припинена лише на майбутнє, то визнати його недійсним з моменту укладення неможливо.
Не може бути прийнятий судом і довід відповідача про встановлення у рішенні господарського суду від 7 листопада 2006 року по справі № 20-1/184 статусу орендованого приміщення як нежитлового у зв'язку з тим, що спір по даній справі був між іншими сторонами, підстав застосування норм статті 35 Господарського процесуального кодексу України у суду не має, а матеріалами цієї справи факт статусу приміщення як нежитлового не підтверджується.
Оцінюючи докази відповідно до вимог статті 43 Господарського процесуального кодексу України, розглянувши апеляційну скаргу по суті, дослідивши всі обставини справи в їх сукупності, судова колегія вважає, що ВАТ „Побутрадіотехніка” не обґрунтувало своїх вимог, у зв’язку з чим вони задоволенню не підлягають.
За результатами повторного перегляду справи, суд апеляційної інстанції встановив, що місцевим господарським судом вирішено спір без порушень норм процесуального та матеріального права України, а також правильно встановлені всі обставини справи.
Керуючись статтями 46, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства „Побутрадіотехніка” залишити без задоволення.
Рішення господарського суду міста Севастополя від 19 травня 2009 року у справі № 5020-5/215-9/049-13/092-7/187-13/242-3/046-9/011 залишити без змін.
Головуючий суддя
Судді