УКРАЇНА
Господарський суд
Житомирської області
————————————————————————————————————————* 10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65, '481-620
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
від "26" квітня 2010 р. Справа № 18/1073
Господарський суд Житомирської області у складі:
судді Соловей Л.А.
за участю представників сторін:
від 1 позивача: Войтюк Р.Л., довіреність від 27.01.2010р. ;
від 2 позивача: Свінцицький В.Б., довіреність від 03.08.2009р.;
від відповідача: Ільчук П.П., довіреність від 28.04.2008р.;
в судовому засіданні прийняв участь прокурор Бугайов С.В., посвідчення №86;
розглянувши справу за позовом Прокурора м.Коростеня в інтересах Територіальної громади м.Коростеня в особі Коростенської міської ради Житомирської області (м.Коростень)
та Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства №4 м.Коростеня (м.Коростень)
до Приватного підприємства "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" (м.Коростень)
про стягнення 29279,05грн., звільнення із займаного приміщення та повернення його орендодавцеві з підписанням акту приймання-передачі (згідно заяви про уточнення позовних вимог (а.с.179-182),
Спір розглядається у більш тривалий строк, ніж передбачено ч.1 ст.69 ГПК України, за погодженням сторін відповідно до ч.4 ст.69 ГПК України,
з перервою в судовому засіданні з 22.04.2010р. до 26.04.2010р. згідно ст.77 ГПК України,
В липні 2009 року прокурором м.Коростеня в інтересах Територіальної громади м.Коростеня в особі Коростенської міської ради Житомирської області (м.Коростень) та Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства №4 (м.Коростень) пред'явлено позов про стягнення з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 11283,29грн., з яких: 4288,69грн. боргу по договору оренди №24 від 20.11.2006р. і 196,71грн. пені, та 6568,59грн. боргу по договору оренди №39 і 229,30грн. пені.
01.10.2009 року позивачами та прокурором подано заяву про уточнення позовних вимог (а.с.81-82), в якій заявники вказують на те, що ПП ОСОБА_5 є неналежним відповідачем по справі, оскільки стороною в договорі оренди зазначено ПП "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" (керівником якої є ОСОБА_5), яка є юридичною особою та повинна відповідати за даним позовом, у зв'язку з чим просили замінити неналежного відповідача належним та стягнути з ПП "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" 27114,74грн. боргу по договору оренди №24 від 20.11.2006р.
Ухвалою від 01.10.2009р. (а.с.78) господарський суд Житомирської області відповідно до ст.24 ГПК України, замінив первісного відповідача Фізичну особу-підприємця ОСОБА_5 на належного відповідача - Приватне підприємство "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія".
22.12.2009р. прокурором та позивачами подано заяву про зміну позовних вимог (а.с.102-103), відповідно до якої останні просять суд виселити ПП "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" з незаконно займаного приміщення площею 68,9кв.м., що заходиться за адресою: АДРЕСА_1, у зв'язку із закінченням строку дії договору та стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати у розмірі 29279,05грн.
22.04.2010р. позивач відповідно до вимог ст.22 ГПК України подав до господарського суду заяву про зміну позовних вимог (а.с.179-180), відповідно до якої просить стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати у розмірі 29279,05грн. та зобов'язати ПП "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" звільнити незаконно займане приміщення загальною площею 68,9кв.м., що заходиться за адресою: АДРЕСА_1 та повернути його орендодавцеві з підписанням акту приймання передачі об'єкта.
Спір розглядається в межах уточнених позовних вимог, згідно заяви від 22.04.2010р.
Прокурор та представники позивачів в засіданні суду позовні вимоги підтримали в повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві та заяві про зміну позовних вимог від 22.04.2010р.
Представник відповідача позовні вимоги не визнає з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву (а.с.132-135). Зокрема, посилається на те, що передана в оренду частина приміщення не може вважатися об'єктом оренди у розумінні ст.4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки під час укладання договору оренди орендодавець не повідомив орендаря, що передана в оренду частина приміщення не може вважатися об'єктом оренди, тому що не є індивідуально визначеним інвентаризаційним майном, а є лише частиною нежитлового приміщення, а тому для його цільового використання необхідно було провести капітальний ремонт, побудувати відгорожувальну стіну, здійснити будівництво окремого входу, переобладнання системи опалення, водопостачання, виготовлення відповідної проектної документації. Відсутність у орендованому приміщенні протягом року елекропостачання призвело до того, що орендар не мав можливості проводити ремонтно-будівельні роботи по виділенні частини приміщення в окремо визначений об'єкт нерухомості та використовувати його за цільовим призначенням (розміщення приватного медичного закладу). Крім того, вважає, що нарахування орендної плати здійснене з допущенням порушень.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд
ВСТАНОВИВ:
11 жовтня 2006 року Коростенською міською радою прийнято рішення №527 "Про надання дозволу на укладення договору оренди нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 (а.с.11), відповідно до якого надано дозвіл Комунальному виробничому житловому ремонтно-експлуатаційному підприємству №4 (ОСОБА_6) укласти з Коростенською приватною стоматологічною лабораторією (ОСОБА_5) договір оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 для розміщення стоматологічної лабораторії. Розрахунок розміру місячної орендної плати проводити виходячи з експертної оцінки об'єкту оренди, з подальшою індексацією, терміном до 1 року. Площу погодити з балансоутримувачем - комунальним виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством №4.
20 листопада 2006 року на виконання рішення Коростенської міської ради між Комунальним виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством №4 м.Коростеня (орендодавець, позивач) та Приватним підприємством "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" (орендар, відповідач) укладений договір оренди нежитлового приміщення №24 (а.с.6-8), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: частину нежитлового приміщення, розташованого на 1 поверсі п'ятиповерхового житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, площею - 68,89кв.м., вартістю згідно експертної оцінки - 86121,14грн. (розділ 1 договору оренди).
Об'єкт оренди, надається орендареві в тимчасове платне користування для розміщення стоматологічної лабораторії ( п.2.1 договору оренди).
Пунктом 4.1 договору оренди №24 сторони встановили, що договір діє з 20.11.2006р. по 19.11.2007р. У разі відсутності письмового повідомлення (заяви) від однієї із сторін іншій стороні про припинення або зміну умов оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору за умови належного виконання з боку орендаря умов договору оренди, такий договір вважається пролонгованим на той самий термін і на тих самих умовах. Договір може пролонговуватись не більше двох раз ( п.4.3 договору).
Орендар вступає в строкове платне користування об'єктом оренди у строк указаний в договорі з моменту підписання акту прийому-передачі об'єкта оренди, але не раніше дати підписання сторонами цього договору (п.2.1).
Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за місяць (п.5.2 договору оренди).
Сторони передбачили, що орендна плата нараховується до 10 числа поточного місяця, сплачується орендарем в безготівковому порядку на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 20 числа поточного місяця (п.5.4 договору оренди).
Пунктом 7.2 договору оренди передбачено обов'язок орендаря своєчасно здійснювати орендні платежі.
Додатковою угодою до договору оренди від 20.11.2006р. №24 (а.с.74-75) Комунальне виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство №4 м.Коростеня (орендодавець, позивач) та Приватне підприємство "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" , керуючись ст. 21 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992р., ст. 118 ЗУ "Про державний Бюджет України на 2007 рік" від 19.12.2006р., Постановою КМУ від 04.10.1995р. №786 " Про методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна", Положенням про впорядкування умов оренди комунального майна в м.Коростень, затвердженого рішенням Коростенської міської ради від 21.03.2007р., домовились про наступне:
"1. П. 5.1 орендна плата станом на 20.11.2006р. становить 1060,22грн. без ПДВ за місяць згідно розрахунку орендної плати (додається у вигляді додатку №3) до даного договору" замінити та викласти в наступній редакції "Орендна плата станом на 01.04.2007р. становить 1725,87грн. з ПДВ за місяць згідно розрахунку орендної плати (додається у вигляді додатку №3 від 01.04.2007р) до даного договору.
2. Різниця по сплаті орендної плати, що виникла внаслідок змін орендної ставки, за період з 01.04.2007р. до моменту набрання чинності цим додатковим договором повинна бути сплачена орендарем протягом місяця після його підписання.
3. Додатковий договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами.
4. Всі інші умови договору оренди №24 від 20.11.2006р. залишаються незмінними.
5. Цей договір є невід'ємною частиною договору оренди №24 від 20.11.2006р. та складений в 2-х примірниках кожен з яких має однакову юридичну силу, по одному для кожної із сторін".
На виконання умов договору оренди №24 позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування частину нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 про що свідчить акт приймання-передачі від 20.11.2006р. (а.с.10).
Однак відповідач взятих на себе зобов'язань по договору оренди №24 від 20.11.2006р. щодо сплати орендної плати не виконував.
Внаслідок несвоєчасної сплати відповідачем - ПП "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" зобов'язань по договору оренди нежитлового приміщення №24 за останнім утворилась заборгованість з орендної плати.
Позивачем на адресу керівника підприємства відповідача - ОСОБА_5 неодноразово направлялись претензії від 21.04.2008р. №2, від 28.05.2008р. №10, від 27.10.2008р. №19 (а.с.18-21) з вимогою сплатити заборгованість. Однак орендар відповідних оплат не здійснив.
Згідно ч.1 ст.530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до розрахунку позивача (а.с.181-182) на час розгляду справи у відповідача - ПП "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" перед Комунальним виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством №4 існує заборгованість в сумі 29279,05грн.
Суд вважає позовні вимоги щодо стягнення заборгованості з орендної плати обґрунтованими з огляду на наступне:
Відповідно до ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Частиною 1 ст.2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до ч.1 ст.762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Частиною 3 ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Згідно з ч.3 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.
Частиною 1 ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до ч.1 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
З матеріалів справи вбачається, що орендна плата нарахована відповідно до умов договору з подальшою індексацією та згідно норм чинного законодавства.
Враховуючи наведене, суд вважає позовні вимоги в частині стягнення 29279,05грн. заборгованості з орендної плати обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Щодо вимог про звільнення ПП "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" з нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 та повернення його орендодавцеві Комунальному виробничому житловому ремонтно-експлуатаційному підприємству №4 м.Коростеня, з підписанням акту приймання-передачі об'єкта, господарський суд вважає за необхідне зазначити наступне:
Згідно з ч.2 ст. 26. Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
Відповідно до п.10.1 договору №24 оренди у разі припинення дії цього договору об'єкт оренди повертається орендарем у порядку аналогічному при здійсненні передачі цього об'єкту орендарю, тобто шляхом комісійного обстеження та складання акту приймання-передачі. Термін повернення об'єкту оренди не повинен перевищувати 5 (п'яти) робочих днів з моменту припинення дії договору оренди.
Враховуючи, що термін дії договору оренди №24 закінчився 19.11.2009р., позивач направив на адресу відповідача лист-попередження від 18.11.2009р. та від 11.02.2010р. (а.с.159;162) з вимогою про погашення заборгованості та звільнення об'єкта оренди на підставі п.10.1 вищевказаного договору, який отримано директором ПП "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" ОСОБА_5 21.11.2009р. та 16.02.2010р., що вбачається з повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.158;161).
За невиконання або неналежне виконання орендарем зобов'язань, вказаних у даному договорі, сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством (п.9.1 договору).
Згідно із ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Пунктом 1 частини 1 статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Відповідно до ч.1 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" , у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди, відповідно п.10.1 орендар зобов'язаний після закінчення терміну дії договору повернути об'єкт у п'ятиденний термін, згідно акту прийому-передачі.
Відповідач орендоване приміщення не звільнив та не повернув КВЖРЕП №4 об'єкт оренди в передбаченому договором порядку.
Таким чином вимога позивача щодо повернення об'єкта оренди є такою, що відповідає вимогам чинного законодавства та підлягає задоволенню.
Приписами ст.ст.525 і 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Посилання відповідача на те, що:
- під час укладання договору оренди від 20.11.2006р. орендодавець - Комунальне виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство №4 не повідомив належним чином орендаря, що передана в оренду частина приміщення не може вважатися об'єктом оренди у розумінні ст.4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки він не є індивідуально визначеним інвентарним майном, а є лише частиною нежитлового приміщення, з яким складає одне ціле;
- згідно роз'яснення Президії Вищого арбітражного суду України №02-5/237 "Про деякі питання практики застосування ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", яким передбачено, якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема здійснення капітального ремонту, наявність у майні недоліків, які виключили його використання за призначенням. В разі коли за відповідний період часу, протягом якого майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення;
- з моменту укладення договору до використання об'єкту оренди за цільовим призначенням пройшло 22 місяці за які відповідачем було сплачено орендну плату в повному обсязі, тому орендодавець зобов'язаний повернути орендну плату або зарахувати її в рахунок майбутніх платежів,
господарський суд вважає необґрунтованими, виходячи з наступного:
З наявних в матеріалах справи документів вбачається, що за заявою ПП "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" було прийнято рішення виконавчого комітету Коростенської міської ради №527 від 11.10.2006р. (а.с.11) " Про надання дозволу на укладення договору оренди нежитлового приміщення по вул. Кірова, 66", відповідно до якого Комунальне виробниче житлове ремонтно-експлуатаційне підприємство №4 уклало з відповідачем договір оренди нежитлового приміщення №24 від 20.11.2006р.
Зазначений договір оренди нежитлового приміщення №24 від 20.11.2006р. є чинним, у встановленому порядку не оскаржувався та не визнаний недійсним.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст.628 ЦК України).
Відповідно до укладено договору та Положення про впорядкування умов оренди комунального майна в м.Коростень, на підставі п.3.1 договору, була утворена двостороння комісія по передачі орендованого приміщення.
Комісією складено акт прийому-передачі об'єкта оренди, в якому зазначена адреса, площа, наявність центрального опалення, електрозабезпечення, водопостачання, каналізація, крім того, вказано, що приміщення знаходиться у задовільному стані.
Відповідач підписав акт прийому - передачі вищевказаного приміщення, тобто погодився з тим, що об'єкт оренди знаходиться у задовільному стані. З моменту підписання акту прийому-передачі, тобто з 20.11.2006р., відповідачу стала нараховуватись орендна плата.
Пунктами 7.1, 7.2 договору оренди №24 передбачено, що за згодою орендодавця, за наявності дозволу з боку органу уповноваженого управляти майном місьвиконкому, та за обов'язковим попереднім погодженням з головним архітектором міста, має право проводити реконструкцію, переобладнання об'єкту оренди, не здійснювати без письмової згоди орендодавця, перебудови, добудови, перепланування об'єкта, що орендується.
Рішенням Виконавчого комітету Коростенської міської ради №612 від 08.11.2006р. "Про надання дозволів підприємствам, організаціям та громадянам міста на будівництво, реконструкцію та капітальний ремонт об'єктів і приміщень" (а.с.184-187) було надано дозвіл громадянину ОСОБА_5 на переобладнання орендованого нежитлового приміщення по вул.Кірова, 66 під стоматологічний кабінет, проте дане рішення не дає права розпочинати виконання будівельних робіт та освоєння земельної ділянки.
Приписами ч.1ст. 778 ЦК України встановлено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму лише за згодою наймодавця.
Проте, проведення капітального ремонту було здійснено без згоди орендодавця та без обов'язкового погодження з головним архітектором міста.
Що стосується заперечення відповідача щодо невірного порядку розрахунку орендної плати за користування майном, яке перебуває в державній або комунальній власності та законності нарахування орендної плати, господарський суд зазначає наступне:
Порядок нарахування орендної плати здійснено на підставі Положення про впорядкування умов оренди в м. Коростень (а.с.147-154), дане положення прийняте відповідно до Законів України "Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі" від 20.12.2006р. №501-V "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про оренду державного та комунального майна", Постанови КМУ "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" від 27.12.2006р. №1846, з метою забезпечення підвищення ефективності використання цілісних майнових комплексів підприємств з комунальною формою власності, об'єктів нерухомості нежитлового призначення, іншого індивідуально визначеного майна, що перебуває у власності територіальної громади м. Коростень, шляхом надання його в оренду фізичним та юридичним особам відповідно до вимог чинного законодавства (п.1.1 положення).
Згідно п.33 вищевказаного положення, методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають в комунальній власності, встановлюється органами місцевого самоврядування м. Коростень, відповідно до чинного законодавства України, яке регулює орендні правовідносини.
За таких обставин, відповідач, безпідставно ухиляється від виконання зобов'язань, які виникли на підставі договору оренди нежитлового приміщення №24 , чим порушує взяті на себе договірні зобов'язання.
Відповідно до статті 33 ГПК України кожна особа повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Враховуючи викладене, господарський суд вважає, що позовні вимоги обґрунтовані, заявлені відповідно до вимог чинного законодавства, підтверджуються належними доказами, наявними в матеріалах справи, не заперечуються відповідачем та підлягають задоволенню
Судові витрати по сплаті державного мита та за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача , оскільки він спонукав позивача звернутись з позовом до суду.
На підставі ст.ст.2, 18, 19, 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст.ст. 525, 526, 530, 610, 611, 612, 629, 651, 759, 762, 778 ЦК України, керуючись ст. ст.33, 34, 43, 49, 75, 82-85 ГПК України, господарський суд
ВИРІШИВ:
1. Позов задовольнити.
2. Стягнути з Приватного підприємства "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" (м.Коростень, вул. Сосновського, 48-А, ідентифікаційний код 33796614)
на користь Комунального виробничого житлового ремонтно-експлуатаційного підприємства №4 м.Коростеня (м.Коростень, вул. Кірова, 67, код ЄДРПОУ 31012147):
- 29279,05грн. заборгованості з орендної плати.
3. Приватному підприємству "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" (м.Коростень, вул. Сосновського, 48-А, ідентифікаційний код 33796614) звільнити частину нежитлового приміщення розташованого за адресою: АДРЕСА_1, площею - 68,89 кв.м. та повернути частину нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, площею - 68,89 кв.м. Комунальному виробничому житловому ремонтно-експлуатаційному підприємству №4 м.Коростеня (м.Коростень, вул. Кірова, 67, код ЄДРПОУ 31012147) з підписанням акту приймання-передачі об'єкта.
4. Стягнути з Приватного підприємства "Коростенська приватна стоматологічна лабораторія" (м.Коростень, вул. Сосновського, 48-А, ідентифікаційний код 33796614)
- в доход Державного бюджету України – 292,79 грн. державного мита за вимогу майнового характеру;
- в доход Державного бюджету України – 85,00грн. державного мита за вимогу немайнового характеру;
- в доход Державного бюджету України –236,00грн. за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу (р/р 31218259703002 в УДК в м.Житомирі, код ЄДРПОУ 22062319, банк отримувача - ГУДКУ у Житомирській області, МФО - 811039, код доходу 22050000).
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.
Суддя Соловей Л.А.
Віддрукувати: 6 прим.
1 - в справу
2 -3 - позивачам
4- відповідачу
5-6-прокурор