ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Запорізької області
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21.05.07 Справа № 20/171д/07
Суддя
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “ЛІТ КОМПАНІ”, м. Запоріжжя
До відповідача 1:Управління житлового господарства Запорізької міської ради”,
м. Запоріжжя
відповідача 2:Комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне
житлове об’єднання №13, м.Запоріжжя
Про визнання договору дійсним
Суддя Гандюкова Л.П.
Представники сторін:
Від позивача – Щедрін О.П. (довіреність № 01 від 20.04.2007р.);
Від відповідача 1 –Юнаш Б.П. (довіреність №12/09 від 22.12.2006р.)
Від відповідача 2 - Юнаш Б.П. (довіреність №958 від 16.04.2007р.)
СУТНІСТЬ СПОРУ:
У березні 2007р. Товариством з обмеженою відповідальністю “ЛІТ КОМПАНІ” заявлений позов про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення №1860/13 від 26 вересня 2006року, укладеного між управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, комунальним підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об’єднання №13” та позивачем.
Ухвалою господарського суду від 27.03.2007р. позовна заява прийнята до розгляду, порушено провадження у справі № 20/171д/07, судове засідання призначено на 23.04.2007р. На підставі ст.77 ГПК України розгляд справи відкладено на 21.05.2007р.
У судовому засіданні 21.05.2007р. за згодою сторін оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Позивач підтримує позовні вимоги, викладені у позові та на підставі ч.2 ст.220, глави 58 Цивільного кодексу України, ст.284 Господарського кодексу України, ст.10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” просить позов задовольнити. Позовні вимоги мотивовані наступним. Спірний договір оренди в частині істотних умов відповідає типовому договору і зазначеним нормам, проект договору надавався орендодавцем. Договір укладений в письмовій формі, скріплений підписами уповноважених осіб сторін договору та завірений печатками сторін. 26.09.2006р. КП “ВРЕЖО №13” за актом прийому-передачі передало приміщення орендарю. Орендар цього ж дня прийняв в користування майно, уклав угоду №713/13 про участь у витратах, пов’язаних з управлінням і утриманням житлового будинку і прибудинкової території, сплачує орендну плату та інші передбачені платежі, добросовісно виконує інші умови договору. Умовами договору не було передбачено нотаріальне посвідчення та реєстрацію договору, про необхідність вчинення цих дій орендаря повідомлено не було. Орендар через деякий час узнав, що ч.2 ст.973 ЦК України встановлено обов’язкове нотаріальне посвідчення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) строком на один рік і більше, а ст.794 ЦК України передбачено що договір найму такої будівлі чи її частини укладений на строк не менше одного року підлягає державній реєстрації. З метою врегулювання цього питання орендар звертався до орендодавця (управління житлового господарства Запорізької міської ради) з проханням виконати встановлені діючим законодавством дії: нотаріально посвідчити договір оренди та зареєструвати його, однак останній від виконання цих дій ухиляється, мотивуючи відсутністю коштів на вчинення нотаріальних дій.
Відповідачі у письмовому відзиві зазначили, що договір №1860/13 від 26.09.2006р. укладено на виконання рішення міськвиконкому №290/34 від 27.07.2006р. та підписано акт приймання - передачі. Обов’язки орендаря ТОВ “ЛІТ КОМПАНІ” виконує своєчасно та у повному обсязі. Орендна плата сплачується до місцевого бюджету, тобто усі умови договору оренди №1860/13 сторонами виконуються. Кошторисом Управління житлового господарства міської ради, яке фінансується за рахунок бюджету міста Запоріжжя, на 2006 і 2007 роки не передбачалося видатків на нотаріальне посвідчення договорів оренди нежитлових приміщень. За таких обставин управління житлового господарства не має правових підстав для здійснення видатків на нотаріальне посвідчення договору оренди №1860/13 від 26.09.2006р. нежитлового приміщення по пр.Леніна,187. Управління не зверталось до ТОВ “ЛІТ КОМПАНІ” з листами про розірвання або не продовження договору оренди 1860/13 від 26.09.2006р., тому що порушень не було. Таким чином, договір оренди є дійсним на весь період його дії, проти заявленого позову управління житлового господарства не заперечує.
Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників сторін, суд
ВСТАНОВИВ:
Відповідно до реєстраційного посвідчення серії БД №012000, виданого ОП “Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації”, жилий будинок, розташований в м.Запоріжжі по пр.Леніна, №187, в цілому зареєстрований за територіальною громадою м.Запоріжжя в особі Запорізької міської ради на праві комунальної власності, про що 16.11.2000р. зроблено запис в реєстровій книзі №13 за реєстровим №4402.
Згідно з рішенням №290/34 від 27.07.2006р. виконавчий комітет Запорізької міської ради вирішив передати в оренду товариству з обмеженою відповідальністю ТОВ “ЛІТ КОМПАНІ” нежитлове приміщення загальною площею 212,9 кв.м. (першого поверху площею 159,6 кв.м., підвалу площею 53,3 кв.м.) в будинку №187 по пр.Леніна, що значиться на балансі комунального підприємства “Виробниче ремонтно-експлуатаційне об’єднання №13”, строком на 3 роки для розміщення кафе з виконанням робіт по благоустрою прилеглої території в обсягах, визначених договором оренди.
Пунктом 5 рішення №290/34 від 27.07.2006р. встановлено, що у разі, якщо орендарем договір оренди не буде укладено на протязі двох місяців з дня прийняття даного рішення, останнє вважати таким, що втратило чинність.
26.09.2006р. між управління житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець), комунальним підприємством “Виробниче ремонтно-експлуатаційне об’єднання №13” (балансоутримувач), товариством з обмеженою відповідальністю “ЛІТ КОМПАНІ” (орендар) у простій письмовій формі підписано договір №1860/13 оренди нежитлового приміщення, відповідно до якого орендарю передано в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 212,90 кв.м. (першого поверху площею 159,60 кв.м., підвалу площею 53,30 кв.м.) за адресою: пр.Леніна,187, що значиться на балансі КП “ВРЕЖО №13”. Вартість нежитлового приміщення згідно з проведеної експертної оцінки на 31.07.2006р. складає 189 211,88 грн. (п.п.1.1,1.2).
Згідно з розділом 3 договору розмір орендної плати становить за перший місяць оренди 3153,53 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається орендарем самостійно, шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції. Орендна плата перераховується орендарем самостійно щомісячно, не пізніше 20 числа поточного місяця
Відповідно до розділу 5 договору орендар зобов’язаний, зокрема, своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату; на протязі 30-ти календарних днів після укладення договору оренди укласти договори з балансоутримувачем про участь у витратах, пов’язаних з утриманням і експлуатацією будинку та прибудинкової території; з постачальниками комунальних послуг (окремо з кожним із них); із страховою компанією.
Пунктом 11.1 встановлено, що цей договір діє з 26 вересня 2006р. до 26 вересня 2009 року.
Згідно з актом прийому-передачі орендованого майна 26.09.2006р. балансоутримувач передав, а орендар прийняв в строкове платне користування на термін, обумовлений у договорі оренди, нежитлове приміщення за адресою: пр.Леніна,187 площею 212,90 кв.м.
Цього ж дня між КП “ВРЕЖО №13” та ТОВ “ЛІТ КОМПАНІ” укладено угоду №713/13 про участь у витратах, пов’язаних з управлінням і утриманням житлового будинку та прибудинкової території.
22.03.2007р. ТОВ “ЛІТ КОМПАНІ” звернулося до господарського суду з позовом про визнання договору оренди №1860/13 від 26.09.2006р. дійсним.
Оцінивши представлені докази, проаналізувавши законодавство, суд вважає вимоги позивача такими, що задоволенню не підлягають на наступних підставах.
Згідно з ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Відповідно до приписів частини 2 статті 793 Цивільного кодексу України (в редакції станом на 26.09.2006р.) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої споруди) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню, а згідно зі статтею 794 цього кодексу договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.
У порушення наведених вимог закону ТОВ “ЛІТ КОМПАНІ”, управління житлового господарства Запорізької міської ради, КП “ВРЕЖО №13” уклали договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого позивачу передано в оренду нежитлове приміщення житлового будинку строком на 3 роки у простій письмовій формі. Наслідком вказаних дій сторін є нікчемність даного договору, оскільки відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемний.
Судом встановлено, що ніяких дій щодо нотаріального посвідчення договору оренди сторони не вчиняли.
Частиною 2 ст.220 ЦК України передбачено якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Із змісту зазначеної норми слідує, що визнання дійсною угоди (договору) у зв’язку з недодержанням нотаріальної форми угоди можливо при наявності умов, зокрема: сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, спірна угода повинна бути виконана повністю або частково; виконана угода підлягала обов’язковому нотаріальному посвідченню у порядку, встановленому Законом України, у тому числі “Про нотаріат”; обов’язковість нотаріальної форми повинна бути указана в законі; визнати дійсною угоду з цих підстав можливо за вимогою сторони, яка виконала угоду; суд повинен перевірити, чому угода не була нотаріально посвідчена, тобто встановити факт ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення.
Разом з тим, із позовної заяви та пояснень позивача слідує, що договором не було передбачено нотаріальне посвідчення та реєстрація договору. Про необхідність вчинення цих дій орендаря повідомлено не було і через деякий час він дізнався що згідно з ч.2 ст.973 ЦК України договір підлягав нотаріальному посвідчення.
Таким чином, договір №1860/13 від 26.09.2006р. був нотаріально непосвідчений не у зв’язку з ухиленням відповідачів від нотаріального посвідчення, а, зокрема, у зв’язку з незнанням закону позивачем.
Приписами ст.ст. 33,34 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтвердженні певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Позивач стверджує, як вбачається із тексту позовної заяви та пояснень представника, що з метою врегулювання цього питання орендар звертався до орендодавця (відповідач 1) з проханням виконати дії: нотаріально посвідчити договір оренди та зареєструвати його, однак останній від виконання цих дій ухиляється, мотивуючи відсутністю коштів на вчинення нотаріальних дій. Однак, доказів такого звернення суду не надано. При цьому суд зауважує, що законодавством не передбачено обов’язкової вимоги щодо сплати коштів за нотаріальне посвідчення договору орендодавцем (відповідачем). Сторони в силу ст.6 ЦК України вільні в укладені договору, мають право врегулювати у договорі свої відносини, які не врегульовані актами цивільного законодавства.
На підставі викладеного, суд вважає, що в позовних вимогах про визнання дійсним договору оренди нежитлового приміщення №1860/13 від 26 вересня 2006року позивачем не доведено належними засобами доказування підстави для визнання зазначеного договору дійсним, факт ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення договору, тому у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити. Відсутні законні підстави для визнання договору дійсним.
Статтею 1 Господарського процесуального кодексу України встановлено право підприємств та організацій звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.
Відповідно до ст.ст.15,16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Із аналізу наведеного вище законодавства слідує, що особа може звернутися до суду за захистом свого права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Суду не надані належні докази у підтвердження факту порушення прав позивача відповідачами як на момент підписання спірного договору 26.09.2006р., так і на момент звернення до суду з позовом. Визнання позову відповідачами в силу ч.6 ст.22 ГПК України суд не приймає на підставах, наведених вище.
Суд також вважає за необхідне зауважити, що ствердження позивача та відповідачів про те, що обов’язки орендар виконує своєчасно та у повному обсязі не відповідає дійсності, оскільки, як слідує із матеріалів справи, зокрема, платіжного доручення №4, орендну плату за період вересень –грудень 2006р. позивач сплатив не щомісячно не пізніше 20 числа, як встановлено договором, а лише 25.12.2006р.
У зв’язку з викладеними обставинами посилання позивача в позовній заяві на досягнення сторонами домовленості щодо всіх істотних умов договору, главу 58 ЦК України, ст.284 ГК України, ст.10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” не спростовує висновки суду, наведені вище.
Згідно з ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 49,82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
ВИРІШИВ:
У задоволенні позову відмовити повністю.
Суддя Л. П. Гандюкова
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня підписання. Рішення підписано у повному обсязі 30.05. 2007 р.